中国经济由投资升级向消费升级转变的进程当中，房地产行业将以提升住房品质，追求住宅个性化、多元化为新的发展趋势；如果说过去三十年中国房地产行业主要解决的是广大老百姓从「没有房子住」到「有房子住」的问题，那么现阶段及未来很长一段时间则主要是解决从「有房子住」到「好房子住」的问题，当大家都有了房子以后，自然更多的是想要提升居住品质，因而改善型需求的房产会越来越受欢迎。目前，小户型换大户型，高层换洋房，洋房换别墅或大平层的市场需求很大；同时，随着国内二胎政策的放开，会进一步促使人们改善居住条件。因此我们现在市场上看到两居室的市场需求正在锐减，市场已经普遍进入三居室时代。
在地价高企、库存高企的背景下，很多中小开发商将难以为继，大开发商吞并小开发商的趋势明显，行业垄断进一步加强。目前行业内的现实情况是一线城市长期看涨、核心二线城市看涨、普通二线城市有涨有跌、三四线城市集体洗牌。由于笔者主要从事房地产投资拓展工作，平时工作中看到太多中小房企在 2011、2012 年市场大好的情况下高价拿下土地，2014 年市场急剧下跌，土地瞬间砸在手里，每年千万上亿的资金成本让本来抗风险能力极低的中小企业喘不过气来。因此从 2015 至 2016 年，出现了一的土地收购、企业并购事件，当年融创收购绿城、收购佳兆业的热点事件更是闹得满城风雨；这样的企业收购事件几乎每天都有发生，我在公司每天都能接到其他企业主动找上门来寻求合作开发的电话。
如此，造成的结果就是，大企业越做越大，小企业濒临破产，行业集中度逐步显现，行业结构化调整加剧，未来会出现少数几家地产寡头。重庆市市长黄奇帆 2016 年就曾公开发声，表示重庆将在未来 3 年关闭 1500 家房地产公司，说的就是这个逻辑。中国前十强房企的销售业绩情况也足以说明这一点。
2017 年前 10 强房企的销售业绩均大幅提升，比较抢眼的碧桂园、万科、恒大纷纷突破史无前例的 5000 亿元！碧桂园更是达到了令人咋舌的 5500 亿元！
房地产行业，确实进入到下半场了。下面通过分析中日韩三国的地产发展历程，试着得出未来地产发展的方向。最后再从我一个从业者的角度，在地产裁员潮愈演愈烈的大背景下，说说个人的发展方向。
一、纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致房地产市场持续大规模增长、快速发展的阶段。这个阶段房地产市场以增量房地产市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。 无独有偶，紧随大开发时代之后的，往往是“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。 我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此我们主要借鉴日本和韩国经验。
纵观上世纪50年代以来，日本住房新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年最高。
1960年至1973年，日本经济增速的年均8%左右，处于高增长阶段。1973年第一次石油危机爆发，1974年日本经济增速罕见出现负增长，此后转入经济中速增长阶段。1991年日本股市和房地产泡沫破灭，随后经济增速进一步下降，进入低增长阶段，1996年处于低增长阶段的初期。
在经济高增长时期，日本的住房新开工面积同步快速增长，1973年达到第一个顶峰（1.47亿平方米）。
经济进入中速增长期后，1974-1990年，住房新开工面积先震荡下滑再震荡上行。其中1974年和1980-1983年的下滑主要是受两次石油危机影响，日本经济出现了衰退，失业率上升，导致住房新开工面积出现了下滑。这一时期整体来看，作为一个外向型主导的国家，外贸发展给日本带来了巨大的外汇收入，这些外汇又通过银行贷款，流入了房地产市场，这推动了日本住房的发展，但这也造成了日本房地产泡沫。
1991年以后，日本经济进入了低速增长期，但由于1985-1990的房地产泡沫时期卖出了大量土地，住房新开工面积仍维持在较高位置，并于1996年创1.58亿平方米的历史新高。1997年以后，住房新开工面积一直震荡下降至今，2019年仅为1996年高峰时的一半左右。
1950年以来，日本经历了城市化快速发展（1950-1975）和城市化平稳阶段（1976年以后）。需要说明的是，日本2000年后城市人口突然大幅增加是由于行政区域合并所致，与以往工业化推动下的城市化存在根本的不同。可以看出，日本城市化进程与经济增速的换挡过程也是基本同步的。
将日本城市化率和住房新开工面积数据相比较，可见1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年，在城市化率达到75%后，日本城市化进入稳定阶段，这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。
2000年后，日本城市化率的显著提高主要与推行行政区域合并政策有关，城市扩张的主要原因是减少区域行政机构，节省行政开支，与工业化推动的城市地域范围扩张和城市人口增长有显著的不同。城市化稳定阶段的后期，2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。
将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。
但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1980-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。1985年广场协议签订后，日元升值引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化，为了提振经济，日本央行从1986年1月至1987年2月，连续下调基准利率，从5.0%降到当时历史最低的2.5%，并一直持续到了1989年5月。当时超低的政策利率，以及空前的建设热潮，导致了过剩资金流入房地产市场，继而引发了银行、证券乃至一般企业的房地产投机行为。1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑，但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交，1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升，此后一直震荡下降至今。
二战结束以后，日本大力发展住房市场，制定了大量的法律来推进住宅建设。比如，1950年颁布了《住房金融公案法案》，住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款，这些政策推动了住房市场的繁荣。在1959年至1968年，日本提出了“实现一户一套住房”的政策，利用政府、民间、个人集资等力量来进行建设。1967年，套户比首次超过1，基本实现了“居者有其屋”的目标。
整个70年代，日本住房新开工面积一直处于高位，到1980年，套户比达到1.09，已经告别住房短缺。按常理来说，1980年日本城市化已经进入平稳阶段，住房也不再短缺，此后的住房新开工量应该是逐渐下降的。但是，1985年广场协议签订后，日本房地产泡沫开始积聚，经过1986-1996年的住房建设热潮，1996年套户比达到了1.13。此后日本住房新开工面积不断下降，套户比缓慢上升至2010年的1.15，近10年基本稳定在1.15左右。
日本住宅新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年为最高。
从经济增速看，1973年是高增长的末期，1996年为由中速增长转入低速增长的初期。
从城市化率看，1973年与1996年，城市化率皆进入70%-80%的稳定阶段。
从人口看，1995年劳动年龄人口顶点与1996年住房建设量顶点基本同步。
从套户比看，1973年为1.03，1996年为1.13，皆已告别住房短缺时代。
另外需关注：假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量顶点很可能提前到1973年。
可以看到，房地产阶段性的任务在一段时期内经历了先上升后下降的过程，在国家的经济高速发展时期很好的完成了改善人民居住条件的历史使命。
纵观上世纪60年代以来，韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年为最高。
1965年至1990年间，韩国经济增速的中枢水平在10%左右，处于高增长阶段。1990年后，韩国经济增速开始逐渐下降，2015年增速降至3%，进入低增长状态。
在经济高增长时期，韩国住宅竣工套数也随之快速增长，1990年达到第一个顶峰（75万套），并维持这一较高水平至1997年。1997年下半年东南亚金融危机爆发，1998年韩国受到严重影响，经济负增长，竣工套数骤降。1999年经济在政策刺激下短暂反弹，随后开始增速继续降低，竣工套数也随之下降。
2015年，韩国住宅竣工套数出现第二个顶峰，主要原因是政府的刺激计划，带来了一轮房地产牛市，这一点和中国颇为相似。2014年7月，韩国提高贷款价值比（LTV）和负债收入比（DTI），随后又下调房地产购置税；8月，韩国央行将基准利率下调至2.25%，此后还经历了4次降息。
1990年之前，韩国处于快速城市化进程，城市化率从1965年的32%快速上升，1988年超过70%后开始放缓，2002年达到80%并基本保持稳定。可以看出，韩国城市化过程与经济增速的换挡过程是密切相关的。
新房竣工规模的第一个顶峰出现在城市化率进入70%水平时，并在进入80%水平前在高位维持了一段时间。城市化率进入80%的水平后，新房规模已经处于下降趋势中，而2015年出现的第二个顶峰主要来自于是政策刺激下产生的一轮房地产牛市。
劳动年龄人口与新房竣工规模有非常密切的关系，人口是住宅的终端需求，最终决定了长期的需求量，而总人口中，劳动年龄人口才是真正决定住房需求的部分。1990年，韩国住宅竣工套数出现第一个顶峰，城镇化率进入70%水平，经济增速也开始换挡，但彼时劳动年龄人口尚未见顶，仍在增长，直到2016年才见顶，而韩国新房规模的第二个顶峰就在2015年，两个顶峰时间基本同步；这一点与日本高度相似。
1988年之前的多年，韩国住宅套户比处于下降趋势，主要原因是韩国人口快速增长，但住房供应量不足，导致供不应求。1989年，韩国政府提出了建设首都圈新城镇的提案，大量建设卫星城及完善的配套设施来疏解人口。1989-1994年首尔南部建设5座卫星城，容纳百万人口，卫星城由近及远、逐步外扩，配套不次于首尔市区。因此，1988年之后新房规模大幅上升的主要原因之一是韩国政府大量建设住宅，套户比也同步迅速增长。
2010年，韩国套户比才达到1的水平，随后仍非常缓慢的增长，到2015年也不过才1.02的水平。也就是说，韩国的住宅供应长期不足，到2015年也仅仅是刚好达到供需匹配，从这个角度来看，也可以一定程度上解释为何2015年会出现第二个新房竣工规模高峰。
韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。
从人口来看，2016年劳动年龄人口顶点和2015年住房新建量顶点基本同步。
从套户比来看，1990年为0.72，2015年为1.02，说明1990年住宅新建量不应见顶，而2015年见顶更合乎逻辑。
从日本和韩国的案例分析来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。
这里有两点情况需要说明。其一，假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量很可能就不会于90年代再创新高了；其二，1998年之前韩国住宅领域是政府主导的非市场化，这点与中国相似，1998之后加大住宅市场化力度，于是新建量再度攀升，并于2015年出现历史高点。
1998年房改以后，我国城镇的主要住房供应模式由福利分房转向了市场化的商品房，随后房地产行业也迎来了20年的黄金发展时期。当前中国的房地产业发展到底处于什么阶段呢？下面从土地、新开工、销售等三个主要产业指标和经济增速、城镇化率、人口状况等三个宏观指标来依次分析。
从全国房地产企业土地购置面积来看，2011年已经见顶。分阶段来看，2001-2004年，房企土地购置面积逐年增长，且年均增幅较大。2005-2014年，房企土地购置面积维持在3.2-4.1亿平方米的高位，并于2011年创下历史新高。2015年，由于全国大部分城市房地产市场不景气，加上库存量较大，房企购地面积同比大幅下降31.7%，2016年继续小幅下降，此后几年虽有所回升，但仍明显低于前期高位。
从全国商品住宅新开工面积来，2019年很可能构筑顶部。分阶段来看，2001-2011年，商品住宅新开工面积快速增长，除了2008年由于国际金融危机影响增速较低外，其他年份增速均在10%以上。2012-2015年，商品住宅新开工面积震荡下降，除2013年外均为同比下降；2011年多城出台限购政策后全国楼市逐渐降温，房企库存不断增加，2012-2015年新开工面积持续下降。2016年以来，全国楼市走出一波大行情，商品住宅新开工面积也持续增长，并于2019年创下新高。
需要看到的是，2016年这波大行情以来，房企土地购置面积并未创新高，而商品住宅新开工已创新高，说明有一部分新开工是房企之前购置的土地。从近几年的房企土地购置面积来看，新开工面积大概率已于2019年达到顶部。
从全国新建商品住宅销售面积来看，2018年以来正在构筑历史顶部。分阶段来看，2001-2009年，属于高增长时期 ，特别是2005年和2009年，同比增速高达40%以上，仅有2008年在全球金融危机的影响下，同比下降了19%。2010-2015年，全国商品住宅销售面积虽然仍在震荡上升，但增速明显下降，多数年份低于10%，其中2014年市场降温，是十几年来第二个同比下降的年份。2016年以来，随着各地去库存的推进以及政策和货币环境的整体宽松，全国商品住宅销售面积又上升了一个台阶，但增速逐年下降。目前来看，预计2020年商品住宅销售面积大概率将小幅增长，并创历史新高。
改革开放以来，中国的经济建设取得了举世瞩目的成就。1978-2011年，我国整体上处于经济高速发展阶段，除少数年份（1979-1981、1989-1990、1998-1999）外，GDP增速均在8%以上，且有不少年份超过了10%。2012年，我国GDP增速破8，2016年破7，由高速增长转向中速增长，我国经济呈现出新常态。
从GDP增速和房企商品住宅新开工面积比较来看，两者走势基本上是趋同的，1978-2011年的经济高速增长阶段，商品住宅新开工面积也不断走高。2012-2015年，GDP增速下降，商品住宅新开工面积也逐渐下降。2016年以来，两者出现了背离走势，在GDP增速破7，转向中速增长的经济背景下，商品住宅新开工面积却不断走高，这一方面是2016年以来的去库存、棚改等政策所致，另一方面可能也存在一些透支。
中国科学院发布的《2012中国新型城市化报告》提出，新中国的城市化发展历程迄今大致包括1949-1957年城市化起步发展、1958-1965年城市化曲折发展、1966-1978年城市化停滞发展、1979-1984年城市化恢复发展、1985-1991年城市化稳步发展、1992年至今城市化快速发展等六个阶段。1978年中国的城镇化率为17.9%，2019年为60.6%，改革开放以来增长了42.7个百分点。从发达国家经验来看，中国目前仍处于城镇化中期的快速发展阶段。
根据联合国的预测，我国的城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率约为70%；从2031年开始进入后期发展阶段，在2050年达到80%。
从中国的人口状态来看，总人口目前还在继续增长，2019年突破了14亿，但劳动年龄人口已于2013年见顶，2014年以来不断减少，说明人口红利正在逐渐减退。
从中国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2005年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年房改以前，我国城镇人均住房建筑面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新建住房面积在房改后的20年里持续增长。
国家统计局数据显示，2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7平方米，大多数城镇居民都处于“蜗居”状态。2000年，城镇居民人均住房建筑面积首次超过20平方米，居民住房条件稍有改善。随着房改后房地产市场的快速发展，2007年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，居民住房水平获得了明显改善。预计2020年城镇居民人均住房建筑面积将超40平方米，已经告别了住房短缺时代。
未来我国城镇人均住房面积将能增长到什么水平？在此我们做些国际比较。考虑国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，但城镇人均住房面积一般小于农村，我们简单以0.85的系数把各国全国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积（新加坡没有农村，除外）。
全球主要国家中，美国的城镇人均住房面积遥遥领先于其他国家，达到67平方米，这与美国地广人稀、住房形态以独栋类HOUSE为主有关。
德国、法国和英国这三个欧洲发达国家城镇人均住房面积40平方米左右。这三个国家的城镇化形态是以中小城镇为主体，大城市较少，东亚国家存在明显差异。因此，其中小城镇住宅形态，决定了全国城镇的住宅户型面积及人均面积影响。
亚洲国家的城镇人均住房面积普遍较小，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韩国28平方米，这主要与亚洲国家人口密度较大，城市以公寓类为主的住房形态有关。日本虽然存在大量的一户建住宅，但面积普遍较小，远小于美加澳等国家的HOUSE。俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为28平方米。
国际上，对住房面积统计的口径一般为按墙体中缝计算的套内面积，而中国一般是含公摊的建筑面积。为了具有可比性，我们把2019年中国城镇人均住房建筑面积39.8平方米，按照0.8的系数折合为31.8平方米，即为套内面积。
目前来看，我国的人均住房面积依然小于美欧日等发达国家，距离日本还有5%的提升空间，距离英法德还有20%的提升空间，距离美国则有一倍以上的提升空间。以我国的人口基数和地理条件来看，今后城镇的居住形态还将以公寓类为主，因此要达到美国的人均居住面积，基本是不可能的。
相对而言，我国的国情及住宅发展与日本有较高的相似性，因此随着经济的持续发展和人民生活水平的提高，不久的将来，我国肯定能达到日本的人均住房面积。如果同时考虑到未来我国城镇化的大中小城镇结构将更加均衡发展，也可适度参考德法英的人均面积标准，综合考虑日德法英四国成熟平稳期的人均住房面积水平为36平米，我国还有10%的提升空间；如果换算成建筑面积，则未来我国城镇人均住宅建筑面积达到45平米时为成熟平稳期，或者说住房饱和期。 到那时候刚性改善型客户也将逐渐消失，住房进入到存量和刚需、刚改、新建豪宅的动态博弈中。
2020年4月，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组 发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。调查显示，城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。（这一数据及调查口径可深化探讨，但户均套数超1是可以确定无疑的，这说明我国已经告别了住房短缺时代）。
另外，2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。二线%，远超一线%。
从经济增速看，2011年我国GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增长转向中速增长。从这一因素看，已经接近或初步具备住宅新建量见顶的条件。
从人口来看，我国总人口目前还在继续增长，但劳动年龄人口已于2013年见顶。从这一因素看，完全具备住宅新建量见顶的条件。
从供求关系来看，我国户均拥有的住房套数超过1，城镇人均住房建筑面积40平方米，已告别住房短缺时代。从这一因素看，具备住宅新建量见顶的条件。
从城市化率看，官方统计数据2019年我国的城镇化率为60.6%。但对于这一数据，研究界存在较大争议，其中李迅雷等人认为存在严重低估。由于我国长期存在城乡二元化现象，在城市（镇）化率的统计口径上，与发达国家不一致，因此造成这一指标很难与发达国家相比。另外，城镇化率60.6%的数据，明显与我国经济、人口、套户比等三个指标所处阶段背离！而日韩则无这种背离。因此，我们倾向于认为当前我国城镇化率存在低估，如按发达国家口径，当前应达到70%左右。 据此，基本可以认为，当前我国住宅新建量大概率已经或者正在构筑历史大顶。
还有一点需要指出，上述日韩住宅新建量为全社会口径。在此，我们同时比较一下我国全社会住宅与商品住宅（由房企开发建设）的新建量。下图表明，我国商品住宅竣工面积2014年出现历史高点，其后振荡中小幅下降，但考虑到2019年商品住宅新开工面积创新高，预计未来几年商品住宅竣工面积存在创新高的小概率，目前属于筑顶阶段。我国全社会住宅竣工面积2011年出现历史高点，2015至2017年大幅下降，同时考虑到我国城镇地区大规模棚改阶段已经结束，农村住宅已经饱和（人均49平米），因此全社会住宅竣工面积未来不太可能创历史新高了，也即2011年就是历史大顶。
新时代、新形势，我国房地产业已经或者正在进入后开发时代。准确把握后开发时代的主要特征和趋势，是我们行业持续发展的需要，也是企业健康发展的必需。以下十个特征与趋势，将逐渐浮出水面：
目前中国商品住宅销售面积正在构筑历史大顶，未来将逐步进入后开发时代，但是这并不意味着新房规模的快速回落，而是在一定时间内仍将保持较大的规模，随后逐渐降低。因为中国城镇化过程仍未结束，虽然劳动力年龄人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，人均住房面积还有提高的空间，使得销售规模在短期内仍具有韧性。
目前，少数发达城市的存量房交易已经接近或者超过新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面积就已经超过新房交易面积。未来将有越来越多城市的二手房交易量超过新房，乃至全国存量房市场交易全面超过新房。
行业渐入成熟期，房地产快速升值状态改变。依靠土地快速升值的暴利期将成为历史，中短期来看，“房住不炒”的政策持续贯彻落实，房企融资端和收入端均受到严格的控制，利润空间压缩；长期来看，行业进入成熟期，各项制度更加规范，市场更加平稳，周期性减弱，利润趋于合理、平均化。上市房企毛利率和净利率中位数分别于2017年和2018年开始下降，这一趋势仍将持续。 成熟期的企业和行业，利润率趋于稳定和合理，不适应环境的会率先被淘汰和衰退。当然行业完成他的历史使命后，会自行进入到衰退期。
房价和地价高增长的时代过去，未来房价和地价增速将趋于合理，过去超过10%，甚至15%以上的商品房均价涨幅将很难再出现。房价和地价增速逐步与经济增速、居民收入增速相适应，与货币增速相匹配。
过去住宅开发具有巨大的成长和利润空间，房地产开发销售成为房企的主要业务。而在后开发时代，房地产开发的空间和利润都已压缩，房地产服务业、流通业等将获得蓬勃发展机会，产业链更加多元丰富。以物业管理行业为例，后开发时代巨大的房地产存量规模将给物管领域带来巨大的增量空间。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，涉及“三道红线”和“四档管理”。过去房地产市场大起大落的重要原因之一即房企的高杠杆扩张行为。未来房企的融资扩张将受到严格控制，钱不往地产的领域流了，大规模扩张也会被叫停。这将使得土地市场周期性波动减弱，市场更加平稳。
新房开发规模效应不再，创新优势凸显。比如租赁市场规模扩大，机构经营者壮大，发展潜力进一步开拓，信息化的全面融入，形成新的业态。目前中国租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为主，占比分别达到了67%和28%。而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占据了4%和1%。虽然当前租赁的商业模式尚未成熟，仍面临着许多亟待解决的问题。长租公寓爆雷频频，但长期来看，机构经营的租赁业务是业态创新的重要方向之一，具有庞大的市场规模，并将带来新的增长点。
行业进入成熟阶段的重要标志之一即行业集中度的提高，特别是类似房地产行业从周期性明显、增量空间显著，进入周期性弱化、竞争加剧的阶段，头部房企的资源、资金等优势将进一步放大，并不断提高行业集中度，而中小房企想通过规模快速扩张实现超越的可能性已经很小。2016年以来，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已经达到了44%。
开发时代由于增量空间大，房企的重点在扩张成长上，对周转能力、融资能力、拿地能力等有着更高的要求。而进入后开发时代，对运营能力（统筹规划能力，战略发展能力，利润和现金流管控能力，土储和货值监控能力）、产品能力（能否做出适销产品）、管理能力（减少管理费用，向管理要效益）等精耕细作的专业化能力要求提高。 增量放缓，大家在存量里面刨食吃，行业开始内卷化，对人才得素质要求也越来越高。
中国仍存在着大量的老旧住房，对于城市来说，城市更新可以改善城市环境、促进产业升级；如棚户区改造、旧小区改造、工业区改造等。对于房企来说，在许多区域如粤港澳大湾区，招拍挂土地出让数量有限，城市更新项目成为低成本拿地的重要手段。
补充一点我所在的环北京区域（包括廊坊地区唐山地区张家口等等区域）楼市的看法：北京确实对周边地区有吸血的作用，如果把买哪个城市的房子比作是买哪个城市的股票的话，北京绝对是大盘蓝筹股，白马股，抱团股，赛道股，环京的区域就相当于是小票，这对于环京的房价是有明显的阻力线的作用的；在北京供给趋近饱和前提下，环京还会在承担一些溢出的需求，这又对环京的房价有一些支撑线的作用。而突破阻力线或者支撑线会不会形成上涨或下跌的趋势，还真不好说。
短期来看还是跟货币或者土地政策，限购政策有关，长期来看会跟人口的净流入或者净流出有关。如果是刚需购买者，则处处是买点，如果你是投资客，则最好将房产作为你的资产锚定点，这部分资产是用来帮你安心的，而不是用来暴富的。房地产早已不是进攻型的资产配置了，且环京房价短期仍有下行风险。
房住不炒，就是要规避将房地产作为投机工具的行为，保证房地产为人们提供生活、生产和社会活动空间的正常使用价值，避免资源的错误分配到炒房族的手中，避免土地、房屋等经济资源被无味浪费，避免房地产市场投机进而引发金融投机和社会不稳定。坚持房住不炒不应只依靠行政手段对房地产市场交易进行直接干预，而是要通过促进房地产市场结构、机制的完善和房地产业的产业演进来进行。从发达国家的经验看，当房地产子市场结构更为丰富，特别是房地产租赁市场和房地产间接投资（权益房地产投资信托基金）Reits市场充分发育时，房地产市场上的租买选择机制和投资替代机制形成并运作，市场会自发地抑制房地产投机行为。
后开发时代房地产市场流通以租赁、买卖并重为特征，政府应尽快调整过去轻租赁重买卖的政策框架，加快制定促进房地产租赁发展的制度和政策，同时尽快建立规范房地产租赁市场的政策体系。特别重要的是，要通过金融改革与创新支持房地产企业进行存量房地产经营。发达国家的经验表明，金融是存量房地产经营的基本条件。金融体系能否为租赁房地产投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是影响存量房地产经营能否持续的关键。尽管政府也可以通过提供贷款担保或贷款利息补贴来刺激针对低收入群体的租赁住房建设，但对于租赁住房和其他存量房地产经营总体而言，需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。发展房地产投资信托（REITs）是健全租赁住房融资渠道的关键。
房地产市场的地域性和经济社会发展的地域差异，要求政府对房地产市场的管理应根据不同城市的具体情况因城施策。例如租售并举，不应是各类城市一个标准，一、二线超大城市，房地产租赁市场发展应更快一些，三、四线中小城市则应充分考虑其各自特点进行差别化发展。
对房地产市场的管理，要注重建立长效机制，应特别从以下三个方面着手进行：首先，要减少对土地财政的依赖度，大开发时代给地方政府带来了巨大的土地出让金收入，而后开发时代随着房地产开发规模减少，这一收入将大大减少，政府应及早制定应对措施，减少对土地财政的依赖；其次，要优化税收结构，逐步改变长期以来交易税为主体、持有税微不足道的房地产税收结构，适当增加持有税占比。当然，从房住不炒、租售并举的原则出发，持有税增加不宜过快，以免对机构投资者进行房地产存量经营产生抑制作用。第三，完善城市更新的促进机制，后开发时代城市更新不能再以大拆大建为模式，而是要在充分保留城市历史文脉和风貌的前提下进行空间和功能的优化、提升，如何充分调动全社会各种资源，高效有序地开展城市更新，是政府应着重考虑的。
后开发时代房地产业内部分工将不断细化，每一家房地产企业应审时度势，根据外部环境和企业自身愿景、条件对自身在分工链中的定位进行科学谋定。就房地产开发企业而言，既可以选择进化、升级为房地产投资者，持有经营办公楼、零售商业房地产、公寓等，也可以下沉为专业的房地产开发项目代工、管理者，这需要根据房地产市场演进的发展阶段以及企业自身资产规模、与金融市场对接能力、风险把控能力以及人力资源特点等方面的审慎考量而科学谋定。
在大开发时代，各类房地产企业形成了与时代应适应的经营模式和业务模式。如房地产开发企业以“拿地-开发-销售”的相对短平快模式获得了极高的资金利润率，物业管理公司和房地产估价机构则分别以对接开发商和银行迅速“圈地”获得大把业务源，房地产业整体上以较为粗放的经营模式为特征。后开发时代这些经营模式将无法继续为企业带来丰厚、稳定的利润。转变经营模式是各类房地产企业必须考虑的重要课题。就房地产开发企业而言，如果升级为房地产持有经营者，那么经营模式必然要转向以赚取长期现金流为主，相应地，企业要在资产结构、人力资源队伍、内部管理制度等方面进行重大调整。
长期以来，我国房地产开发企业倾向于采用高负债、高杠杆方式做大规模的、提高自有资金利润率，大开发时代的市场环境也为这种经营风格提供了条件。后开发时代，市场环境发生了很大的变化，高负债、高杠杆不仅实施可能性大减，即使实施也会使企业面临巨大的风险。这对于房地产开发企业特别是准备升级转型从事房地产持有经营的企业是严峻的挑战，但也是促进房地产开发企业优化资产结构、提升经营能力的机遇。明智的企业应积极主动地应对，可以通过调整企业融资结构，增加直接融资，减少间接融资，来实现减负债、降杠杆。从长远来看，我国的房地产信托投资基金市场一旦开放，将成为房地产开发企业的重要融资渠道。企业应提前准备进入这一市场的自身条件和能力。
大开发时代的房地产业特别是房地产开发业是高利润行业，企业往往是通过不断扩大业务规模取胜，而扩大规模的主要手段与企业内部管理关系并不密切。后开发时代房地产企业难以延用老的模式获得成功，而是要通过苦练内功，优化管理来控制风险、提高经营效率。企业应在市场研判、战略制定、内部管理模式、主要外部资源对接等方面进行精细化管理，应加强企业内部人员培训并妥善借用外脑。
公务员适合那种在财富放大领域有一技之长的人，作为自己的底层解决温饱的需要的一种职业。最不务正业的公务员爱因斯坦发现了相对论，海关负责人当年明月写出了畅销书《明朝那些事》，这些人在高风险高收益的领域奋力搏杀，敢于all in自己的全部热情和业余时间的能量，靠的是什么？靠的就是公务员雷打不动的稳定收入和永不裁员的待遇（除非违法乱纪）。在地产行业缩编的大背景下，公务员不失为一个稳定的多的选择。考公蛮符合塔勒布一致推崇的“杠铃策略”，即绝大部分时间和资产放置在绝对稳定，收益平稳的领域，另外比如说一成的时间和精力放到财富放大效应明显的领域，如股票、期权交易，发明创造专利，视频创作、写作等等。
上面已经说了房地产行业今后何去何从，地产行业失去了快速扩张策略的基础，以后对运营的水平提出了较高的要求，对自持物业的运营水平提出了挑战，而相关人才是否能够适应这股潮流又是关键。中国没有真正意义上的Reits基金，但确实是一个发展方向，能够让普通老百姓享受到固定资产持续现金流带来的收益，而不是少数炒房者小圈子的游戏。这里面既要懂金融，又要懂地产开发运营的的人才肯定会有用武之地。自持物业也确实需要地产从业人员有独到的眼光，超强的经营运营能力。自持物业的资金压力对每一个地产都会提出考验，如何合理运用Reits基金给地产企业源源不断的输血，是一个长久的命题。
3、如果有自己带团队的经验和能力，能否做出像“地产管理咨询，地产操盘”知识型创业公司的可能？掌握了操盘地产的逻辑，但是地产确实是资金密集型行业，不是初创公司能够驾驭得了的，而地产操盘的知识和经验又确实需要专业的团队来进行规划，所以这样的委托代理模式也是一种思路。
1、如何判断自己有没有地产职业竞争优势？是因为专业对口？还是自己喜欢或擅长？
如果我们已经下了定论，现在的地产市场环境和产业环境已经逐渐的萎缩没有吸引力，那么问问你自己：你的竞争优势还能不能支持自己折腾一下？能够支持多久？
人的精力或者说时间是有限的宝贵的，把这些时间投入到某个领域，中期需不需要更换赛道？投入的时间和产出的效能如果不成正比的话，那么，很容易会陷入到自我怀疑中去——我当初的选择对了吗？
你的岗位在企业的价值链条中处于什么样的位置呢，是基本活动还是支持活动，核心部门肯定要背负业绩的压力，与更多的部门产生交集，事务繁杂对能力要求高，支持辅助部门可以做到副总，但是一把手的机会可能不大。另外，你的工作如果已经标准化了（组织之间或组织内部不同工作之间规范化程度差别很大），那么请注意，你在整个组织里面就是一个工具人，被替代性高。
2）你能给公司带来什么样的资源，或者说你有什么样的资源？许多企业就是依赖某一个员工所能提供的资源来设定职位的。做前期需要跑政府手续，与钱相关的资管行业——银行证券需要认识的有钱人多（带资进组）；
3）稳定的工作，大部分期望值低，方差小；不稳定的工作，才有可能期望值高，方差大
跳槽再跳回来有没有门槛？按理说很多非业务岗位各个行业的逻辑应该是相通的（销售、行政、人力、财务），但是来来跳槽也会损失时间成本。
贝佐斯选择创业，不确定自己创业是否能成功。作决定前，他做了一个最小化后悔表：“假设自己80岁高龄时，对20岁时没有创业会不会后悔？”
答案是：他不会因为自己没有成为更高阶的职业经理人而后悔，但是如果没有创业他一定会后悔。贝佐斯后来还将这种逻辑应用到他的个人生活中，每当他不得不做出重大决策时，他常常会以这种方式来思考问题。
地产行业需求饱和，你的目标行业的新环境的市场需求是怎么样的？供给又是怎样的？和地产比，是不是更卷？跳槽的风险是未知的，不如找个过来人问问，新环境的利弊。看看到底是本行业更卷，还是你的目标行业更卷。
工资上涨幅度有限的情况下，还是需要对未来能够获得的现金流折现，而不是高估眼前这么一点幅度工资提高。也就是说，看发展。
如果你本来家庭固定支出已经固化下来了，你的家庭需要你提供稳定的现金流，那么你不应该做风险大的转行。转行大致可以划分为两类：小风险改行，新的行业与旧的行业有一定的相关性，相当于是相关多元化，风险小；非相关多元化有可能就是八竿子打不着的两个行业了。
出租自己的时间，虽说可以慢慢的积累自己在职场上的经验，慢慢的爬到高层，但是，你的付出确实会很多——不会赚到大钱。因为指数级的增长效率太低了。但是出租自己的时间可以获得最最稳定的现金流，你可以用这些现金流供养自己和家人。这是职业经理人和自己做老板的根本区别。
大体来说就是还有少量成规模的开发需求，能养活一小部分开发商，主要是技术型和产品型的房企，以及一部分政策性的国有房企，而现在主流的这种资本型、投机型的房企应该不再会大规模存在。
大部分住宅类的市场变为城市小幅度更新改造，局部新建或翻建，就像西方发达国家一样，一个基础性但缓慢且并不大的行业。
商业类开发可能还会稍微好些，因为总体来说配套需求还不足，但多年以来公共商业其实都是不挣钱的，万达这种都是靠住宅用地来平衡，以后没有大规模住宅来平衡了，盈利会非常困难，但毕竟还有空间，并且改造和小微开发也会是主要形式。
其实这种情况不利于大资本赚快钱，但更健康，有利于微利但长久的中小型房企，有点像大商场和便利店的关系。
回顾房地产在中国的发展历史，也能看出这个过程，其实很简单，政府的反应和改革也不算慢，但对个人就是大半辈子的命运，时也命也。
从1990年代启动商品化住宅以来（可见中国的房产起步是多么晚，比起西方几百年的资本主义工商业和不动产历史），房地产最初只是为了解决居住问题，经历过国企分房的都知道那种恐怖的短缺。政府和国企负担不起福利分房，于是推给市场，当然要让市场有利可图。
然后地方政府开始想多卖点钱解决财政问题，甚至还有了板块轮动、经营城市这种有意识操作土地价格的行动。然而群众从来不笨，再加上整个制造业产能过剩、企业难做，2008年以后尤其明显，经济于是脱实向虚。房地产于是被开发商和苦于通货膨胀的群众发现暴富机会一通猛炒，政府陷入左右为难，又想自己挣，又不想开发商和房东挣，结果摇摇摆摆近十年政策下不了决心。
后来连政府也指着房子的金融属性搞点金融发发债券，并一步步夺回产业利润，从可以划拨到可以带条件勾地到严格招拍挂到集中供地，贷款收紧，二手房学区房一个个倒下，开发商被打回代工厂原形，买房者回到为国接盘的状态也只是时间问题。最终的状态大概是彻底回到政府和国企严格精细化管控的状态，参考一切资源性天然垄断行业如烟草、水电、或当年的盐和铁。
只不过我们翻旧账，也不能轻轻松松的说，早知今日何必当初。房地产虽然是基础生存刚需，土地虽然天然垄断，但上千万亿的规模和并不容易的技术难度，起码在2013年资本和产品都过剩之前，全中国的房屋生产还是政府财力 所无法承担的，不得不依赖民间的野蛮生长的力量和信念。无论是房屋本身的建造投资还是通过地价提取的税收，都极其巨大，有没有走过这么一轮造富游戏，结局是完全不同的，我们有时候不得不依赖准零和游戏或者善意的谎言，来完成一些本来艰苦甚至不可能完成的任务，就像烟草和军费。
只不过到后来有些资本试图突破游戏规则，裹挟本来就容易被鼓动的大规模人口，去碰不允许碰的蛋糕乃至国本，最后就只能彻底葬送这个游戏了。
其中的过程和内在逻辑并不复杂，十几年前业界就已经心知肚明。只是没有人能预测到中国人民在发财暴富上这件事上的能量会有这么大，动作这么快，不管是地方政府还是群众都是如此勇猛，中央措手不及。当然这些基本认知的普及也确实花了十年的时间才成为社会共识，也不算慢。
虽然一头是全国市场严重过剩几欲，眼看要重蹈日本覆辙；另一头却是大城市居住问题仍然不能解决，看起来双输的局面。但毕竟靠着土地财政，跨越式发展已经完成，政府和人民群众账目资产也得到了暴涨，而且还让全体国民经受了资本金融市场的启蒙教育，一起成为了合格成熟、高水平的……理性经济人，收获满满。
既然大家都爽了二十年，那么房地产的代价也不算什么啦，对于政府，只要解决好资本外逃问题，肉就只能烂在锅里，也不会损失什么，钱还在，反哺6亿农村人口、脱贫攻坚乡村振兴、帮扶每年一千万毕业大学生、举国之力搞科技创新、大力扶持完整的制造业升级工业4.0、改善蓝领工人收入到白领水平……（怎么这么多要反哺的,难怪进了虚拟经济大坑的国家都出不来），总之大概应该还是能够弥补过去那些房地产泡沫的负面影响的，我们一定不会重蹈日本和美国的覆辙的（这一点不是狗头！）。
当然，最后的问题是，靠着房地产积攒了二十年的财富，够不够完成以上这些，实业的升级转型、科技突破以及社会公平和共同富裕呢？这是真正决定国运的事情，大考才开始呢。
去年年底央行和银保监会发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，银行给房企借钱和给个人批房贷都不能超过一定比例。一些现金流没那么好的房企，续贷压力会比较大。
最近上海、佛山都上调了房贷利率，深圳、无锡等6个城市也都推行了二手房参考价制度，简单来说就是银行按参考价发放贷款，
。从数据来看，2021年上半年，房地产行业一共融资了11,089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，房地产开发贷款余额的增速在逐渐放缓。
再联系前几天住建部联合8部门发的一个文件，说要用3年左右时间整治房地产市场秩序，但愿房市乱象后续会少一些。
后续看房企的话，不仅要关注它有没有踩中红线，更要关注房企的现金流和情况。