【Helens财经晚餐第43期丨实录】房地产调控政策加快落地，后市影响几何？

　　近日，广州宣布部分区域解除限购，取消番禺、黄埔、花都三区的楼市限购政策，下调了非广州户籍人口在限购区域购房缴纳社保及个税年限，即由此前的5年调整为2年。广州市住建局表示，目前广州外围区域供应量大、去库存周期相对较长，减少购房限制有利于提升外围区域的交易活跃度，进一步稳定市场运行。调整增值税免征年限，有利于减少二手房交易成本，推动存量房市场加快恢复发展。

　　8月底以来“认房不认贷”已在包括北、上、广、深在内的14 个城市落地，且二、三线个城市不同幅度地松绑了限购限售措施。政策密集出台、持续发酵，政策的实施效果也值得关注。调控政策加快落地，后市影响几何？本期《Helen’s 财经晚餐》对话资深地产研究员王欢、钛媒体副总编辑胡润峰，对“认房不认贷”、央行降低房贷首付与利率下限、地产股与家电股等话题进行解读。

　　22:49 “认房不认贷”落地后，二手房好于新房，一线 家电股相关走势及投资机会

　　Helen：“认房不认贷”政策全面落地后，近一个月时间里，南京、济南、青岛等二线城市核心区放开限购。一线二手房挂牌量目前处于什么水平？房价有无新的下行压力？

　　王欢：新政第一周，一线万套），基本是今年峰值水平。环比涨幅近30%，同比涨幅则高达92.8%，超过2020（1.31万套）、2021（1.25万套）、2022（1.02万套）的周均挂牌水平。第二周上涨态势没能很好地延续，到9月11日-17日，数据即出现下滑，挂牌量1.64万套，环比下降23%，同比上涨18%，仍旧接近于今年3月的周均水平。9月18日-24日挂牌量1.65万套，维持相对高位。

　　我们再结合市场上潜在需求来看。在客量端，9月4日-10日一线日，带看13.1万组，9月18日-24日带看12万组，再上一周相比下降8%，连续两周环比下降。总的来看，挂牌增幅大于成交增，大于客量增幅，说明市场上有卖一买一或者资金回笼需求，但需求尚未充分释放， “卖一买一”置换需求客群影响下挂牌量也同步提升，卖方预期好转，议价空间也在缩小，买卖双方博弈下预计价格会保持一个相对平稳的状态，但是大幅上行动力仍是不足的。

　　王欢：北京落地“认房不认贷”政策后，市场情绪随之高涨，多个楼盘深夜发文要收回折扣、通宵卖房不打烊等信息，新盘认购火热，北京东四环融创壹号院起步价3000万，9月3日开盘认购169套，总业绩56.2亿元；上海近郊万科理想城加推，成交金额34.8亿，去化率100%。

　　四大一线城市新建商品住宅销售价格均出现不同程度的上涨，但由于新房市场每周上市项目在成交价格上可能存在较大差别，比如核心区和郊区项目上市时间的错位，可能会导致新房周度价格数据波动性较大，不便直接对比。如果对（克尔瑞）周度数据进行平滑（取 4 周移动平均），第38周（9月4日-10日）北上广深普宅价格环比涨幅分别为0.1%、-6.7%、1.4%和1.2%；成交套数环比涨幅分别为15.3%、45.9%、-6.6%、5.9%，都有一个降幅收窄或持续正增长的好苗头。

　　未来一段时间内，整体房价呈现稳定趋势。北京作为一线城市的代表，房价上涨较为明显；而其他一线城市的新建商品房也有不同程度的上涨。然而，由于供需关系的错位以及豪宅与普通住宅的供应结构差异，价格波动较大。新一轮房地产新政出台后，短期内市场反应不如预期强烈，部分原因是政策实施时间较短，尚未产生持续效应。总体而言，当前房地产市场仍面临一定的压力，需要政府继续采取措施来稳定市场。

　　胡润峰：当前房地产市场面临的三种风险：地方债风险、中小金融机构风险与房地产市场风险。近期的新政旨在避免再次依赖房地产拉动经济增长，但具体效果还需观察。关于认房不认贷政策的影响，一线城市通过推动房地产市场置换链形成，使得部分购房者将手中的小户型房产出售换取更大更好的房屋。总体来说，政策对一线、二线城市的房价需求起到正面促进作用。

　　王欢：一线城市调控政策最多，还是有一定放松空间，但是是否会有更大力度的政策出台，我认为还需要进一步观察现有政策的落地效果。从政治局会议首次明确“适时调整优化房地产政策”，开启了本轮地产政策超出市场预期的优化放松力度，包括连续的降准降息、存量贷款利率的调降等，另外比较罕见的就是一线“认房不认贷”的全面落地。

　　最近，广州限购的放开，打响一线城市放松限购第一枪，可能是新一轮松绑的开始，并且是由头部城市或者说是强能级城市的带动。但是我们不可忽视当前“楼市供求关系发生重大变化”的背景，以及宽松的前提是“防范化解重点领域风险”，救市更重要的还是在于托底。但在当前宏观经济预期尚未扭转以及地产下行压力较大的情形下，政策效果还有待进一步观察。广州放松限购之后，可能有上海、深圳客户觉得他们所在的城市也会继续放松，会有一种“等政策”的观望心态，要中性看待政策效应。接下来如果一线城市政策影响不及预期，对二线三线城市带动有限，不排除一线政策优化边界进一步扩张的可能性。

　　Helen：最近广州全面取消番禺、黄埔、花都三区的楼市限购政策，还下调了非广州户籍人口在限购区域购房缴纳社保及个税年限，有专家认为，此举短时间内可能会释放出一小波购买力。您怎么看？

　　胡润峰：短期内政策举措可能会刺激一部分购买力，但政策效果是否具有良好持续性还需观察后续销售情况。广州作为一线城市率先放开认房不认贷、解禁限购，其房价涨幅在全国一线城市中最大，因此广州的政策调整力度较大。另外，北京和上海的房价走势和政治地位较高，以及与周边城市的虹吸效应，使得这两座城市的政策影响更大。广州的政策调整是从较为边缘的区域开始，未来还将陆续解除更多严格的限购政策。

　　Helen：受益于广州放开部分地区限购的利好，港股市场上多数房地产股应声走强，这一趋势是否会持续？

　　胡润峰：香港股市在相关政策出台后出现了一波行情，部分投资者利用政策利好进行抄底操作，从而获利离场。随着政策的实施，市场的短期波动逐渐平缓，但长期来看仍存在一定的分化现象。具体表现为，受到监管压力较大的民营房企将面临挑战，而高品质的央国企将在新一轮地产调控中占据优势地位。

　　Helen：地产调控集中落地半月后，销售数据与2015年地产放松周期开端呈现类似的弱复苏，不过这次政策或许等不了当年那么久(2014年“930”至 2015 年 “330”)，若当下的地产销售弱企稳的态势延续，区别化、重点化的新一轮地产调控政策可能快速“接力”。您怎么看？

　　王欢：过去几轮房地产周期的规律轮动特征都是一线城市最先引爆，传导至二线，二线再带动三四线城市。底层逻辑还是资本避险逻辑。快速接力主要还是因为需要对政策积极影响趁热打铁，让效果持续的再久一点，不仅希望一线信心被提振，而是整个大市场的信心被提振。当然，从2018年因城施策开始，城市之间分化是非常明显的，以及今年的政策宽松，二三线城市政策空间相对来说已经比较有限了，所以对于整体市场的带动效果我认为还是要保持一个谨慎乐观的态度。

　　Helen：8月一系列政策出台后，进入 9 月中旬，市场逐渐走出短期的情绪反应，转而关注数据。也请分享一下一、二线城市地产相关数据？

　　王欢：中指新房数据（9.1-9.23）一线城市整体成交面积环比上涨4.17%（上月环比下跌-22.83%），同比下降38.32%（上月同比-32.21%）。分城市来看，北京本月环比涨幅最大，为26.9%；广州环比涨幅次之，为15.0%；上海、深圳则环比仍持续下降，跌幅分别为6.1%和18.1%。二线城市成交面积同环比分别下降47.25%和5.20%，分别较上月收窄16和2pct。

　　二手房来看，9月4日-10日一线%，从与近三年的周均成交对比可以看到，2059的量级水平是仅高于2022年周均水平的23%，是2021、2020年周均水平的80%左右。9月11日-17日，成交数据与挂牌数据同步下滑，单周成交1774套，环同比均下降1.5成左右，9月18-24日成交1671套，也是连续两周的环比下滑。考虑到网签备案数据的滞后性，预计一线城市二手房成交短期仍会继续放量，但持续性有待观察。

　　Helen：目前股市与汇率仍位居敏感点位，高频数据对地产调控效力的验证或是市场与经济当下能否企稳的关键。从这一视角下来看，未来地产的修复格局与政策是否会再现2015年放松周期的路径?而今年的“825”、“831”是否也如同2014年的“930”时刻?

　　王欢：不同。首先是大环境不同，经济高速发展带动人均可支配收入的不断提高，2010-2019年之间我国GDP增速在6-10%之间，城镇居民人均可支配收入增速在5.0-8.4%之间，大家的收入预期是持续向好的。现在楼市主要还是受制于收入预期和市场信心的恢复。

　　2011-2020年是我国城镇化速度最快的时期。根据第七次全国人口普查数据，这10年间新增城镇常住人口2.3亿人，城镇化率提高了13.94个百分点，城镇化速度比上个10年高出 0.21个百分点，比再上个10年高出9.81个百分点。同时，这10年也是家庭小型化速度最快的时期，2010年全国家庭户规模是3.09人，到2020年下降到2.62人，城镇住房水平稳步提升，城市的平均每户住房间数从从2.37提升到2.50，人均住房面积从29.15㎡提升到36.52㎡（人口普查年鉴1-14a/1-12a），已经从提升标准达到舒适标准。中国城市规划设计研究院联合中国建筑设计研究院有限公司发布《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》中国城镇家庭居民人均住房面积分为底线～40 m²）。居民住房水平不断提升，现在已经达到相对不错的位置，未来上升空间有限。

　　Helen：展开观察，各地“认房不认贷”落地后，二手房好于新房，一线城市好于二线城市。各地限购限售政策放松后，商品房修复的趋势相较“认房不认贷”更加明显。这是为什么呢？

　　胡润峰：“认房不认贷”的政策对二手房交易有正向影响，新房成交量不足。由于近年来新建商品房预售制度的问题导致大量烂尾楼的出现，购房者对新房的信任度降低，因此认房不认贷政策对二手房的交易更具吸引力。此外，新房的成本上升、房价受限等因素也影响了购房者的购买意愿。未来可能会有一线城市限购政策的进一步放宽，以刺激市场需求。一线城市对周围地区有虹吸效应，会进一步吸引周边地区有置换需求的购买者。

　　Helen：我们也看看与地产强相关的一些股票品类，比如家电股，从短期家电股价表现来看，家电整体及各后周期子版块均取得超额收益，市场信心在逐轮政策支持下持续增强。从估值表现看，政策出台对家电估值影响路径较为清晰，家电估值拐点明显领先于地产销售增速拐点，本质是影响投资者预期，地产数据更多起到印证及跟踪作用，为家电估值的持续变化提供动能。您怎么看？

　　胡润峰：地产股市经过长时间下跌后会迎来反弹，而家电行业则受益于政策的推动，市场信心逐渐回升。最后提到家居估值受到政策影响，但相较于地产销售增速而言，家居估值拐点的确定性较高，有助于增强投资者信心。

　　家电企业和地产行业的联系紧密，属于地产产业链的下游，但家电企业在财务状况、行业景气度和市场竞争等方面与地产行业有所不同。随着地产市场的回暖，家电行业也有望跟上步伐。此外，受疫情影响，家电行业的供应链和市场需求受到一定程度的压制，但随着疫情的结束，需求将得到充分释放。因此，对家电行业持乐观态度。

　　Helen：我们直播间的观众，也有不少购房者，他们更关心房贷利率，接下来可能走势如何？

　　胡润峰：近期，存量房利率普遍下调，如从之前的5.8%降至4.2%，而在增量贷款中，LPR也有下调空间。这是因为银行普遍面临贷款放不出去的问题，同时为了支持中小企业和促进消费，各银行也在给予消费贷款和经营贷款较大的优惠政策。ku酷游因此，房贷利率出现了下调的趋势。在这种情况下，消费者可以考虑通过使用经营贷等方法来实现房贷的替换，从而提高自己的房屋价值。既然有这样的套利空间存在，那意味着房贷有进一步下调的空间。

　　以上是本期Helens财经晚餐的部分内容，想看完整内容，可观看Helens财经晚餐第43期《房地产调控政策加快落地，后市影响几何？》直播回放。

　　Helens财经晚餐每双周二17点开播，直播将在钛媒体APP、钛媒体PC、钛媒体微博、钛媒体视频号、钛媒体百家号同步直播。（主理人：Helen；策划：Helen ；导播：羽赫；文章：Helen）