凤凰网财经讯 9月27-28日，“新空间新动能——凤凰湾区财经论坛2023”于香港、深圳两地同步举行。本次论坛由凤凰卫视、凤凰网联合主办，围绕“新空间、新动能”主题，深入探讨“多重考验下的全球经济：复苏还是衰退”、“全球经济风险与中国应对之策”、“香港经济新动力”、“全球危机与地方政府债务”、“大湾区资本市场建设”等关键议题，为全球经济及湾区发展贡献新智慧。
如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在主旨演讲中指出，我们必须习惯或者适应房地产处于长期调整周期这样一种态势。
2021年四季度以来，我国陆续出台了关于房地产的各种宽松政策。今年，除了存量房贷利率下调，很多新一线城市、包括一线城市，也都解除了限购政策，措施力度不可谓不大。
管清友指出，这与整个房地产市场趋势性的变化有关，或者说整个房地产市场的供求关系出现了新的形态，大周期出现了转折，整个房地产市场从过去高歌猛进的状态，已经进入到一个新的周期。
管清友认为，“教科书里的房地产周期，从其他国家的经验，就是经历过房地产大周期的这些国家，基本上是18年到20年。那么我们也看到，中国的房地产周期如果从1998年房改市场化开始的线年左右的时间，这个很神奇。”
管清友：凤凰卫视，凤凰网的各位朋友，大家好，我是管清友，非常荣幸能以视频的方式参加2023凤凰湾区财经论坛。今天我想给大家汇报一下我们对于中国房地产市场的观察，主题我想跟大家分享，就是我们必须习惯或者适应房地产处于长期调整周期这样一种态势。那么为什么这么说呢？我想从三个方面来和大家交流。
第一个方面，应该说我们从2021年四季度以来，关于房地产的各种宽松的政策、放松的政策就陆续地出台。那么从2023年这一年的房地产政策来看，确实能看到政策制定者希望能够重振房地产，作为支柱产业这样一种功能，或者说它的位置、地位。今年我们看到，不光是存量房贷利率的下调，很多新一线城市，包括一线城市也都解除了所谓的限购。这个措施应该说不可谓不大，力度很大，那么政策的效果我们看到确实和预期的不大一样。
那么为什么会出现政策的出台不及预期的情况呢？我想跟整个房地产市场这种趋势性的变化，亦或者说用官方的语言说整个房地产市场的供求关系出现了新的这种形态。用我们的话说就是大周期出现了转折，整个房地产市场从过去高歌猛进的一种状态，已经进入到了一个新的周期。但实际上我们对这个新的周期描述是不够清晰的，我们对它在这个周期里头出现的一些特征还不清楚的，因为这是我们第一次经历房地产的下行周期。教科书里的房地产周期，从其他国家的经验，就是经历过房地产大周期的这些国家，基本上18年到20年。那么我们也看到，中国的房地产周期如果从1998年房改市场化开始的线年左右的时间，这个很神奇。
那么政策能不能起到作用，我觉得当然需要观察，但是让房地产市场恢复到常态是非常必要的。什么叫常态？至少要恢复到我们说那些不合理的限制措施出台之前。由于房价的快速上涨，特别是2015年以后，这一轮房地产价格的快速上涨，确实出现了就是房价上涨过快，开发企业也普遍地以所谓高杠杆、高负债、高周转的这种模式在运转，也确实积累了一定程度的金融风险。那么在这个过程当中，房地产调控政策也是陆续推出，同时我们又叠加了疫情的这种影响。所以房地产市场出现这种趋势性的变化，既有长期这个行业，包括这个市场慢慢地在演变的原因，也有我们短期之内从所谓的支持房地产这个行业的发展，又或者说房价的过快上涨，到突然的这种调控带来的这种冲击。也就是说长期因素和短期因素叠加到了一起。
另一方面我们也看到，房价的这种快速上升的这个走势确实遏制住了，但是随之而来的就是，整个购房者这个信心发生了逆转。实际上说到这里我觉得也很有意思，中国人其实是最爱买房置地的，但是现在这种心态其实发生了非常非常大的变化。无论政策能否起到作用，我们都需要让房地产市场恢复到常态，也就是说不合理的这些限制措施都应该取消。无论是我们说的二三线城市、新一线城市还是一线城市。让政府的归政府，市场的归市场。
第二个方面，我想给各位汇报的是什么呢？就是我们去观察中国房价的这个走势，我们以价格入手，我们发现其实2015年以后的这一轮房价的快速上涨是比较突兀的，亦或者说它是有特定原因的。
我想给大家说的是2015年的这轮房价的上涨为什么会突兀呢？当然跟当时整个我们经济发展的阶段，特别是财政政策、货币政策有非常大的关系。实际上从人口与房价走势的简单类比来看，2015年可能，从那个时候讲，2015年很有可能就是一个相对峰值的，是一个高点。
但是为什么2015年以后我们又经历了一轮，从一线到三四线城市房价的快速上涨？这和当时特定的背景有关系。2014年年初这个货币政策开始了定向降准、差别降息，到2014年四季度开始全面降准降息，同时配合着棚户区改造，棚户区改造的货币化。所以2015年6月底，股票市场发生了剧烈的震荡以后，2015年下半年从一线城市到二三线城市出现了一个房价的快速上涨，那么这轮上涨究其原因还是跟当时的货币政策，当时的金融监管政策，以及当时棚户区改造货币化的这些政策推动有关系。那么我也想强调说，2015年的这一轮房价的快速上涨，之所以我们觉得是比较突兀，就是强调一个什么呢？其实它进一步透支了房地产市场的动能，亦或者说价格的快速上涨带来了一系列的问题，当然也引发了后续包括金融监管强化、房地产调控强化在内的一系列政策的推出。
那么我们复盘来看，假定我们对于房地产市场的调控，从2015年开始，并且能够相对的比较缓和，以时间换空间，也许后面积累的矛盾就没有那么大了。
当然我们站在这个新的起点上，我们去复盘看，2015年以后的这一轮房价上涨，不光是价格上涨比较快，同时也引发了激烈的金融监管、房地产调控。那么这些金融监管措施和房地产调控措施，又带来了连锁的这种反应，而我们恰恰是处在什么？消化2015年这一轮透支行情，以及消化激烈的调控监管政策这样一个阶段。
第三个我想给各位汇报，从目前的情况来看，我们确实要防止房地产行业的这种长期的消化期，或者长期的在挤压泡沫的这个过程当中，带给国民经济一系列的反应。
所以政策的调整很有必要，我觉得确实需要让这个房地产市场回归常态。那么2015年以后这轮中国房价的上涨，特别是大城市房价的上涨，其实是比较突兀的。也就是说从2015年这个时候，我们大概能看到整个房地产行业，大拐点的到来。