房地产牵动着大家的神经，说实话不是很想谈论这个行业的话题，因为这个行业牵涉的东西太复杂，一面是经济，一面是民生，一面是各方利益。因为最近关于房地产的事情实在是太多了，所以我今天就简单的谈一下房地产的一个看法：

　　有些人认为房地产已经成为过去式了，有些人认为房地产的风口还没有过去。在回答这个问题之前，我们先简单的分析一下房地产为什么在过去20年成长那么多？

　　1、国家ku酷游在1994年放开商品房政策，允许房地产交易，同时取消福利分房。我相信经历过那个时代的人都知道，以前城市里的房子都是单位给分配的。

　　2、1998年国家为了配合商品房的销售，出台了住房抵押贷款制度，直白点讲就是：你买不起房，可以先首付一部分，剩下的分几十年还，降低购房人群的门槛！

　　3、国家在2001年正式出台房地产预售制制度，允许房地产开发企业卖楼花，房子还没有开建呢，只有一张海报，房地产就开售了。这让房地产企业的资金得到了更充分的利用，行话叫：加杠杆！当然，这也直接造成了今天的一些烂尾楼。

　　4、2003年国务院出台18号文件，其中里面将房地产定为国民经济支柱产业。所以，那个时候房地产那个时候开始深度绑定银行业。

　　5、1999年出台《面向21世纪教育振兴行动计划》，大学扩招（包括本科生、研究生扩招），让很多农村的青年来到城市求学，城市化开始加速。

　　6、2001年12月份中国正式加入WTO，全世界中低端制造业开始转移到中国（确切的说是长三角和珠三角）。所以，很多内地的劳动力开始到长三角、珠三角打工，开启了中国历史上最大的城市化进程。

　　人口大迁移，城市化进程加快（城市房子需求大增），叠加房地产政策红利，房地产开启了一波20年的超级大风口。所以，过去十几年无论怎么调控，房价都居高不下。

　　1、政策红利不仅不再了，反而变成相反的。国家在2015年底提出三去一降一补，其中三去中的去库存就包含房地产，当时就是看到了房地产产能的过剩。在2016年底，国家首次提出房子是用来住的，不是用来炒的。2021年初直接出台房地产三条红线，让房地产彻底凉半截。

　　2、中国的城市化率在2021年已经超过64%，其中8个省市城市化率更是达到70%，按照发达国家70-80%的城市化率，中国城市化已经进入中后期了。尤其是考虑到目前农村人口绝大部分是老年人，实际上的城市化率提升空间很有限。

　　也就是说目前无论是政策，还是城市化潜力都已经表明，房地产的黄金期已经过去了。未来房地产的潜力将更多的是改善性需求，以及青年人首套置业。也就是说房地产未来将会真正回到一个普通的行业中去。未来很多地方政府要做的不是限制房价上涨，而是防止房价跌太多。

　　很多人的观点是，房价会跌，但是一线城市优质地段房价还会涨，这个观点我敢完全苟同。原因如下：

　　1、移动互联网的快速发展，互联网发展的太快了，我们还没有适应直播短视频的时代，元宇宙就已经要来啦。互联网事实上已经改变了经济产业的生态，让距离的优势不再那么明显，看看现在很多城市空置的大厦就能理解它带来的影响。互联网带来的最大改变就是：商品/服务产地——消费者。减少了中间的环节，而中间的环节恰恰是过去最关键的，也是最需要高大上的地段来营销的。

　　2、不同地段虽然需求不同，但是是有联动的。就比如苏州和上海，它俩的位置靠近，它俩房价差距是一定的。不可能苏州的房价跌了，上海的房价反而涨。

　　其它诸如房产税、地方债由于太敏感，就先不谈了，以后有机会再续上。今年我对于房地产的观点就2个：

　　有心的去公号里看更多精彩内容：博弈论者，时间不会说话，但是时间会告诉我们答案！