9月27日至28日，凤凰卫视、凤凰网联合多家机构举办的“凤凰湾区财经论坛2023”将在香港、深圳同步举办。广邀海内外政府官员、专家学者、行业精英围绕大湾区建设、中国经济、全球经济等话题展开讨论。在论坛开幕前夕，主办方联合中国基金报推出《湾区风云录》系列访谈。本期对话野村证券董事总经理、中国区首席经济学家陆挺。

　　近期，一系列房地产政策密集出台，各地明确首套房“认房不认贷”标准、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、引导降低存量首套住房贷款利率、优化调整住房信贷政策。这些政策释放了哪些信号？制约楼市发展的政策性因素是否都已取消？

　　在《湾区风云录》直播中，陆挺表示，政策放松让楼市看到了希望，但地产牛市不会马上到来。今年上半年政策调整主要针对的是大城市。从局部角度来看，南京、苏州等城市释放了部分楼市需求，但这些潜在需求存在不确定性。

　　针对楼市分化的问题，陆挺认为，未来一线城市和核心都市区域城市群的房价，与二三线城市的房价会进一步拉大。这符合许多国家在城市化和经济发展过程中情况。如果政策得当，不仅不会拉大贫富差距，实际上可能会缩小贫富差距。

　　日前，雄安新区取消商品住房预售，引发广泛关注。但陆挺认为，在目前金融市场和资本市场尚未充分发展支持这一改革的情况下，完全取消房地产预售不现实的。推进预售制度的改革应循序渐进，同时在推进过程中需加强管理措施。

　　谈到今年讨论火热的“资本负债表衰退”理论，陆挺表示，日本野生综合研究所研究员辜朝明先生的观察和日本的经验为我们提供了宝贵的教训，但需要注意的是，中国和日本楼市情况不同，日本的企业深度卷入了房地产泡沫，而中国泡沫的主要集中在住宅地产。

　　辜朝明建议中国政府也要借钱，拼命花钱。陆挺认为，这个建议是有一定的道理。

　　他说：我们中央政府确实也要增加财政支出，但关键的是什么？第一、我们也要松绑；第二、城市化的方向要正确；第三、我们供地的机制要改变，要让市场扮演更重要的作用；第四，中央政府财政支出的时候，一定要把钱花在最需要的地方，比如说保交房。

　　《湾区风云录》：近期各地推出了一系列支持房地产市场的贷款政策，其中包括认房不认贷、降低存量房利率、取消限购等。这些政策有哪些特点？制约楼市发展的政策性因素是不是都已经取消？

　　《湾区风云录》：未来一线城市和核心都市区域城市群城市的房价，与二三线城市的房价的差距是否会进一步拉大？

　　很多人可能会说，现在搞城中村改造，发展大城市、中心城市，这轮政策下来会导致一二线城市房价越来越高，或者说最起码能够比较平稳，但是我们很多中小城市的房价都会下跌，这样的话是不是很不公平？任何一个政策，都会造成可能有人会获益，有人会受损。但总的来说，我认为这是一个大的方向，违背这样大的方向的话，可能会造成更大的一个不公。

　　举个例子来说，2016年深圳房价飙升，但有购房限制。一个在深圳开出租车的司机，他的老家在湖南，他希望在深圳购房。ku酷游假设没有购房限制，他也符合深圳购房条件，但他的钱只能买一栋三四十平米的房子，而同样的钱在他老家县城可以买一栋100平米的房子。回顾当时的选择，哪个房产对他个人财富更有帮助呢？今天几乎每个人都会明确告诉你，2016年应该在深圳购房。

　　中国大部分县城面临着老龄化和人口下降的趋势，特别是年轻人口的减少。未来，许多县城可能会出现空心化的情况。这个过程中，年轻人更多地向大城市聚集。我们要考虑到，现在每年毕业的大学生已超过出生婴儿数量。这意味着，未来几乎每个人都有机会接受高等教育，这些人还是比较愿意到大城市居住。所以，在过去的七八年中，我不认为这些政策就缩小了贫富差距。

　　陆挺：回到今天的政策，如果我们能够保证城市土地供应跟上人口发展，尤其是在中心城市和城市群的扩张过程中做好这一点。以深圳为例，人口从1500万增长到2000万、2500万，如果土地供应的额度，尤其是住宅用地的供应能够与之相配合，那么即使需求上升了，也不一定会导致房价快速上涨。

　　有人可能会问，为什么我们还要保留这些农地？这些农地的产出和陆家嘴核心地区产出相当吗？这是一个关键问题，之所以保留这么多农地，是为了保证上海的粮食和蔬菜生产。但我国物流非常发达，上海的粮食和蔬菜可以从江苏、安徽、山东、浙江等地供应。而上海的土地，更应该建造成国际金融中心和高地科技产业中心，这样可以形成集聚效应。虽然“寸土寸金”是正确的，但从动态发展的角度来看，更重要的是把低效用地变成高效用地。

　　《湾区风云录》：您刚刚谈到了深圳和上海，现在来谈谈粤港澳大湾区的一些发展机会。您怎么分析粤港澳大湾区的房地产市场特点呢？以及湾区楼市现在有没有什么投资机会？

　　《湾区风云录》: 您刚刚谈到了这次房地产新政对一线城市的利好，但是您之前在演讲里也提到过，现在出最大问题的房地产企业，主要经营项目不在一线和强二线城市，反而是在容易被吸附的广大低线城市，那么这些低线城市的房地产应该怎么办？

　　《湾区风云录》：我们再来聊聊中国经济，今年以来，野村的经济学家提出来的资产负债表衰退理论已经成为了解释经济发展的一个热词。您怎么看待这个理论？它解释了哪些经济现象？

　　陆挺：资产负债表收缩带来的问题，最早做清晰阐述的是日本野生综合研究所研究员辜朝明先生。他观察道，日本经历了90年代的房地产泡沫和股市泡沫破裂后，许多企业仍背负巨额债务，这导致了资产负债表的不平衡。企业资产价值开始复苏，但债务依然存在，这让许多企业陷入困境。在这种情况下，企业领导者面临两个艰难选择：是破产面临信誉损失，还是坚守经营但艰难还债？

　　辜朝明先生的观察和日本的经验为我们提供了宝贵的教训，但需要注意的是，中国和日本的情况存在一些不同的地方。首先，中国的房价下降幅度相对较小，尤其是在一线城市，比如上海和深圳。与此同时，中国企业在房地产和融资平台领域的卷入相对较低，这与日本在上世纪80年代末的情况不同。日本的企业深度卷入了房地产泡沫，而中国泡沫的主要集中在住宅地产。

　　陆挺：房地产改革过程中，最关键的资源配置效率问题，还是围绕中心城市和城市群来发展城市和房地产，并且重视基础设施建设。在我看来，今天中国的大城市还不够大，现在最大的城市人口也就是2000万出头，而日本东京人口有3500多万。

　　《湾区风云录》：在中国经济的发展中，有没有其他行业能代替房地产，成为中国经济发展的支柱行业？