近期对北京楼市进行调研，发现“认房不认贷”新政对置换需求有所促进，其中主要为周边就业人口的首置需求及城内客群的外溢改善需求。新政实施后，三个刚需、刚改项目成交量周均环比增加二至三成，累计去化率或认筹率为五到六成。调研显示居民对于房贷支付压力的担忧也是造成观望情绪的原因之一，进一步降低房贷利率或有助于缓解房贷支付压力，促进观望需求入市。
我们认为接下来政策如果持续打通市场堵点，或将促进房地产市场景气度进一步企稳并有所回升。尽管新政对楼市温度有所提振，但为进一步深化延续该效果，政策仍应针对当前市场堵点进行疏通，其核心在改善二手房市场流动性和降低住房支付压力。调研中发现“卖一买一”的置换需求能否释放与其持有的刚需房能否有效流转高度相关，这些待售房屋由于总价低、更加适合刚需，如能在购房社保要求、首付比例方面进一步优化，则有望推动刚需群体入市，助力房地产市场形成流动梯度，提高市场景气度。
持续关注核心城市需求支持政策落地节奏及销售边际改善趋势，积极提示地产板块的配置价值。该背景下，我们继续看好地产股未来3-6个月维度的表现，推荐基本面均好并兼具估值优势的标的。
在历史上，房地产市场政策的变化总是直接影响到市场的活跃程度。其中一次著名的例子是2008年美国次贷危机。在这场危机中，政府持续提高房屋贷款容易性，导致房价不断上涨。这种泡沫最终破裂，导致了一场全球性的金融危机。因此，政府在调控房地产市场时必须慎重考虑。
而在中国，历史上也发生过一次房地产市场泡沫破裂的事件。2003年，中国政府开始推出房地产税收政策，导致房地产市场开始降温。但是2004年，政府为了刺激经济增长，开始放松房地产市场调控，导致市场出现泡沫，最终在2007年破裂。这次事件也让政府明白了调控房地产市场的重要性。
因此，政府在制定房地产政策时必须考虑到市场的长期发展，不能只为了短期刺激经济而放松调控。