投资建议：重视建筑设计、地产新开工和竣工的建材龙头弹性考虑到本轮城中村改造聚焦“拆除新建”，解决资金来源、土地收储以及购房需求这三大核心堵点是关键，我们认为无论是需求的创造还是优质区域的房产去化，城中村改造对于地产实物量带来明显的增量机会，当前资金端政策持续推进，考虑到一线城市储备项目较多，我们预计短期拉动效果可能超预期。从产业链角度看，拆除重建类的城中村改造项目整体运作流程与新建地产项目较为类似，大致可分为建筑设计、建筑施工、建筑装饰三个主要环节，参与主体分别对应前端的设计、中端的土建施工、后端的装修以及位于新开工和竣工端的建材公司，重点推荐华阳国际、亚士创能、海螺水泥。
城中村改造年均拉动地产投资近万亿，新开工弹性明显超过竣工目前城中村改造主要聚焦于21 个超大特大城市，预计后续改造范围有望进一步扩容至35 个城市（含I 类城市）。我们测算21 个超大特大城市城中村改造面积达9.6 亿平，35 个城市城中村面积达12.3 亿平米，中性情境下（拆除新建比30%），按照5 年建设周期，21 个城市城中村改造年均拉动的地产开发投资约9199 亿元，对应弹性为7.6%，对地产新开工/竣工带来的弹性分别为12.6%/7.6%，城中村改造对于地产新开工弹性明显超过竣工。
水泥拉动需求超800 亿，消费建材防水、涂料弹性较好我们认为新建过程中对开工端品种及竣工端品种均会带来实际需求的增长，我们测算21 个城中村改造在中性情境下拉动防水/涂料/瓷砖/水泥/玻璃需求量分别为292/417/184/889/77 亿元，对应各自市场空间可产生的拉动作用为19%/35%/6%/11%/7%。若按照35 个城市改造来看，中性情景下拉动防水/涂料/瓷砖/水泥/玻璃需求量分别为376/537/237/1120/100 亿元，对应弹性为25%/45%/8%/15%/9%，重视城中村改造对于水泥、防水、涂料的增量贡献。
城中村改造需要吸纳更多的社会资本积极参与，依靠政府主导和市场运作两种形式，前者资金来源于政策性银行贷款、债券资金、政府主导类城市更新基金；后者资金来源于商业银行贷款、非标融资、不动产持有运营阶段资产证券化。考虑到政策指导以市场化为主导，地产商、商业银行、城市更新基金等社会资金有望贡献增量，此外仍需要重点关注政策端资金发力，例如将符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围，若政府类资金支出（财政支出、国开行等）发行超预期，例如近期设立城中村改造专项借款，则对于城中村改造的力度有望超预期，建议沿三条主线）建筑设计公司：华阳国际、深圳瑞捷，建议关注华建集团等；2）新开工端品种：
海螺水泥、华新水泥、东方雨虹等；3）竣工产业链品种：亚士创能、三棵树、蒙娜丽莎、东鹏控股等，此外我们也需要关注亚厦股份、金螳螂等建筑装修公司和上海建工、陕建股份、安徽建工等地方施工企业在本轮城中村改造中释放的订单弹性。
风险提示：政策及资金支持力度不及预期、土地收储难度较大、地产销售不及预期、测算具有一定主观性等。