大变局之下，如何寻找突围路径，正是当下企业面临的最关键和最重要的问题。2023博鳌房地产论坛日前在海南蓝湾绿城威斯汀酒店举办。记者从现场了解到，本次论坛以“突围大变局”为主题，邀请数百位经济学家、企业家、金融机构以及创新业务的探索者们，探讨如何在不确定性中寻找确定。中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮认为，供求关系调整、的信心转变，还需要一个不太短的时间。而有关物业科技、产业地产、物流地产也正在成为楼市新的风口。

　　2023年上半年，随着经济社会逐渐恢复常态化运行，宏观政策显效发力，经济增长动能持续增强。作为国民经济的基础性和先导性产业，房地产行业亦开启了复苏通道。

　　不过，市场在经历了短暂小阳春之后，二季度复苏速度有所减缓。国家统计局数据显示，上半年商品房销售面积59515万平方米，季度内同比跌幅由0.4%扩大至5.3%；商品房销售金额63092亿元，季度内同比涨幅由8.8%缩小至1.1%。

　　在论坛上，对于当前的经济走势与行业变局，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云表示，“仍然充满了挑战”。

　　对于这一观点，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲亦有同感，在他看来，任何一个产业都是赶上风口拼命投资，然后一大批企业关闭、产业整合，房地产也不例外。“市场就是这样，竞争机制、淘汰机制就是这么一个过程。”不过，他从来不是悲观论者，“因为中国城镇化的进程和人口迁移的进程在现代化进程当中还远远没有结束，从这个意义上来说，房地产市场仍然有发展前途。”

　　“房地产行业绝对没问题，一定会持续下去的。”提及行业未来走势，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗给出了类似的答案。不过，他也表示，“行业绝对会存在，问题是你跟我还存不存在。”

　　陈启宗的一番话，引起了现场嘉宾的共鸣。保利发展控股集团股份有限公司海南、云南区域董事长李勇表示，“前途是光明的，道路是艰难的”。

　　中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明则表示，世界上从来就是这样的，没有既光明又好走的路，路是光明的就很好了，但肯定不好走。

　　中国房地产行业的未来注定是光辉灿烂的，但从目前的情况来看，似乎仍旧任重道远，那么，在这个大变局时期，行业与企业该怎么做？中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮认为：“我们目前还需要一段时间的休养生息，供求关系调整、的信心转变，还需要一个不太短的时间。”

　　学会适应变化、拥抱变化，成为当前行业的共识。在“地产精英博鳌论剑”对话环节中，李勇用苹果和生姜的故事隐喻称，在这个变化的时期，要回归客户、抓紧基本功、坚持长期主义；而迪马股份总裁罗韶颖则认为要“调整心态”，从开发转向服务，是一场升维的战斗；路劲地产集团主管董事刁露强调要“回归商业本质”，赚合理的利润、可持续发展。

　　金地集团副总裁郝一斌以35年的发展历程为例，认为企业要保持一个适当的平衡，不要把所有东西都做到极端，比如极致化的杠杆，或者极致化的内部高效、极致化的利润追求、极致化的速度追求。

　　不过，针对宏观调控政策与房地产机遇，现场的嘉宾也纷纷给出了自己的看法。陈淮提到，房地产的需求和其他需求是不一样的，有些需求过去了就没有了，但房地产的需求是8年到10年的需求相加，这是一个常量，不会因为政策调控、大变局而减少，因此不要指望用宏观政策调整房地产业。而浙江省房地产业协会会长，德信中国董事会主席、执行董事胡一平则提出反对意见，“现在这个时候恰恰是最需要政策的时候”。

　　思睿集团首席经济学家洪灏接过话筒，他强调：“如果我们要稳住这个大盘，是需要短期出政策的。但长期的问题，就是整个社会对房地产行业预期的问题。”

　　在地产发展大会上，嘉宾邵宇提到，“以前大家提的关键词就是‘地段’，未来地段当然也非常重要，但更重要的是运营和服务。”

　　而同样以行业变革与保利的探索为引，探讨中国房地产行业未来发展的新模式。在保利发展看来，新的模式也必然是稳健可持续的，利润不是投机而来的，房企的利润新增长点将从过往的简单依靠土地红利和资本红利，转向用产品力、服务力、交付力支撑业绩发展。

　　吉宝城市发展部中国总裁黄良杰则从中国市场的城镇化逻辑变更的角度，阐明企业战略方向必须与之相向而行。他分析道，新型城镇化定义为产城互动，以节约集约、生态宜居、和谐发展等为基本特征的城镇化。“当我们拆分这些关键词，一些更精准、匹配企业执行战略的词组跃然眼前，它们可以是零碳、可再生能源、节能增效、开放合作等等。而这些词组其实都指向了同一个方向——可持续发展。”这是吉宝当前的侧重点，在他看来，也应成为当前行业的发力重点。

　　在海南雅诚地产董事长、合富辉煌集团董事会主席朱荣斌看来，危机之后，房地产还是有得做的，未来会进入一个理性、正常的发展阶段。不仅如此，他还明确提出：“未来，我们要从满足基本的遮风避雨，进化到优居优住，所以在改善居住品质方面还大有可期。”

　　万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰表示，物业行业脚踏实地的先做Wed，然后再做其他的。他以的案例表示：我们都梦想成为互联网，但地产物业行业先放弃成为互联网，成为蜘蛛网，比如说想要做1000个蝶城，每个蝶城就是1个蜘蛛网，你把1000个蜘蛛网连在一起才可能变成一张互联网。

　　腾讯云副总裁、智慧建筑与不动产行业负责人顾伟则以AI与不动产之间的结合，为行业的创新与转型提供新路径。

　　在产城运营方面，高力国际中国区董事总经理邓懿君以大湾区和江浙沪的区别来探讨工业上楼，在她看来，时代在向前，历史在变更，我们要以全新的载体去承载产业。

　　此外，近两年物流地产也成为博鳌房地产论坛的重要话题，在大会中，宝湾物流控股有限公司副总经理段斐钦结合宝湾物流园区案例，ku酷游探讨未来物流行业的机遇与挑战。在他看来，“毫无疑问是产业融合的结果，没有产业融合就没有现代的物流产业，同时高效的物流产业进一步加强了产业融合。”

　　实际上，当前产业科技离不开数字化和创新的范畴，当人工智能崛起，为世界提供更加便捷、准确的服务和创新可能，中国房地产行业也在时代的大变革当中，不断寻找新的未来。

　　宏观政策、市场经济、行业走势，这是博鳌房地产论坛每年探讨的“必选项”，而2023年，千呼万唤终出来的公募REITs自然也成为行业聚集的热点话题。与此同时，康养、租赁等多元业务，也不断成为市场转型的重要选项。

　　在当下的变革浪潮当中，结构性投资机会仍将延续，但企业如何把握金融视角下房地产行业与新经济产业投资新局势？对此，思睿集团首席经济学家洪灏以经济运行规律，以及资源、劳动生产率的迁徙规律，寻找未来的发展机会。他特别提出，一线城市以及新兴的准一线城市和二线城市，比如杭州、南京、成都，都是工资上涨和人口迁徙新的目标地，所以很可能中国的城市群会进一步的变化。

　　黑石大中华区房地产主管韦增鹏则借黑石在中国的投资组合表示，继续看好上海周边及大湾区。

　　深创投集团副总裁、深不动产基金董事长蒋玉才则提到：“我们逐渐要实现由债权资本向股权资本、由债权金融向股权金融转变。”

　　而近两年来，我国公募REITs加速发展。2021年5月17日，证监会、沪深交易所同时宣布，首批9只公募REITs产品获批；一年之后，首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市；今年3月，百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目也纳入基础设施REITs的范畴。我国公募REITs不断“上新”及扩容，推动着行业投融资方式的变革。香港交易所环球上市服务部副总裁李闻涛带来了人民币、港币双柜台模式的介绍，并提出，未来希望把双柜台模式拓展到所有在港上市的股票，包括REITs。

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