引言：宏观政策解读干货系列，旨在提供一些详实的历史资料和全面整理，方便读者理解宏观政策的历史和体系，以便对未来政策走势形成独立判断，提高政策分析能力。尽可能减少专业词汇，增加白话，方便读者理解。

　　作者简介：左轮君，注册会计师（CPA）+特许金融分析师（CFA）。在央企总部、券商行研拥有近10年宏观政策解读经验，熟悉政策体系、政策历史、各部门运作逻辑，对宏观政策有独到见解。

　　鉴于最近地产政策风声比较多，所以今天我们先来说一下地产调控政策的体系，方便读者理解中央、地方政府以及不同的部委在地产调控中的作用。

　　首先，需要明确一下，中国房地产调控中发挥作用，或者说具备政策制定权和影响力的，可以划分为：中央政府、央行（含金融监管总局、原银保监）、财政部（含国税总局）、住建部以及地方政府，一共是五个角色。至于发改委，一般认为在地产调控上只具备政策的建议权，而不具备直接的话语权和影响。下面依次来看一下：

　　1.中央政府：负责制定调控政策的原则和底线年之前，地方政府在调控政策上还基本上没有什么话语权（什么时候开始有的，后面会说），全国的房地产调控政策还处于“一盘棋”的状态，也就是中央统一出台调控政策，地方只负责执行。但是，随着2018年-2019年中央政治局会议中央经济工作会议确立了“一城一策”“因城施策”的大原则之后，经过过去几年的演变，当下形成了中央确定底线、地方负责选择具体执行力度的大体系

　　由于历史的原因，目前执行的“底线”级别的政策，有很多还是2018年之前出台的，但基本上也已经没有中央政府啥事了，或者说中央层面在管的就只有两件事。

　　首套房首付比例分为限购和不限购两种情况：在实施限购的城市首套房最低首付比例为30%，不实施限购措施城市原则上首套房最低首付款比例为25%但各地可向下浮动5个百分点（即20%）。二套房首付比例方面，2016年《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。言而总之，首套房首付比例限购城市最低30%、不限购城市最低20%，二套房首付比例最低为30%。②热点城市名单（或房地产长效机制名单）。

　　房地产作为重要的不动产，缺少金融信贷资源的支持，是根本玩不转的。所以央行负责房地产信贷政策的制定和实施，相当于摁住了房地产行业的咽喉。当然，央行有一些政策在地方具体执行的时候，是可以选择执行力度的。下面看一下央行到底都在管哪些政策？

　　方面，2022年5月《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中要求首套房贷利率不得低于LPR减20个基点，但2023年1月央行、原银保监会又建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率LPR加点下限。也就是说，大部分情况下，首套房贷利率为LPR-20BP，如果满足动态调整机制可以再调低一些。

　　二套房贷利率方面，2019年8月央行在〔2019〕第16号公告中规定二套房利率下限为LPR+60BP。当然，央行还可以引导LPR下调，也可以实现对房贷利率的调整。②房贷额度集中度管理。

　　2020年12月31日，央行、原银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于监管确定的相应上限。由监管机构根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。根据房地产贷款集中度管理要求，银行业金融机构共分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。也就是说，银行信贷中用于房地产和个人房贷的业务，占比是锁死的，不能无限制扩张。

　　③其他涉及房地产融资的业务管理，比如信托、非标等，但这属于央行与生俱来的业务范畴，虽然和地产有联系，但跟地产关系不是很大。ku酷游