中新经纬8月2日电 (宋亚芬)从中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”，到住房和城乡建设部表示将“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”，中国房地产市场政策正迎来新一轮转向。
当前，中国房地产市场供求关系发生哪些重大变化？如何避免回到“一松就涨、一紧就跌”的老路？房地产最难的时刻是否已经过去？围绕这些问题，中新经纬专访了原国家房改课题组组长、中房集团理事长孟晓苏。
中新经纬：近日，中央政治局召开会议，部署下半年经济工作。针对房地产工作，会议指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场供求关系发生哪些重大变化？您如何看待中央政治局会议这一表态？
孟晓苏：中央政治局是从对房地产市场变化的清醒认识出发。不少房地产政策是在过去“过热”的时候制定与实施的，现在早已不是“过热”的情况，而是变为“过冷”。楼市已经持续两年下滑，我们面对的是“市场供求关系发生重大变化的新形势”。根据这种形势判断，中央政治局会议要求“适时调整优化房地产政策”是完全正确的。
中央政治局会议对整体形势作出的判断同样适合房地产市场情况，包括“需求不足”“企业经营困难”“风险隐患较多”。其中有楼市信心不足的因素，需要按照中央要求“着力扩大内需、提振信心、防范风险”。会议还强调“我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变”。我在2008年曾建议高层进行“楼市信心喊话”，推动恢复信心。我认为这次会议，会有一定的“信心喊话”效果。
现在楼市限购政策在多数城市已经取消，这本身就是对根据供求关系变化“调整优化房地产政策”和“因城施策”要求的贯彻落实。
中新经纬：住房和城乡建设部日前召开企业座谈会，会上住房和城乡建设部部长倪虹表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。您如何看待房地产信贷政策的放松？此前中国房价受信贷政策影响明显，如何避免回到“一松就涨、一紧就跌”的老路？
孟晓苏：我要为住房和城乡建设部在楼市调控政策上的新作为叫好！什么是住房贷款“认房又认贷”？就是北京等一线城市在以“限购、限贷”政策调控房地产市场时，对部分第一套房购买者采取的特殊限制性措施。这些居民本来已卖掉原房屋，还清了银行贷款。他们购买房屋时就是其“第一套房”，但是按照北京等城市“限购、限贷”政策中“认房又认贷”的规定，即以该居民有过住房贷款为由，要按照“第二套房贷”来对待。第二套房贷的首付比例不低于六成，贷款利率也提高了不少。这就伤及一大批想购买“改善性住房”的普通居民。
“认房又认贷”既不符合目前的实际情况，也不符合中央2022年就提出的“支持住房改善”的要求。现在不仅有了中央政治局“适时调整优化房地产政策”的号召，也有了主管部门的具体要求，相信大部分城市都不会再坚守“认房又认贷”的规定。
那么住房贷款首付比例多少为好呢？我建议行政管理要退出，交给银行办就行了。其实首付比例20%足以覆盖风险。在房改初期对低收入家庭购买经济适用房的，首付比例曾经降低到10%，也没有出现过任何风险。现在正是房价比较低的时候，此时银行贷款风险很小，不必要求超过20%的首付款。利率当然要按照央行发布的基准利率，下浮安排。
有人担心改变限购政策后房价会上涨，其实不限购和已经取消限购的城市很多，房价也没有上涨。所以在房价问题上不能想当然。毕竟房地产供求关系已经发生了重大变化。我们需要的是稳房价、稳预期。现在是信心不足、预期下降。2023年二手房价在多数城市是下降的，现在需要的是恢复信心。
中新经纬：官方目前提到的一些政策优化措施，您认为哪些方面可以重点进行优化？
孟晓苏：中央政治局会议上还强调了保障房建设，要求“要加大保障性住房建设和供给”。保障房是中国住房双轨制的重要内容，早在25年前就被房改课题组写入《房改方案》，近几年中央多次提出“完善住房市场体系与住房保障体系”的要求。但实际上多年以来保障房供给仍严重不足，已成为中国房地产发展上明显的短板。低收入群体和“新市民”、年轻人“新家庭”本来都应当享受保障房的，现在却不得不面对价格高企的商品房市场。中央政治局在2023年4月28日会议上就提出“规划建设保障性住房”的要求，现在则再次强调，是对保障房建设与供给的高度重视。
1996年“房改课题组”成立时我担任组长。那时我们就在房改方案中提议建立住房双轨制，“市场供应商品房、政府提供廉租房”。二十多年来我一直在努力呼吁增建保障房。但直至目前，保障房的供给数量仍不能让人满意。当年的房改方案提出，各类保障房应能覆盖50%的城镇居民家庭。现在的城镇低收入家庭、“新市民”与年轻人“新家庭”，都是享受保障房的对象。保障房建设不仅是低收入群体的呼声，而且也是其它收入人群都认同的。
在保障性住房建设方面，地方政府应该发挥主导作用，国企央企要发挥主力军作用。保障房建设用地不能收土地出让金，只能收取基本税费，这样才能让它的成本低、价格低，地方政府要舍得拿出位置比较好的土地建设保障房；保障房建设需要大量财政资金投入，包括专项债投入，这些事情都要靠政府与国企央企来做；保障房还要控制好售价与租金，不能追求商品房的利润率，与市场化商品房开发是不一样的。保障房在分配与管理上也都是政府行为，不是商品化销售。国企央企应该重新明确在房地产领域的定位和职能，要按照国务院要求退出竞争性房地产领域，全面回归保障房建设，履行其公共服务职责。保障性住房建设应该是国企央企履行公共服务职能的领地，着力于在改善中低收入居民住房条件方面发挥作用。
中新经纬：中国经济正处于转型期，您如何看待新时期房地产在中国经济当中的作用转变？
孟晓苏：虽然当前房地产市场供求关系发生重大变化，但是房地产业作为国民经济的支柱产业并没有改变。
25年前房改时，我们就确定，住房既具有商品性，也具有居住保障性。现在更需要强调房地产的民生属性，强调保障房建设是履行公共服务职责。保障房建设可以有效地推动经济发展。它像商品房一样，也可以拉动相关产业发展并创造就业。
中新经纬：房地产政策事关民生，所以一直很受市场关注。您认为这些年关于房地产政策和房地产市场的情况，有哪些误区应警惕？
孟晓苏：要防止有人错误解读，用虚假数据说明“中国住房已经全面过剩”，把它说成是“房地产市场供求的新变化”，并继续限制房地产市场。
有人说“中国住房空置有3亿套”，实际上是3亿平方米，合300万套房，他把1平方米当成一套房了；有人说中国有“6亿栋楼”，其实这当中的93%是农村建筑物，哪里都是楼啊？有人甚至编造说“中国有35亿套空置房”，根本没有任何依据。中央政治局会议所说的“市场供求关系”是基于正确数据的市场供求。国家统计局数据显示，到2023年6月全国住宅待售面积31006万平方米。因此，全国城镇待售住宅大约有300-400万套，需要采取“去库存”措施。但是这并不是说房地产投资要减少，而是要加大开发规模，要用保障房建设来调整房地产开发结构，用保障房建设来拉动相关制造业与整个经济的发展。
孟晓苏：虽然目前金融部门已推出多项优惠的信贷政策，但这些都是楼市政策中的“非核心政策”，属于辅助性政策，无法直接有效地提振楼市。核心政策是取消“限购”，直接启动楼市。
现在楼市限购政策在多数城市已经取消，这本身就是根据供求关系变化“调整优化房地产政策”和“因城施策”要求的贯彻落实。没有取消限购与限贷政策的只是少数城市。
我认为，一线城市取消“限购”可以分步走。第一步可考虑先从“商改住”的房子着手。目前北京商住项目积压约4000万平方米面积，积压资金高达8000亿元。从功能来看，“商改住”的房子既能注册公司也能居住；从房价来看，“商改住”的房子比商品房便宜许多，以北京市为例，目前商品房均价约6万元，“商改住”的房子仅2万元。假设允许“商改住”项目批量销售，至少有三项好处：有助于普通收入家庭置业与创业；有利于疏解首都核心区域人口；还可以拉低北京市房屋总体销售均价。“商改住”项目户型面积的设计要符合实际，要设计成普通户型面积，满足普通家庭的居住生活需要。
我对2023年下半年的楼市复苏抱有充分的信心。这既是出于对近些年房地产“一年增长、两年低迷”的规律性认识，也是出自我对房地产业发展前景的认识，希望楼市复苏能够如期到来。