ku酷游“春节以后，慢慢地有些客户来看房了。过年前，那真是冷清，两个月都没成交一套房。”2月27日，长沙的一位二手房置业顾问告诉《中国经济周刊》记者。

　　在新房市场，长沙再次出现“日光盘”，单套成交价500万起步的某楼盘被一抢而空。

　　政策层面，全国多个城市释放出地产调控松动迹象。山东菏泽率先下调新房房贷首付比例至20%，此后，重庆、江西赣州、广东佛山等多地先后下调首付比例。

　　同时，多地下调房贷利率。作为一线城市，广州的动向备受关注。据公开消息，工农中交建与邮储银行等六大行下调广州地区房贷利率。其中，首套房贷利率从5.6％下调至5.4％，二套房贷利率从5.8％下调至5.6％。

　　“关于2022年的总体考虑。我们还是毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。2月24日，在国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住建部副部长倪虹对今年房地产整体政策方向做出如上表示。

　　2021年下半年以来，多家房企先后出现债务危机，预期转弱已是房地产市场发展的一大压力。加强预期引导成为今年地产调控的重点之一。

　　据媒体报道，同样是在2月24日，保利发展、龙湖集团、金地集团等10家房企债券发行人主动公开披露企业经营状况等信息。从公开的财务数据来看，这10家房企无疑都是“优等生”，资产负债状况都相当不错。

　　值得注意的是，此次主动公开披露信息并非信披制度的硬性要求，集体行动更凸显出喊话市场、提振信心的强烈信号。

　　然而，《中国经济周刊》记者接触的多家房地产企业人士坦言，当前市场信心仍显不足，预期偏弱。

　　“购房者还是观望的比较多，就算我们这个盘已经降价到亏本销售，买房的人还认为会继续降价。”湖南某楼盘项目总经理告诉《中国经济周刊》记者。

　　关于房地产整体判断，行业排名第一的万科偏于悲观。1月9日，在万科2022年会上，万科董事会主席郁亮判断，2022年，行业第一个特征是进入缩表出清阶段，而缩表出清就是一场生死之战，要么死、要么活，没有中间状态。

　　对此，建业集团董事长胡葆森呼应称：“其实，这是一个形容或者一个比喻，现在对于很多已经躺平的企业来说，估计连黑铁时代也不是了。”他还明确表示，建业集团当前的战略是“少、小、好”，“不再追求规模的过快增长”。

　　贝壳研究院认为，2021年房企风险的集中爆发，资本市场观望情绪犹在，风险出清尚未完全，市场信心未能全面修复。

　　保利发展1月份销售情况简报称，1月份，公司实现签约面积185.76万平方米，同比减少11.73%；实现签约金额283.02亿元，同比减少34.29%。在2月24日发布的《关于公司债券注册发行进展及近期经营情况的公告》，保利发展表示，这些数据“与市场总体表现基本一致”。

　　保利发展的确是“与市场总体表现基本一致”。克而瑞研究院数据显示，1月，TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。中指研究院数据显示，1月，TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%。

　　身为央企，保利发展是各项财务指标表现优异的龙头。尽管如此，截至2021年三季度末，保利发展有息负债余额达到3410亿元，其中短期借款49.99亿元，一年内到期的非流动负债520.12亿元，长期借款2471.47亿元，应付债券368.43亿元。保利发展称，“公司债务结构合理，资金管理能力较强，偿债能力较高”。

　　贝壳研究院发布1月房企融资报告称，2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿元。而在融资端，2022年1月，房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%。

　　压力之下，各企业选择出清，这方面的代表就是万科。郁亮说：“不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。”

　　住宅与非住宅在分化。“住宅还算好卖，剩下的都是商业。”长沙某楼盘营销负责人说。

　　2月24日，湖南省全省住房城乡建设工作电视电话会议，湖南省住建厅厅长鹿山表示，今年重点工作之一是加快非住宅去库存。

　　2021年10月28日，湖南省住建厅发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，从10个方面全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存压力严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台、落实属地主体责任。

　　在住宅市场，刚性改善需求成为市场热点，中小户型与大户型一冷一热。《中国经济周刊》记者调查走访发现，长沙商业大平层与住宅大平层普遍热销，建筑面积普遍在200-400平米，个别楼盘出现超1000平米的特大户型，售价2万元/㎡起步。

　　多名置业顾问均宣称“越大越好卖”。这一现象不仅出现在长沙，北京、广州、杭州等多地皆是如此。

　　区域的分化同样明显。湖南统计局《2021年湖南省房地产开发投资分地区完成情况》显示，省会长沙增长19.7%，同为长株潭城市群的株洲、湘潭则均是负增长，受疫情影响严重的张家界降低28%。在全国，据《中国经济周刊》记者了解，不止一家龙头开发商的发展计划中，未来几年将不会在三四线城市拿地，全面收缩。

　　东兴证券研报认为，低能级城市当前面临巨大的销售压力，市场信心严重不足，预计后续将有更多销售压力较大的城市陆续出台维稳措施，逐步扭转销售端量价齐跌的局面。

　　针对近期出现的首付比例下调与房贷利率下调等维稳措施，多家机构不约而同地指出，目前已经出台降低首付比例的城市均为非“限购”城市。西南证券研报称，这些城市销售下滑比较严重，房价不高，降低首付比例的政策虽然有望带来需求端边际改善，但短期内仍难扭转市场下行的趋势。

　　限购这一真正的“紧箍咒”，暂未看到松动的迹象。“现在买房的人要么是刚需，要么是刚改，基本上没有投资客。”上述项目总经理说。

　　中指院监测的16个主要城市新房成交数据显示，今年2月，各线%，其中，北京降幅成交面积为30.16万平方米，同比下降31%，环比下降46%；深圳降幅位居第二，同比下降26%，环比下滑45.1%；广州同比下滑22%，环比下滑26%。