我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：沪叔，你好，最近考虑北蔡的三梯队的老破小，不知道由由小区和天池一二村哪个更合适，买房是建议今年买还是明年呀，还是再等等呀，后面会有回落期吗？
沪叔：你好，进才实验小学由由校区是去年3月并入进才集团的，师资教资比之前由由小学有比较大的改观，学区本来没有三梯队之说，所以你说的伪学区也不太成立，这个要看后续他们学校的升学情况。如果是刚需，7月份是比较关键的一个月，挂牌房源会在7月份有增量，可以挑一挑，过了8月大概率是有市场的，房价只会有波动，但一线城市房价整体还是稳涨的，你等的话有比较多的经济和政策不确定因素，可以但捞不到什么好处和捡漏的可能。
提问：沪叔你好，请帮我们分析下，我们一家四口在闵行莘庄外环路有套四房自住，还欠七十来万在供。是我的名字供楼的。去年老公户口过来上海了，有了第二套的房票，很想上车投资一套，可积分40分，好多板块买不了，手里现金400万，老公公积金个人帐上65万没用过，考虑用出去。老公工资5万一个月。现在纠结买二手房还是新房。上周去松江看了金地丰盛道，不知这个楼盘有没有增值空间。其他新楼盘有没有推荐的。非常感谢！
沪叔：你目前按照你们的资金现状，首先如果是买新房首付要付到7成，总价考虑就是550-600w的价位段。附加值积分的情况，能入围的新盘就是低积分盘或不触发积分的盘，这类盘一般都有一些缺点或者诟病或者是单批次推出的房源很多难以触发积分。
你的关注松江大学城的金地丰盛道，版块是松江大学城属于内生型自给自足的区域有一定的房价上限，配套完善，次新商品房社群成片。小区溢价可以参考南面的次新小区信达蓝尊，林肯公园，5.5w/平左右挂牌，实际上含税价在5.7-5.8w/平，成交含税价预估5.5w/平。金地丰盛道同类型产品入围溢价倒挂在5k-7k/平这样。未来的增值预期是可以跟跑大盘，但一定有上限范围值，因为远郊二手置业客群多数是本区客。其他新楼盘也可以关注如近郊的颛桥的宝华紫薇花园，也是三批次大概率不触发积分的盘可以关注。你先生的还贷能力二手加杠杆能到800w，可选择的地段可以更优质，如果投资的话相对更有确定性。
投资买房能否赚钱，其实在买入时候就决定了，普通人财富积累的一般轨迹是：努力工作—挣取工资—消费—储蓄。拼命挣钱，但总是将挣到的钱放在银行里面，让钱静静地躺在那里。富人的财富轨迹是：努力工作—挣取收入—更多的是努力想办法向银行借钱—用负债的方式来生钱—轻松致富。富人总是想着借鸡生蛋，用银行的钱、别人的钱来为自己服务，最终让自己走上富裕之路。负利率时代下，把钱放银行跑赢通胀是行不通的，对普通人最容易的方式是贷款买房，贷款买房选择逻辑详见知识星球。
提问：沪叔，你好，非上海户口，马上社保满五年，下半年领证，金桥上班。我跟着中介大华那片、新村路、五莲路、巨峰路看了20套的样子。有个帖子说过一定要先确定买哪片，不然就跟无头苍蝇一样，我现在就是这种感觉。。。我说浦东虽然房价涨的厉害，但是发展空间还有，升值空间我自以为还不错吧，上班还近。家里说浦西片区优势大，倾向浦西，这也是多年前（零几年）看房的执念吧，反正肠子也悔青了。但是也是因为预算有限一直在盯着普陀和大华那边。所以在此请教，该怎么做选择？and还有什么地方推荐的？23年9月上海买房，预算800-900万，买在哪里？
沪叔：你好，1.很多人刚开始买房都会一团乱麻，甚至焦虑，其实买房简单分为三步：首先第一步“买不买”，第二步“买什么”，第三步“怎么买”，接下来结合你自己买房目的是自住还是投资，资金预算，贷款能力、区域价值认同感，选筹喜好，这些条件进行筛选下来，对买房多少心里有些数。
2..浦西上海土著多，讲究环线价值认同感，内环＞中环＞外环，浦东则是新上海人多，新上海人看中高收入产业和教育资源好。浦东和浦西的发展模式不一样，浦西是环线拓展，浦东是陆家嘴，张江，金桥，外高桥组团跳跃开拓。
3.目前来说上海这一轮大周期差不多接近尾声，800-900万这个预算相对于年轻人不算低，浦东关注杨思、唐镇、康桥；浦西关注长风、大宁、虹桥。
提问：沪叔，你好，最近观察到一个板块离新江湾湾谷科技园的淞南，看了房价不高，嘉骏香山苑、盛世宝坻、鹏程花苑这几个小区买了，未来升值空间大吗？
沪叔：你好，这个800万左右买在淞南投资，不太看好，这个板块内的老公房居多，虽然离科技园比较近，板块内没有产业、没有学区资源、没有高收入高净值人群，没有规划，未来跟着大盘小涨，想要获得大的收益，不看好这里买房投资。
沪叔：你好，从大宏观上来讲的话，中国的城市化这个进度的话其实说是百分之五十五，刨去在这些城市里面一直流动人口可能只有百分之四十的城市化，那只有城市化百分之四十的情况下，是不够的，所以大城市这尤其超级一、二线城市这些，未来人口还是会每年是一个非常强大的数字去流入，那在流入的情况下，对这个住房的需求在未来几年还是会有的。
在这个中国城市化就是说这个覆盖率不高的情况下，需求还是会继续，所以对这种一个是省会城市，另外一种是超一线，北上广深四个一线城市，都是有机会的，比较适合投资。
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