日前，住建部企业座谈会上，住建部明确提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。考虑到目前主要城市刚需购房集聚，换房需求也比较集中，预计下一步刚需和改善住房贷款的首付成数都会下降，按揭利率、交易税费（如增值税）也会进一步下降，以降低购房的成本和门槛。
住建部对商品房市场调控政策的上述调整，是对近日中央政治局会议关于房地产新要求的贯彻落实。7月24日召开的中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
既然房地产的形势变了，就要适时调整优化政策。中央政治局会议强调，“积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用”。因此，需求端政策调整的基调是促消费，主要有两个方向，一是稳定房地产本身的消费，比如基于改善型住房需求突出的现实，适度优化限购、限售和限贷政策，调整一刀切的“认房又认贷”政策，降低改善型住房需求的门槛。
另一个方向就是，降低房地产对居民消费的挤出效应，比如降低存量房贷利率。自从央行在7月初表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，各界都关注，是否银行会响应央行的号召，主动下调存量房贷利率。7月26日，有报道称兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。这一示范效应下，预计还会有银行推出类似优惠政策。存量房贷利率下调的窗口或已开启。另外，公积金个贷率普遍低于警戒线，预计还会推出相关扶持政策，按揭利率也会继续降低，这些都有助于降低对消费的挤出。
值得注意的是，中央政治局会议将切实防范化解重点领域风险放在最前面，意味着短期内的工作重心就是“防风险”。这与去年底中央经济工作会议中，将房地产置于“防风险”一节中是一脉相承的。进入二季度以来，房地产风险方面出现了一些新变化，比如近期稳健经营房企的债券价格明显下跌，隐含了市场对于这些企业可能出现债务风险的预期。
这与市场下行有关。在去年二季度同比下跌28%的基础上，今年二季度商品房销售面积又下行了22%。7月份高频数据显示，30城新房销售周环比下降13.4%。卖房回款占开发商资金来源的50%以上。如果销售持续下滑，企业资金链紧张，债务到期集中，债务风险蔓延的概率加大。进一步，这还会导致保交楼压力加大，因为房企承担保交楼的主体责任。
要防范风险，确保交楼的进度，稳定地产规模是题中之义。根据百年建筑网对全国1114个保交楼项目的统计，截至5月份主要省份保交楼进度只有34%。保交楼压力加大或产生新的保交楼问题会导致民生受损。因此，下半年在纾困房企资金链（增加发债融资、推进融资担保增信、债务展期等），风险处置（比如推进出险房企股权或项目收并购）以及保交楼（引入新的资金、新的承接项目交付的主体）等方面会有一些措施。
对需求端政策调整优化，其效果还要看后续各地因城施策的具体做法，以及金融、财税管理部门的落地政策。在一城一策背景下，各个城市房地产基本面、供求关系差别比较大，不太可能一刀切地实施。但是，从中央政治局会议的内容来看，目前房地产下行的态势已经冲击到了内需、消费、就业、民生等基本盘，未来的政策将会产生明显的托底效应。
需要注意的是，目前房地产面临的困境没有发生根本的改变：供给端存在房企风险压力、保交楼压力，土地市场整体较为疲弱等；需求端存在对房地产市场预期不佳，就业和收入前景预期影响住房消费等。这些问题未根本扭转的情况下，单方面放开需求端的限制政策，比如降低刚需和改善型需求的首付比例，启动“认房不认贷”等，会释放一些被政策抑制的需求，但政策目的仅限于托底，而不是拉升。
对此，中央政治局会议提出，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。也就是说，要促消费和稳内需，关键是要增加居民收入，壮大需求端的购买力并带动供给，而不是一味地在需求端释放政策利好。其中，加强供给侧结构性改革很重要，在房地产方面就是加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。
这两个方面的供给侧结构性改革，一方面能确保低收入人群、新市民和外来人口能有低成本的、宜居的居所；另一方面，能借助这两项改革措施在公共服务补短板、均等化、全覆盖等方面的重点部署，让3-4亿的上述人群彻底融入城市，成为真正的市民、成为真正的中等收入人群，让他们成为住房需求的主力军、生力军，这就是房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。
也就是说，传统的针对高收入人群、投资购房人群为主体的需求，匹配以高价商品房为主体的供给，这类供需关系已是旧模式，而且在高举高打了20年后，这类供需的潜力不大了。未来，就是要培育新生的、内生的动力，就是新市民、年轻人、外来人口为主体的消费群体，夯实我国就业、消费和内需的基本盘。这样，房地产平稳健康发展的局面才能形成。