ku酷游这周美国地产的部分数据似乎有点“熄火”，市场不禁要问地产回暖到底是线月美国楼市一系列指标的回暖似乎让美国经济“软着陆”有迹可循。然而本月新屋开工数及营建许可的不及预期(6月新屋开工环比下降8%、营建许可下跌4%)，似乎再次给美国地产是否真的企稳、今年美国衰退的警报是否解除画上问号。

　　我们在之前的报告中提出，如果住宅投资在加息周期尚未结束时提前转正，美国陷入衰退则会变得“不容易”。我们依旧认为这将成为今年年内的基准情形，但是特殊之处在于本轮美国楼市的反弹主因在“弱供给”而非“强需求”。

　　其实从季度的角度来看，二季度数据并不差。对于单月不及预期的数据不必过于担忧。纵向看经过2022年的大幅调整，2023年第二季度，无论是发放的新屋许可证数量还是开工量(经过季调后的数据)均为去年以来首次转正(图2)。这意味着房地产市场的反弹整体向好。

　　从供给端看，低库存和供应链改善是开发商乐观的主要源头。根据之前的报告，我们提出“弱供给”是当前房产乐观的主要理由。因为从历史上看，4次房价崩溃的相似之处都是加息周期中累积了过量的库存(图3-4)。

　　而当前处于历史低位的地产库存，让地产商对于未来销售的信心明显反弹：NAHB开发商乐观指数反弹已持续7个月，连续2个月回到50上方(图5-6)。此外供应链持续改善、建材大幅价格下降，也让地产商有更多的腾挪空间(图7)。

　　不过从需求端看，房价及利率的“双高”抑制美国居民购房需求。“史诗级”加息后，由图8-9可以看出，居民对“房价高”、“利率高”的抱怨是过去4次衰退前的最高水平。这反映出的结果是负担能力难以与之匹配，申请抵押贷款的人数接近10年以来的最低点(图10-11)。

　　有房者“安于现状”导致现房供给“稀缺”。已经锁定了低抵押贷款利率(3-4%)的美国居民，在当前接近7%的更高利率水平下，除非迫不得已，不然不太可能出售现房转而购买新房。所以在当前环境下，现房业主并不乐于换房，致使房屋空置率处于历史最低水平。因此市场呈现出，待售二手房库存稀缺、销售低迷的情况(图12-13)。

　　综合而言，供给不足是美国地产当前的主要矛盾。集中体现为美国主要城市的房价开始企稳，成屋价格稳步抬升(图15-16)，从历史规律来看，这意味着今年底或者明年初房租可能再次成为CPI持续下行的重要阻碍。

　　政策含义：不影响今年加息，但影响明年转向。一方面，地产相关需求的反弹受高利率的限制依旧明显；另一方面，在6月整体通胀显著下台阶后，倘若楼市供不应求的现状持续，房价的后续上涨无疑会增加通胀压力。在此基础上，美联储或将强化“higher for longer”的必要性——这也许不会改变今年年内的加息节奏，但是会让明年美联储降息的节奏和预期更加纠结。