我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：杭叔，你好，已婚有两个孩子，目前南星桥有套房自住，九堡一套满5年房龄比较老在出租。现在小孩两岁，想换一套改善型的新盘，总预算在500W，请问该怎么买比较好呢？

　　杭叔：你好，九堡房龄较老，从长远来看，置换成更核心地段的房子是划算的，而且满5年的房子有竞争力，可以抓住这次窗口期，不难卖。如果能把预算增加到800-100万，可以关注以下板块：第一梯队的望江新城和江河汇板块，第二梯队的滨江、奥体和亚运村，第三梯队的城东新城，其它如大关板块，申花板块项目，看自己是否接受这两个区域。杭州买房置换逻辑详见知识星球

　　提问：杭叔，你好，为什么滨江区楼市分化这么明显？同一个区房价差距太大了吧！在滨江上班，有买房意向但是不太了解楼市，打算在浦乐或者沿江板块买房，能不能分析一下这两个板块？

　　杭叔：你好，滨江区在拥江范围内的住房供应并不算太过紧缺，它的这个市场表现与购房群体对滨江区楼市的还是存在一定的认知偏差，购房者考虑的不只是滨江浦沿、浦乐，而是更为多元化的选择，包括奥体、之江、宁围、乃至市北的二手房及江北的艮北等区域，加上地缘关系在楼市中的影响力越来越大。因此，在整个拥江范围内能够建立起自身的优势才是任何一个板块、楼盘的核心竞争力。浦沿、浦乐板块相对于其他区域的优势在于其紧贴产业集聚区，且距离就业区域较近，这也是该板块的目标购房者主要考虑的因素。然而，浦乐在公共交通、生活配套、住房品质、教育以及圈层等方面都不尽如人意，且安置房过多，导致生源不确定性较强。此外，浦乐也面临着其他板块的激烈竞争，如之江和市北。相比之下，未来拥有更大潜力的浦沿沿江则具备更为完善的板块条件，包括区位、产业、地铁、商业、教育资源及城市界面等，并且还有大量涉宅用地待开发，但沿江的缺点也很明显，优质住宅江景缺失。总体而言，沿江未来不会逊色于之江和市北。

　　提问：杭叔，你好，目前社保年限不够，买不了限购区，而且限购区摇号难度也比较大，请问临安板块还可以买吗？房价还有没有上涨空间？如果买临安是选二手房还是新房？还是说先等等，资格够了再买主城区？

　　杭叔：你好，临安目前的状况，只要抓住机会踩准节点，二手房完全可以做到短时间内买进卖出，赚钱机会还是比较大的，现在临安的需求比我们想象中要大的多，如果有条件甚至可以下手这里次新房的排屋，也会有获利机会，因此新房的获利会更大。如果几个月之后就能买限购区，那么可以再等等，目前虽然难摇号，但总归有机会，但如果要等一年以上，那还是现在就下手临安，毕竟是现在发展很快，时间太长了难以预料，如果条件允许，完全可以现在先买，等以后再买限购区。杭州买房建议，详见知识星球内部分享。

　　提问：杭叔，你好，我目前有2套房，都是在余杭。一套是庭院深深2居室，靠高架，中间楼层，空着；另一套是桃源小镇18年底交付，3居室自住。目前考虑要不要把庭院卖掉，可以置换总价360万左右的房子，然后6成首付置换成更有价值的区域，比如未来科技城其他区域。考虑到庭院深深房子时间稍微有点年限了，且是2居室，后续增长的空间是不是有限了。有没有必要置换，如果置换建议购买哪些？

　　杭叔：杭叔：你好，房子越换越新的思路不会错，如果是户型或地段上的不足，想要卖掉的欲望就会更强烈一些。但难题在于后续的摇号难度大，未来科技城核心区的新房只有无房户才能摇，又很难买到360万的二手房。所以建议扩大选择范围，可以去拱墅运河新城或更远的板块去摇360万总价标的，或者也可以卖出去以后在闲林就近选一个房龄较新、户型较好的二手房。

　　提问：杭叔，你好，杭州买房，对楼市投资比较感兴趣，杭州的新兴板块概念规划都看着很好，我想买一套房子投资，长线持有，这些新兴的板块能买吗？

　　杭叔：你好，杭州的新兴板块是各行政区、乃至省市层面所重点推进的，是区域发展的关键钥匙，是各个区域的带动型板块。例如艮北，该区域是新上城的关键城市留白，区位足够优质，待开发土地资源丰富，是难得的优质“城市画纸”。同时，宁围北作为未来总部社区的定位下，有概率成为江南的新兴产业极之一，其长期价值理应下限较高。浦沿大概率会将趋势延缓一些，或者说，留住一部分外流的需求。而云城则是一次风险投资，开发周期长、土地储备多，不可确定性仍在。总之，这些新兴板块是长期主义者应该关注的绝佳宝地，毕竟它们是新杭州进击的关键助力。ku酷游