长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。
我们在2022年底预测2023年将首次出现分化式复苏，过去几个月房地产数据印证了我们的观点，具体表现为：一二线城市好于三四线、改善性需求强于刚需等。
2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、积压的需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比涨幅较3月收窄，复苏进程放缓。
近期复苏较好的城市以人口人才净流入、库存去化快、产业优势突出的城市为主，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市复苏表现相对较差。
复苏第一梯队城市：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。
复苏第二梯队城市：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。
复苏较弱的城市：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。
随着房地产放松政策进一步落地、购房信心逐步恢复，我们认为，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。预计2023年商品房销售面积将企稳回正，同比增长5％。
长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。
楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议尽快化解房地产行业困境。可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式，促进长期平稳健康发展。
2 城市复盘：分化式复苏，一二线城市好于三四线 短期展望：延续点状复苏态势，预计2023年商品房销售同比增5％
4 长期展望：大都市群城市群化、区域分化加剧、“产业+地段”为王、改善时代来临
2023年一季度，随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、房地产积压需求集中释放，楼市迎来局部小阳春，销售环比转正、同比显著改善。进入4月，销售环比转负，回落幅度高于2019-2022年同期，同比涨幅较3月收窄，复苏进程略有放缓。
2023年一季度，49个样本城市新房成交42.2万套，环比增速由去年四季度的-15.0％转正为8.6％，同比2022年一季度下降6.2％，较2019-2021年一季度平均成交56.8万套有一定差距，但同比降幅较2022年四季度大幅收窄，呈现小阳春弱复苏特征。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长2.1％、10.6％、8.8％；一线、二线城市同比增速由负转正，较2022年一季度分别增长10.0％、5.0％，三四线月的正增长转负，下降30.9％，不及2019-2022年4月环比+5.3％、+27.0％、-7.7％、-18.8％的增速；同比增长6.3％，较3月大幅收窄。其中，一线、二线、三线城市环比增速均由正转负，一线％，主因去年上海成交低基数，二线％。
从二手房销售看，一季度二手房销售好于新房，环比增速转正且高于新房，同比增长且超越2019-2021年一季度平均水平，4月环比转负、同比涨幅收窄。
2023年一季度，18个样本城市二手房成交套数24.0万套，环比增速由去年四季度的-14.6％转正为40.5％，同比2022年一季度大幅增长70.8％，同时，大幅超越2019-2021年一季度平均17.7万套的成交水平，二手房销售优于新房。其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由负转正，分别增长45.9％、39.7％、27.7％；各线城市同比大幅正增长，一线年同期平均成交套数分别增长8.7％、49.9％。
2023年4月，二手房成交套数9.3万套，环比下降21.3％，较3月增速由正转负，与2019-2022年4月环比+27.0％、+37.9％、+2.0％、-4.2％的表现有差距；同比增长68.8％，较3月105.6％的同比增速显著收窄。其中，一线、二线月均由正转负，同比增速较3月均有不同程度收窄。
从房企销售看，一季度百强房企销售额2022年以来同比首次正增长，销售额进一步向头部央国企、优质民营房企集中，4月销售修复速度略降。
2023年一季度，百强房企销售金额1.8万亿元，同比由负转正，增长8.2％，为2022年以来首次正增长。累计销售同比增长的房企数量超50％，同比涨幅超30％的企业数量达38家。分梯队看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比大幅增长，而前30、前50等门槛降低，市场份额进一步向头部房企集中。4月，百强房企销售额环比较3月由正转负，下降17.4％，同比增长29.9％，较3月涨幅扩大。1-4月，百强房企销售金额2.4万亿元，同比继续增长12.8％。从规模看，1-4月，销售额超千亿房企为6家，较去年同期增加3家；销售额500-1000亿房企8家，较去年同期增加2家。
2023年一季度，受供地制度影响，各城市土地供应时间延迟，供应规模下降，导致百城住宅用地成交建面环比下降81.7％、同比下降20.9％。同时，3月多个核心城市优质地块供应推高成交均价，一季度，百城住宅用地成交均价同比增长4.1％，平均溢价率由去年一季度的3.87％增至5.65％。从企业拿地看，百强房企拿地规模在一季度、1-4月同比降幅持续收窄，房企间、城市间拿地继续分化。一方面，央国企拿地占比提升，占比将近一半，民营房企拿地积极性仍较低。根据中指院数据，4月权益拿地金额TOP50房企中，央国企、地方国企及城投、民企、混合所有制房企拿地金额占比分别为44％、15％、28％、11％。另一方面，房企在不同城市拿地热度明显分化，热点城市如杭州、合肥竞争激烈，杭州首批集中供地1小时内全部出让，而热度较低的城市如长春，大部分地块以底价成交。
从去化周期看，2023年以来，样本城市去化速度加快、库存压力有所下降，但三四线城市去化周期仍较长。1-4月，19个样本城市去化周期呈持续下降态势，由1月的13.4个月降至4月的10.1个月。其中，一线.3、9.5、18.1个月，分别下降1.5、4.2、2.3个月。
根据我们“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，随着我国置业人群及人口总量依次见顶回落、住房存量基本平衡，房地产市场进入“结构分化”期，不同区域不同类型的房子表现也不尽相同。
一，需求端，人口总量、结构影响购房需求。近一年常住人口增量排名前五名的城市分别为长沙、杭州、合肥、西安、南昌，人口增量均在10万以上。分结构看，
，65岁及以上人口占比不到10％，而南通、烟台、重庆、大连等城市老龄占比超15％。
，虽然两个城市因严控人口导致常住人口增速由正转负，但仍有大量中高端人才净流入。
二，供给端，库存反映供需情况。2023年4月，上海、杭州、苏州、宁波商品住宅去化周期不到12个月；而福州、济南去化周期大于20个月，去化压力较大。三，政策端，2023年以来，需求端政策仍延续2022年边际放松的态势，政策效果逐步累积并发挥作用，购房者预期改善、信心恢复，积压的购房需求逐步释放，推动热点城市楼市回暖。
销售方面，根据Wind数据，30个大中城市按一线月，一线、二线、三四线城市商品房成交套数环比涨幅持续改善，3月环比分别增长51.8％、41.6％、50.5％，进入4月，各线城市环比涨幅均由正转负，复苏放缓。从同比看，2023年1-3月，一线、二线、三四线城市商品房成交套数同比增速由负转正、持续改善，4月，一线城市同比仍持续大幅增长，主因去年同期上海低基数；而二线、三四线月大幅收窄。
以成都为例，从成交量看，成都是本轮复苏中唯一一个实现连续3个月环比正增长的二线％。从成交价格看，截至2023年3月，成都新房、ku酷游二手房价格环比连续上涨了15个月，在全国70个大中城市中表现突出。从去化速度看，1-4月，成都新房市场71次开盘中，去化率大于90％的项目占比46％，去化率大于70％的项目占66％。
一，成都作为西部地区核心城市，对西部资金、人才等吸引力强，根据成都市政府数据，2022年成都GDP突破2万亿元，成为全国第7个2万亿城市；2023年一季度，成都GDP达到5266.8亿元，超越苏州位居全国第6。2022年，成都常住人口2126.8万人，较2021年增加7.6万人，增长0.4％。二，成都持续放松楼市调控政策，自2022年10月至今，成都对多孩家庭、高层次人才、父母投靠子女等群体放松限购；优化限购区域，将成都12个区统一为一个限购区域、取消区分购房资格顺位；下调首套房贷款利率下限；优化成都市落户政策等，一系列放松政策吸引了大量刚需、改善性消费者。
复苏第二梯队城市包括：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。
以宁波为例，从成交量看，宁波在2、3、4月环比增速分别为122.5％、107.3％、-63.0％，同比增速分别为24.2％、32.1％、18.7％，2023年4月与2019-2021年同期平均成交套数比下降62.9％，因此，宁波经历了2-3月强势回暖后，4月复苏乏力，与2019-2021年同期比差距较大。从成交价看，2023年1-3月，宁波新房价格环同比连续3个月正增长，二手房价格环比2个月改善、同比连续3个月保持正增长。从去化周期看，自2023年1月起，宁波去化周期连续4个月下降，4月，已降至11.4个月，在样本二线城市中处于较低水平，仅次于杭州、苏州。
为什么宁波在本轮复苏中保持了相对较好的表现？主因宁波区位优势，依靠石油化工、汽车零部件、电工电器等支柱产业集群，集聚了一批优秀人才就业定居，为楼市发展提供长足动力。2022年，宁波常住人口961.8万人，即将突破千万级人口门槛，较2021年增长7.4万人。宁波优势产业产业链的不断延伸和发展，为人口稳定流入提供了有力支撑。除人口外，宁波也紧跟全国楼市政策放松节奏，2022年5月推出公积金新政，2023年4月，在去年公积金新政基础上，上浮公积金贷款额度，利好收入高、公积金多的高层次人才群体，刺激改善性需求。
复苏较弱城市包括：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。以福州为例，从成交量看，2023年以来，福州新房成交套数仅在3月环比增长48.2％，同比下降6.4％，进入4月，环同比分别下降39.5％、37.1％。从成交价格看，2023年3月，福州新房环比下降0.6％，二手房环比下降0.3％、同比下降0.2％。从去化周期看，与其他二线城市比，福州去化周期居高不下。自2022年6月起，福州去化周期超过20个月，2023年4月，福州去化周期已增至29.5个月，在样本二线城市中最高。
主要原因在于福州缺乏能够支撑自身发展的优势、高端产业，因此，相对热点二线城市，福州的人口吸引力略显不足。2022年，福州常住人口增长2.8万人，与全国主要城市相比，人口增量相对较少，甚至低于泉州2.9万人的增量。尽管2022年福州推出一系列支持楼市发展的政策，如去年3月在全国率先放开限购，全面解除限购，非户籍人口无需社保即可在市区购房，但由于高端产业发展相对乏力，放松限购的政策不足以刺激购房需求增长。
当前，随着国家出台的系列稳楼市措施落地，房地产至暗时刻已过、复苏通道开启，市场出现小阳春但后劲略有不足，进入4月后环比放慢，楼市尚未完全恢复，行业信心尚未完全提振，楼市成交与2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢复基础不牢，对市场不宜盲目乐观，需要实质有力措施推动楼市复苏延续，在坚持“房住不炒”前提下，提振市场信心，这事关中国经济复苏进程和化解房地产金融风险。随着前期房地产政策的进一步落实、后续楼市政策的继续放松、购房信心的逐步恢复，预计2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。
对2023年房地产市场进行了预测，乐观情景下，我们假设2023年超预期利好政策出台，且落地速度快，经济步入复苏轨道，居民收入改善等。需求端，一线城市外围区和主要二线城市核心区因城施策放松限购，居民观望情绪扭转，销售明显提升。供给端，优质房企融资端利好政策加码，落地快，房企信心加速恢复，拿地积极性上升。我们
预计2023年商品房销售面积、竣工面积、房地产开发投资额将企稳回正，同比分别+5％、+6％、+2％；考虑到2022年拿地少等因素，预计2023年新开工面积同比-7.4％。
我们对未来十年房地产市场进行了测算：综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。根据我们测算，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12.8亿平有一定下滑。2032年我国居住总需求降至10亿平方米。2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5％、 32.7％ 、35.8％。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4％ 、37.4％ 、47.2％。改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。
我们认为，未来房地产有以下趋势：一，区域分化是未来房地产市场的最大特征。
具体有3个表现：一是东部沿海地区房地产发展潜力优于东北和西部地区，南方地区房地产市场整体好于北方地区；二是发达城市群、都市圈房地产增长潜力相对不发达城市群、不发达都市圈更高，不发达城市群、不发达都市圈房地产市场表现将好于非城市群、非都市圈；三是人口流入的一线城市、强二线城市与人口流出的三、四线城市房地产市场分化。根据我们此前的研究结果，一国成熟市场的套户比一般在1.1左右，这个数字表明该国住房供求基本实现平衡。2020年，中国套户比超过1.1的城市数量占比已达56.7％。我们预测未来中国70％的城市将出现房子过剩，只有20％多的城市房子有潜力。
1978—2022年，中国城镇套户比从0.8增至1.09，住房从供给短缺到总体平衡，房子全面普涨、闭眼买房时代结束，城市内部房地产市场分化将加剧，产业和地段对房地产价值影响深化。从政策看，2016年以来，随着“房住不炒” 提出、因城施策深化，各城市立足当地实际情况，提高房地产调控频率与精细度。从环境看，2022年中国人口开始负增长，总和生育率跌破1.1，热点城市人口净流入放缓，非热点城市人口净流出。房地产从大开发时代进入存量时代。其一，历史积淀造就老城区“地段”，城市规划与发展创造新“地段”， “地段”通过吸引高购买力人群影响房地产价值。其二，产业集聚通过创造高购买力人群、影响土地成本，进而影响板块内房地产发展，产业外溢又会带动周边板块房地产发展。
中国住房整体紧缺的时代已经过去，消费者对住宅的追求从单纯的“有房住”向“住好房”转变。人人都有房住不意味着人人都住上了好房子，居民对住宅品质有了更高的需求，住房产品力的不同，推动住房价值分化。户型方面，“改善为王”代表改善性需求的户型正在成为主流，三房户型成交套数占比变高，四房户型成交占比也呈增长趋势，二房户型的需求量则逐年下降。多居室的户型能提高居住体验，随着人均住房面积增长，消费者从 “住小房”向“住大房”转变，大户型未来也许会逐步成为购房主流。品质方面，住房品质影响住房价值，住房消费需求从“有房住”向“住好房”转变，居民对住房品质的要求提高。
纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束。房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。
当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃。2020年房地产及其产业链占我国GDP的17％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献）。房地产问题解决宜早不宜迟，建议尽快化解地产困境，这样有利于稳宏观经济，也能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过新模式建设促进房地产市场健康发展。
在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策、适度松绑，促进软着陆。1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。
长效机制：推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱的住房制度改革
4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，2021年，中央提出开展房地产税改革试点工作。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。
金融界提醒：本文内容、数据与工具不构成任何投资建议，仅供参考，不具备任何指导作用。股市有风险，投资需谨慎！