自去年年初以来，国内房地产市场一直处于明显的调整趋势。越来越多的城市加入了房价下跌的团队，甚至一些省会城市的房价也回到了三年前。为此，地方政府已经放开了房地产市场的购买和销售限制政策。与此同时，银行还将抵押贷款利率降至4.2%，首付比例降至20%。然而，各种好消息对房地产市场的影响并不是很明显。
那么，房地产市场的好消息频频出现，为什么不能刺激房地产市场的复苏呢？主要有两个原因：一是国内房价仍然过高。2023年1月，百城新建住宅平均价格为16174元/平方米，百城二手住宅平均价格为15858元/平方米。这意味着中国人至少需要150万元才能买到商品房。这么高的房价，让很多刚需家庭买不起房，都期待着房价下跌。
另一方面，受国内疫情反复和实体经济低迷的影响，很多企业都在裁员降薪，人们担心未来收入会减少或失业。因此，许多改善需求搁置了原来的购房计划，更倾向于存款，以应对未来的紧急需求。根据央行2022年第四季度的问卷调查报告，61.8%的居民倾向于“储蓄更多”，比上赛季增加了3.7个百分点。
进入2023年后，国内房地产市场将迎来四大新变化，也预示着未来国内房地产市场的大趋势，让我们一起来了解一下：
首先，中国的老龄化社会已经到来。截至2022年底，我国60岁以上老年人口已达2.8亿，占全国人口的19.8%。预计到2025年，中国60岁以上的老年人数将超过3亿。但是年轻人的数量越来越少。90后只有1.75亿，00后只有1.45亿。随着中国老龄化社会的到来，也预示着未来城市的年轻人只要继承父母的财产，就能解决生活问题。因此，未来中国刚需购房的家庭会越来越少。
第二，中国的城市化进程即将结束。众所周知，国内房价已经上涨了20多年，城市化进程在很大程度上得到了推动。越来越多的农村居民进城买房，成为市民，房价会继续上涨。目前我国城镇化率已达64%，与发达国家70%-80%没有太大区别，未来城镇化率进一步上升的空间有限。同时，由于各地房价居高不下，农村居民买不起城市商品房，也影响了我国的城市化进程。
三是国内商品房市场需求过剩。数据显示，中国有1.2亿套商品房，足够3.6亿人居住，不包括每年有1400多万套新建商品房入市。此外，中国96%的家庭拥有1套房产，其中41.5%的家庭拥有2套以上房产。因此，国内房地产市场需求将呈现饱和趋势。未来，国内房价将逐步回归居住属性。
第四，2023年，地方政府正在积极推动经济适用房租赁和共有产权住房进入市场。例如，山东表示，将加快经济适用房租赁的发展。今年，全省将筹集8.3万套经济适用房。同时，2023年，北京还将筹备8万套经济适用房租赁。
此外，今年将有大量的共同产权住房也将进入市场。未来，刚毕业的年轻人可以选择经济适用房，而城市中低收入家庭可以选择购买共同产权住房。届时，国内商品房市场需求将转移，房价继续下跌将成为总体趋势。
鉴于2023年房地产市场的四大新变化，一些内部人士表示，以前买过房子的家庭应该利用房价没有大幅下跌，实现多余的房地产销售，以避免手中房地产市值的缩水。对于那些还没有买房子的家庭，建议今年继续观望，等待未来房价逐渐回到合理的地区出售房子还不算晚。