我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
苏叔：你好，买房有一个分析逻辑，叫择时选板块，择时是最重要的。你买的高点或者买的低点，那价格可能差个百分之二十到百分之五十，这个决策占比百分之五十。房产投资择时也是有分类的，投资或者自住消费，它是两个赛道，你看当下自住可以买投资再等等。这是因为投资决策只有一个因素，投资期的房价涨多少，但自住就是两个因素，除了涨幅以外，还要加上消费效率这两个因素的叠加，所以说自住择时的容错性更强。
然后这板块怎么选，看产业，看高收入人口的流入，这个权重比占百分之三十，这个你要学会看规划，这个是苏州的大城市规划，别听售楼处在那给你吹看规划的要点是你这个投资房子的周期是五年到十年，也就是看五年以后的是什么样，规划落地到什么程度。那些好公司能不能在你那里开工赚钱，高收入人口能不能导入进来，而不是盖个楼就行了。而且最好是这个板块，五年到十年以后没有新土地，就没有新供给的这个次新板块才是二手市场。否则你的二手房怎么升值呢？切记百分之八十的新区是不行的。
第三步还是你关心的哪个楼盘能不能买，这个才占百分之二十，这个要具体的分析它的品质。
品质是什么？你要是迎合未来五年买它的人，它的生活状态，它匹配的是未来五年到十年的稀缺程度如何？
苏叔：你好，苏州刚需现在是被越挤越远，两百万以内的新房来说，园区和姑苏区肯定是够不上了。中环内基本是没得选，但是在吴中、吴江相城其实买到不错的项目的，拿吴江的运东板块来说，一百五十万左右可以入手一些品质比较好的项目，两百万预算的话能买到不错的房源了。如果你的生活、工作圈子都在吴江，其实平望、桃源等这些乡镇板块也完全可以考虑，一百万左右就能入手的新房 另外，吴中太湖度假区胥口对于刚需来说也是非常好的选择。
苏叔：你好，三百万左右的预算，并且还是第一次买房的，就看两个要素就够了。同样在楼市不确定因素加大的情况下，安全性也更高。一个是产品不能差，一个是学校不能差。都知道房住不炒是大基调，现在买房一定是将自住摆在首位，一些地段更好，可能学区也更好一些的，当然也绝对达不到头部水准的老破小老破大，已经有三百万的预算完全可以忽略掉了。如果预算在两百万左右甚至更少，倒还可以考虑。学校不能差的道理，同样，既然是首套房，那么大部分人就有着未来小孩上学的需求。现在很多买房人对于学校的心态是不求能上头部，但如果是中下，心里同样会非常膈应，中上的学校就行。并且你会发现，只要满足这两个条件的板块，在其他配套上也不会很差的。
提问：苏叔，你好，本人在苏州狮山那边，之前看了狮山的学区房，比较高，都6万多了，都不知道该怎么去选房呢？
苏叔：你好，新区狮山汇集众多高端改善住宅，资源配置丰富，而且拥有十分优质的教育资源，因此新区狮山是苏州楼市的价值高地，二手房还处于较高价位。有优质教育资源的支持，狮山二手学区房挂牌价格居高不下，在众多靠近狮山楼盘学区房价格有一定下降的情况下，狮山的双实验本部学区房与次新小区这些优质学区，二手房挂牌价与成交价格都保持平稳。但总体来说狮山二手房市场挂牌价高，成交量却并不高，小户型成交量周期较短，而大户型周期长且成交量较少。二手房市场成交的主要客户是购买学区与买房置换者，投资客购买二手房较少，市场成交价格比较稳定，不会有大的起伏。在新区购买新房门槛较高，户型面积一般较大，如果预算不足，单考虑学区与交通等配套可以选择在二手房市场挑选合适房源，一些小户型二手房性价比较高，更值得入手。苏州各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。
苏叔：你好，苏州楼市未来一定是二八开的，第一，核心区的房子将是会持续走高的，你要明白一个道理，园区是全世界人的园区，而苏州其他区域是苏州其他区域。第二热点区域，太湖新城、高铁新城以及科技城甚至科学城是未来不会太差的，只是涨多涨少的问题。第三，所谓的乡镇价格洼地以后它还是价格洼地。第四，除非有一流的学区，否则老城区的房价永远跑不赢其他区。苏州未来的发展一定是在新城区,第五老城区买房看学区，新城区买房看地铁，未来地铁一定会取代学区，成为新的投资热点。
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