近期公募REITs市场触底反弹，一扫半年来持续下跌的阴霾。截至7月18日，中证REITs指数（收盘）较年内低点上行9.56%，中金普洛斯REIT价格较低点反弹超15%。从已披露2023年中报数据的公募REITs经营情况来看，底层资产经营整体出现修复。尽管二季度REITs发行节奏放缓，购物中心等商业地产项目申报发行基础设施REITs的工作正悄然推进。
今年以来REITs走势偏弱，中证REITs指数（收盘）在7月5日跌至年内最低点，相比年初下跌20.62%。在分析上半年REITs二级市场价格走势时，国泰君安固收分析师王佳雯表示，1-2月，在疫情好转和防疫政策不断优化的背景下，市场对公募REITs修复疫情拖累的业绩有较好的预期，REITs二级市场价格向上扬升。2月中旬至年中，前期利多因素逐步消化，并且在多支REITs一季度业绩披露不达预期等因素的影响下，REITs二级市场价格开始出现持续的下跌。申万宏源分析师金倩婧认为，市场对于高速公路、产业园、物流园等底层资产经营情况的担忧，以及机构投资者交易行为的趋同放大了REITs价格跌幅。
7月5日起多家公募基金发布公告，将公募REITs纳入其FOF基金投资范围。7月第二周， REITs价格整体反弹，中证REITs指数（收盘）较7月第一周上行1.1%。截至7月18日，中证REITs指数（收盘）较年内低点上行9.56%。其中，中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、国金中国铁建REIT、中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT的价格较年内低点的反弹幅度都超过10%。金倩婧表示，资产荒大背景下，各方增量资金逐渐参与REITs的投资之中，预计带来REITs市场情绪的好转。
目前，已有12只基础设施REITs披露了上半年运营业绩快报，涉及产业园区类等5个板块。王佳雯表示，受疫情和宏观环境影响，2022年REITs经营表现不及预期。特别是产业园区类，市场曾寄于厚望，而实际出租率出现连续多个季度下滑。而从已经披露2023年中报数据的公募REITs经营情况来看，底层资产经营整体出现修复。
根据平安固收分析师刘璐的分析，已有5只REITs披露中期运营数据的产业园板块2季度经营整体有所改善。博时蛇口REIT原始资产万海大厦、万融大厦4-6月的出租率提升至94.76%和85.07%，新扩募资产出租率也提升至98.15%。东吴苏园REIT23年6月末出租率B区93.95%、艾派科85.61%，相比22年末有微幅下降，但其平均合同租金整体有所增长，上半年租金环比增幅分别为1.57%和6.61%。合肥高新REIT出租率从一季度末90.09%上升至6月末的91.18%。临港产园REIT、东久产园REIT出租率仍维持接近满租水平，租金整体也稳中有升。
盐田港REIT（仓储物流板块）经营稳定，其原有资产维持接近满租水平（99.83%），扩募资产出租率100%。深圳安居REIT、厦门安居REIT（保障房板块）也维持接近满租水平。
能源板块售电收入同比均有增长。深圳能源REIT在2季度实现售电量10.88亿千瓦时，同比增长6.64%；二季度售电单价约为0.51元/千瓦时，同比增长8.01%；实现售电收入 5.55 亿元，同比增长15.18%。国家电投新能源REIT的底层资产2023 年上半年累计实现售电收入5.12亿，同比增长10.03%，与最近三年同期平均值基本持平，完成23年全年预期售电收入的54.46%。
高速公路板块公布中期运营数据的中国铁建REIT上半年运营情况良好，其基础资产渝遂高速（重庆段）项目超额完成预测目标。截至6月30日，项目累计完成营业收入3.83亿元，与2023年全年预测值相比，已完成52.03%。其中，通行费收入达到3.69亿元，已完成2023年全年预测值的51.17%。
中信证券FICC首席明明认为，二季报披露期临近，多只公募REITs提前公布底层资产的经营数据，也验证了底层资产经营情况的修复态势。随着公募FOF明确将公募REITs纳入投资范围、政策加大与市场沟通力度，公募REITs具备较高的配置性价比。建议挖掘底层资产运营稳中有升、且具备估值优势的标的。
目前，上市REITs共计28只，累计发行规模925亿元。2023年上半年共发行4只REITs，其中一季度发行3只，1 月 5 日上市的嘉实京东仓储基础设施REIT，发行规模17.57亿元；3月14日同时上市两只能源基础设施REITs，分别为中信建投国家电投新能源REIT（发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元）。二季度REITs发行节奏放缓，仅在六月底成功发行中金湖北科投光谷REIT（规模15.75亿元）。另外，5月四只存量REITs基金合计扩募超50亿元。
今年3月，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》。通知提出，将消费基础设施纳入公募REITs的试点范围，并提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。下半年，购物中心等商业地产项目申报发行基础设施REITs的工作进度值得关注。
据了解，万科在近日的一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。7月，百联股份发布公告，拟将上海又一城购物中心项目开展公开募集基础设施证券投资基金（REITs）。百联股份称，此举有助于公司将运营模式“由重转轻”，充分盘活存量资产，以更充裕的流动资金丰富公司业务结构、驱动公司战略转型。ku酷游