近日关于恒大集团财务数据巨大异常变动的讨论持续发酵，这将直接影响恒大境外债务重组。从恒大境外债券表现来看，此次财报披露对债券影响目前还未显现。市场开始关注中资地产美元债的整体状况，及后续投资表现。
据财联社梳理，今年上半年来中资地产美元债整体表现不佳，不仅因为人民币汇率走弱，国内地产市场投资额同比表现不佳，境内主体的多次违约展期对境外债券二级市场的收益会产生不利影响。
中信研报披露，2023年上半年，中资美元债共发行371笔，规模共计755.83亿美元，同比下降12.85%，净融资规模缩减269.91亿美元。6月中资美元债发行规模环比有所增加。
地产美元债方面，从上半年来看发行仍延续低迷，共发行23笔地产美元债规模总计75.10亿美元，同比降低13.14%。期限方面，上半年新发地产美元债平均期限为5.21年，远高于2022年的2.05年，主要也是因债券展期所致。
图：上半年地产美元债净融资情况 (亿美元)数据来源：中信证券，财联社整理
财联社结合各发债主体的情况来看，今年上半年中资地产美元债表现弱势的方面主要有3点：一是，受美联储加息和美元汇率走强影响，境外融资成本较高，到期偿还压力大；二是国内地产开发投资同比下降严重，全国商品房销售面积加速下滑；三是部分主体首次违约，展期金额较高。
人民币自2月初以来，经历两轮大幅贬值。第一轮贬值是美国2月份经济数据超预期，美元加息预期回升，人民币汇率上升至6.9附近。第二轮贬值是5至6月国内降息，同时国内进出口数据快速下滑，中美利差扩大，人民币进一步贬值至7.15以上。
而这期间，美元地产债融资进度也在逐步放缓。据久期财经数据显示，2023年1至6月离岸地产板块融资净额为-329亿美元，更可怕的是，下半年尚有222亿美元的地产离岸债到期。
国信证券研报数据显示，中资美元债今年到期高峰将出现在三季度，其中地产债到期高峰将出现在9月。近期人民币汇率持续走弱，美元兑在岸人民币汇率一度逼近7.3， 加剧了房企境外偿债压力。
房地产的金融光环在褪色。根据国家统计局的数据，上半年全国商品房销售面积59515万平米，同比下降5.3%，降幅环比扩大4.4%，已连续两个月加速下滑，累计增速回归至年初市场刚启动水平。
与此同时，上半年全国房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。
更能代表风向标的地产开发投资金额来看，1-6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅环比扩大0.7%，已连续4个月加速下跌。
2023年开始，A股地产股连续跌停。地产股进入了集体式退市潮，地产行业开始褪去金融属性，不再受资本市场的追捧。
地产债主体的多次违约或展期，对投资产生了较大负面影响。 据DM数据显示，今年上半年房地产境外违约（不包含展期）债券数共9只，总金额37.61亿美元。
从Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数变动能看出二级市场交易者的避险情绪变化。
据久期财经资料显示，去年年底三支箭政策利好境内房企融资发债，地产基本面预期持续走强，Markit iBoxx指数由185快速上升至近一年内的峰值208，进入3月，以远洋为主的地产债务违约事件频发， iBoxx指数再次回落至187左右。自4月中旬起，合景泰富集团美元债出现实质性违约， A股房企如蓝光发展首次出现退市，高收益市场避险情绪不断升温，iBoxx指数抹去近半年内涨幅，于5月底跌至近半年最低157点。随着远洋资本向债权人发出同意征求，市场吹风监管层政策将进一步利好，且美国债务上限危机基本解除，6月起地产板块持续回暖，iBoxx指数出现明显上涨，重回180后在最新负面消息影响下再度跌至150点新低。综合看，指数整体延续下滑趋势，区间波幅近30%。
中信证券认为，中资美元债收益率尚未见顶，但性价比凸显。地产美元债方面，在销售延续弱修复的格局下，舆情与违约事件或引起地产美元债估值调整。与境内债相比，中资美元债收益率更高，性价比优势明显。
国元国际认为，去年四季度以来，利好政策持续推动，今年一季度随着政策落地，地产行业企稳复苏，房企之间分化进一步加大，优质房企在政策支持下，融资环境持续改善，偿债压力缓解；而高风险房企，短期内再融资仍面临较大难度，风险将持续释放，因此，建议重点关注优质国企以及头部民企中债券到期压力相对可控的主体。
操作层面，中信证券认为，短期内以票息策略为主，6月美联储暂停加息后市场博弈7月重返加息预期，美债利率对货币政策路径预期的调整较为充分，但若美国经济数据好于市场预期，中资美元债收益率仍有上行风险，建议短期内对中资美元债保持票息策略。中长期看，中资美元债收益率处于历史高位，下行空间充足。美国经济衰退迹象已显，美债利率处于高位，随着通胀回落、经济下行压力增大，美联储货币政策相机抉择，中资美元债收益率有望随美债利率逐步下行，可获得丰厚收益。