ku酷游1月27日，广州市发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知和相关政策解读。其中，优化调整限购政策中明确放开120平方米以上（不含120平方米）住房的限购，政策调整自2024年1月27日0：00起施行。

　　根据通知，优化调整限购政策包括：（一）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；（二）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数；（三）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理；（四）商服类物业不再限定转让对象。

　　从政策的解读可以看到，目前广州的住房限购区域是指越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域。

　　在限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求。居民家庭和个人（不区分是否为本市户籍，下同），新购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米，下同）住房（包括新建住房和二手住房，下同），不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。

　　支持“租一买一”。居民家庭和个人，将名下住房用作租赁住房并按照《广州市房屋租赁合同登记备案规则》（穗建规字〔2024〕12号）规定取得房屋租赁登记备案证明，购买住房时相应核减名下住房套数。

　　支持“卖一买一”。居民家庭和个人，根据《广州市住房和城乡建设局关于启用存量房房源信息编码的通知》（穗建房产〔2022〕646号）要求，将名下住房在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减名下住房套数。

　　支持“转移、合并登记一体办理”。对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理，核查名下房屋套数以合并登记后为准。

　　此外，优化商服类物业限购政策是指在全市范围内，商服类物业（含已确权登记满2年的）不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

　　不过，境外机构和个人购房仍然严格执行《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）等相关规定不变。政策调整自2024年1月27日0：00起施行，购房资格审核适用政策与通知不一致的，以本通知为准。

　　为何是120平方米以上户型放开限购？从克而瑞的统计数据来看，2023年，广州120m以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120m以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。而具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120m以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量是8409套，占限购区的37%。值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120m以上的成交均价是72445元/m，而120m以下只有42579元/m，显示120m以上的成交以高端物业为主。事实上，随着土地市场供应的“中心化”趋势，让改善型产品占比不断增加，120平方米大户型的供求比在1.24左右，呈现出供大于求的状态。因此，新政对于市场的促进作用将会明显出现。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，广州放开120m以上住房限购，吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，在限购区内超过四成的占比已经不是一个小众市场，对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。

　　而鼓励“租一买一”和“卖一买一”，只要将现有租赁住房办理登记备案或在存量房交易系统挂牌出售即可核减家庭住房套数，进一步放开了限购门槛，鼓励有需要的家庭在合理范围内购置多套物业，可以进一步与去年已经优化的差别化信贷政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市，预计本项政策对市场的带动效用不在解禁120m以上限购之下。

　　此外，本次新政还优化了商服类物业的限购政策，不再限定转让对象，对于商服类物业的去库存也有积极意义。克而瑞统计数据显示，截至2023年末，广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157万m、327万m、227万m，去化周期分别为33个月、68个月和65个月，去化压力偏大。

　　“尊敬的客户，早上好！今天上午9点，广州实施120平方米以上住宅不限购！预计广州核心区将形成黄金三角地带。趁现在市场未有反应，尽快出手了！欢迎尽快联系我。”“中午好，今天有重磅消息，120平方米以上不限购啦，XX项目有兴趣联系我。”有市民表示，已经收到不少中介或楼盘的促销信息。

　　而从项目来看，原本预计年后亮相的越秀·观樾于日前提前发布，同时有消息称将提前开放项目营销中心。作为主力面积段为140~230平方米的天河高端改善项目，将是政策的主要惠及目标。另据了解，位于天河东部的华润置地天河润府也将于春节期间提前开放。

　　位于白鹅潭板块的新世界凯粤湾第一时间以新政利好为要点，结合白鹅潭的板块优势，更新了优惠促销的信息。

　　天河区近期对外开放的中铁建招商·西序天河派全部是125平方米以上的大户型，项目相关负责人表示，正积极向客户输出不限购的政策信息要点。

　　越秀天河和樾府、琶洲南TOD等大户型为主力的项目则表示，咨询量有所增加，但当前是春节前传统淡季，不少意向客户已经返乡过年，预计政策明显显效要到春节之后，尤其是三月份小阳春期间。

　　对于目前市场预期和客户反应，第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南表示，新政的出台其实是市场全面放开的信号，再加上近期众多金融政策方面的多个重磅利好，是非常积极的信号，目前戴维斯代理的项目正在结合政策要点组织一波宣传，提振客户的购买信心。不过，由于临近春节，预计在推动销售方面的反应还没有那么快显现。