上海易居房地产研究院在今日发布的《2023年全国百城库存年度报告》（下简称《报告》）中指出，2023年全年，全国百城年初库存规模为53058万平方米，而到年底则为50518万平方米，同比下降4.8%，扭转五年来供大于求的状态，“2024年新房去库存将迎拐点”。

　　报告显示，当前全国100个城市库存规模已经出现了连续11个月的同比下降态势，终结了此前连续50个同比正增长的态势，“这说明库存高企压力有了一定程度的降低或缓解”。

　　分析指出，这与2023年全国各地全面去库存，尤其是下半年各地主动调整优化房地产政策，积极促进合理住房消费需求的释放；及房地产供给端出现萎缩，导致房源供应或推盘能力面临制约。比如全国房地产开发投资额指标连续两年同比下降、房地产新开工面积连续四年下降、全国重点监测的30个城市土地购置面积连续三年下降等等，进而也使得库存指标难以明显增加。

　　2023年全年，全国百城新建商品住宅供应面积为29112万平方米，成交面积为31652万平方米，供求比为1:1.1。“该数据说明，百城总体呈现了供小于求的态势，其改变了过去五年即2018-2022年‘供大于求’的常态，具有非常好的信号意义”。易居房地产研究院分析认为，这说明2023年的去库存工作取得积极的成绩，其相比2021年及以前年份出现了明显的萎缩状态。

　　2023年初，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线、24575和22375万平方米。据此计算，三类城市库存同比增速分别为6.2%、-7.5%和-3.2%。

　　数据显示，2023年新房库存规模增速较大的城市包括：赣州、深圳、上海、马鞍山、南通、岳阳、韶关、湛江、合肥和南昌，“此类城市库存规模增加，和新房供应增加有关，不能简单理解为新房异常难出售”。另外，蚌埠、肇庆、清远、长春、镇江、郑州、兰州、青岛、中山和沈阳的库存出现了下降。

　　2023年全年各月去化周期，总体上呈现“U”形走势，即先降后升的情况。2023年年初去库存周期或存销比为18.9个月，到了年底则为22.4个月。ku酷游易居在报告中定义的去化周期合理值为12-14个月，“这说明2023年底去化周期明显偏高，即高于合理值至少8个月”。

　　“通俗来说，过去某个城市卖房速度为14个月，而现在卖房速度明显放缓了，变为22个月了。当然，物极必反，2024年去库存周期或存销比将迎来真正的拐点”。易居研究院指出，2023年12月份去库存周期属于历史次高水平，但导致去化周期偏高位的原因，并不是库存规模偏大，而主要是销售量处于历史偏低位，也意味着政策消化需要更长的时间。

　　不过，易居研究院认为，2023年各地二手房尤其是重点城市的二手房交易不错，势必会带来换房需求，将有助于各地房企积极营销和去库存。同时，2024年是全面消化2023年政策的关键时期，自然带动去库存效率的提高。此外，经历了2023年房价的全面深度调整，2024年购房性价比明显提高，房价本身也面临企稳向好趋势，所以购房者的入市信心将明显增加，将有利于房企和各城市积极去库存。