在“租购并举”政策导向下，各项支持政策纷至沓来，让住房租赁市场正成为房地产投资的“新风口”。

　　近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等方面提出了17条举措，以培育和发展住房租赁市场。

　　《中国经营报》记者注意到，过去一年，除政策利好加持外，住房租赁资产也受到国内外“买家”钟情。例如，位于上海外滩的顶奢公寓——上海宝格丽公寓51%的股权被浙江世纪华通集团股份有限公司（以下简称“世纪华通”，002602.SZ）拿下；铁狮门集团则接连收购了位于上海市和深圳市的酒店和公寓项目，计划改造成服务式公寓。

　　第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿表示，住房租赁资产抗风险能力较强，能够提供稳定的现金回报，因此备受青睐。住房租赁市场的政策支持力度越来越大，除了让企业融资通道更为通畅外，也让住房租赁资产的退出机制越发完善。

　　2024年1月初，润中国际控股有限公司（发布公告称，2023年12月28日，旗下全资附属公司作为卖方，与买方铁狮门集团附属公司上海晶耀庭酒店有限公司订立总协议，拟向买方出售物业（即酒店及停车场）75%实际权益，交易金额为3.6亿元。

　　上述大宗交易也是两家外资企业间的强强联手之举。公开资料显示，铁狮门集团成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，也是美国最大房企；辉盛国际集团隶属于新加坡星狮地产集团，是全球最大的酒店式服务公寓管理公司之一，在中国运营了4家公寓。

　　早在2023年5月，铁狮门集团便与辉盛国际集团在中国市场首次联手。双方成立的合资公司以7.17亿元整体收购华润置地深圳深润大厦325套酒店式服务公寓，计划进行翻修、改建后于2024年第四季度完工并开业。

　　“中国是铁狮门集团的重要海外市场，我们一直致力于在中国市场的长期布局和发展。”在2023年年底召开的年会上，铁狮门集团中国区首席执行官陈志超表示，中国的很多酒店从资产运营角度而言处于不良状态，可以考虑通过城市更新将其改造成场所公寓，机会很大。

　　除国外资本钟情外，国内买家也在加紧收购优质住房租赁资产。2023年上半年，华侨城上海置地将旗下上海首驰企业管理有限公司（以下简称“上海首驰”）的51%股权以6.12亿元出售，上海首驰持有的物业中包括上海宝格丽公寓，这也是中国首家宝格丽公寓。买方则是世纪华通，主营业务包括游戏的研发、运营、发行与汽车零部件研发。

　　“在过去的中国房地产市场中，没有太多企业会看得上以公寓为代表的住房租赁资产，运营这类资产花费的精力多，投资回报却偏慢。如今，住房租赁资产越发受到国内外资本的青睐，主要源于其抗风险能力强，并能够提供稳定的现金流回报。”朱逸卿表示。

　　由于产品稀缺、利润较高，众多国内外企业正加快争夺中高端住房租赁资产，豪华公寓项目也开始加速在非一线日，由江苏百宏复合材料科技股份有限公司（以下简称“江苏百宏”）和第一太平戴维斯合力打造的豪华公寓项目——PAIHO Managed by Savills Residence正式开门迎客，平均单套月租金约2万元，这也是江苏省无锡市的“价格天花板”。

　　江苏百宏管理部副协理江明璋表示：“像无锡市这样的二线城市，市民有一定的消费水平，但市场却相对缺乏好产品，所以我们对项目在无锡市的发展前景非常有信心，并以安全、环保、服务为重点致力于打造一个优秀的豪华公寓项目。”

　　此外，由于潜在购房者持观望态度，住宅销售市场疲软也支撑起住房租赁市场的需求。作为一种灵活的租赁方式，服务式公寓等住房租赁资产越来越受欢迎。

　　放眼整个长三角地区，上海市是租赁住房市场的绝对核心。URI城市租住学会发布的《2023年度中国住房租赁典范项目全国TOP100》指出，不管是从供应端还是市场租金和参与主体数量，上海市均是全国活跃度最高的城市。位于上海市的租赁住房项目占比达到30%，为全国最高。

　　记者注意到，2023年第四季度，上海市迎来3个新的服务式公寓项目入市，盛捷星河湾星邸服务公寓、徐汇西岸中环汇和嘉伯瑞健康服务公寓新增供应共计648套。

　　据第一太平戴维斯统计数据，2023年，上海市服务式公寓供应量达到近十年来的最高峰。尽管受新增供应出租率影响，整体空置率有所上行，但众多板块存量项目的入住率均有所改善。截至2023年第四季度，服务式公寓租金环比上涨0.6%，平均租金达到270.6元/月/平方米。

　　URI城市租住学会负责人向记者表示，高端租赁住房更多的是服务于金领、短期商务出差人群等细分群体，该群体注重居住体验与服务品质。随着未来消费升级与品质需求提升，高端住宅租赁市场的空间也将更大，产品只有具备稀缺性、再加上品牌价值加持和提供差异化服务，才能让企业走得更远。

　　住房租赁市场资本活跃，也离不开政策端的支持。近期，中国人民银行、国家金融监督管理总局出台的《意见》备受行业关注。

　　URI城市租住学会负责人告诉记者，《意见》提出的支持举措覆盖了保障性租赁住房和市场化租赁住房两方面。尤其是对于长租房而言，《意见》在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出了明确的支持引导举措，有助于进一步推动长租房市场规范发展。

　　“《意见》的出台，无疑将拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，这将提升住房租赁企业的融资能力、持续经营能力、产品打造能力。”URI城市租住学会方面进一步指出。

　　朱逸卿则分析认为，除了融资端的利好外，越来越多的政策也让住房租赁资产的退出机制逐步完善，这也是一个市场走向成熟的重要标志。

　　“金融退出机制逐步完善，释放出了强烈信号，也增强了业主投入更多住房租赁资产的信心。目前，保租房REITs主要在国有企业中进行试点，未来有望在更多类型的企业中落地。”朱逸卿总结道。ku酷游