司法实践中，当宣传资料符合一定条件时应视为合同内容，若出卖人交房不符应承担赔偿责任。当标有明确具体尺寸的房屋销售宣传资料，对购房者在房屋的购买选择、合同订立、房屋价格确定上有重大影响时，应视为双方曾达成合意，宣传资料构成合同内容。房屋买卖合同中“以交房时的状态为准”的约定排除了出卖人的主要义务，损害了购房人的合理期待，系无效的格式条款。当出卖人交付的房屋与宣传资料不符时，根据最高院《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第3条的规定，应当由出卖人向购房者承担违约责任。

　　对商品房广告和宣传资料的性质认定是判断其是否构成合同条款的关键。根据《合同法》第十五条第一款的规定，商业广告是一种要约邀请。一般情况下，签订合同时，未载入其中的宣传广告和宣传资料的内容不能视为合同内容。但若结合《合同法》第14条对要约的相关规定，当广告或宣传资料的内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束时，该类广告或宣传资料的性质就不再是普通的作为要约邀请的广告了，应视为要约。

　　《商品房买卖合同纠纷司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

　　（一）广告和宣传资料中对房屋及相关设施所做说明和允诺具体确定，比如、面积、价格、户型图，平面图，在具体房屋结构与布局、尺寸、比例等方面；

　　（二）该内容对合同订立及房屋价格确定有重大影响，如房屋的整体使用、居住效果和性价比。

　　对消费者在房屋的购买选择、合同订立上产生重大影响，故应视为合同条款，应认定双方曾就房屋的购买达成过合意。

　　类似“以交房时的状态为准”的约定内容应结合具体情况判断是否为无效格式条款。

　　《合同法》第39、40、41条，《合同法》解释二第9条、第10条对格式条款的认定及无效情形作出规定。《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

　　如果双方在协商过程中及订立合同时，对于房屋的尺寸、面积等相关情况已有明确约定，消费者购房时对此已形成合理期待。而该条款中“以交房时的状态为准”的约定损害了买房人购买房屋时依据合同应受保护的合理期待，导致房屋买受人的权利在房屋交付之前始终处于不确定的状态，不符合合同必须严守的《合同法》基本原则，也与房地产交易的实践不符，该约定如果有效，将排除开发商在交房不符合约定时的违约责任，不合理、不正当的免除了开发商的相关义务与责任，严重损害和排除买房人的相关权益，因此，“以交房时的状态为准”约定应为无效的格式条款。

　　当商品房广告和宣传资料内容具体确定，且对合同订立、房屋价格确定、购房人购买房屋等有重大影响时，被视为合同条款，若出卖人未按广告和宣传资料中的约定交付房屋，则构成违约，违约责任的承担应按照《合同法》第107条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”进行处理，故在此情形下，对于交付的房屋与合同约定不符的，房屋能重修的应予以重修，不能重修的，应赔偿购房人的相关损失。对于赔偿数额的确定，应具体结合个案案情，综合考量双方履约情况、当事人过错程度、预期利益、房屋价格等作出合理判断。

　　对于出卖人在商品房销售广告中过分吹嘘的，虽未视为合同内容，但因此给购房者造成损失的，购房者可依据《合同法》第42条、54条等相关规定，要求出卖人承担缔约过失等损害赔偿责ku酷游任。而对于一些没有明确具体的质量指标的商业宣传，因易被消费者识别，不构成要约、不视为合同条款的，出卖人不承担民事责任。

　　比如，开发商在宣传资料的标有房屋或庭院尺寸的平面图构成房屋买卖合同的内容，则应按约交付相应房屋与庭院。但在实际交房时，开发商交付的庭院的面积与向消费销售房屋时提供的平面图的尺寸不符，故其未按合同约定向消费者交付房屋已构成违约，应承担相应违约赔偿责任。就具体赔偿数额，因该部分面积并非合同中有明确计价标准的商品房套内建筑面积，应当根据房屋整体情况及房屋总价款、交付情况、影响大小等综合判定。

　　当标有明确具体尺寸的房屋销售宣传资料，对购房者在房屋的购买选择、合同订立、房屋价格确定上有重大影响时，应视为双方曾达成合意，宣传资料构成合同内容；“以交房时的状态为准”的约定导致房屋买受人的权利在房屋交付之前始终处于不确定的状态,排除了出卖人的主要义务，损害了购房人的合理期待，系无效的格式条款;当出卖人交付的房屋与宣传资料不符时，应适用《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，由出卖人向购房者承担违约责任。