大多数人在买房时，常常忽视一个关键事实：只有在房价大涨的情况下，持有房产才是真正有利可图的。房价的小幅上涨、停滞或下跌，都会导致房产价值降低，因为持有房产需要付出成本，而且这个成本并不低。过去，由于房价上涨迅速，很多人没有注意到这个成本问题。然而，如今房价走势低迷，持有房产的成本问题变得愈发突出。
经过仔细计算，如果使用30%的首付购买一套房子，按照5%的房贷利率来计算，在不考虑通货膨胀的情况下，房价每年需要上涨超过5%才能实现盈利。否则，持有房产将会造成亏损。值得注意的是，过去20多年里，我国房价的平均年涨幅超过了9%，这意味着在这段时间里，人们持有房产基本都是有收益的。因此，对于想要投资房产的人来说，必须谨慎考虑房价的走势以及持有房产的成本问题。不能只看到房价大涨时的收益，而忽视了可能存在的风险和成本。
当前，房价滞涨的问题日益凸显，而持有房产的成本也在不断攀升。物业费的上涨、房屋折旧率的增高以及即将出台的房产税，都预示着未来房产持有成本将持续走高。与此同时，房产的增值空间却在逐渐压缩，投资房产获取收益的难度越来越大。
事实上，房价已经开始下滑，许多在近两年购房的人们已经面临亏损，尤其在三四线城市和一二线热点城市的郊区，房屋贬值ku酷游幅度高达30%。据2023年央行发布的购房者信心报告显示，人们对楼市的预期正在转向看跌，那种“房价永远上涨”的观点正在逐渐改变。越来越多的人不再将购房视为对抗货币贬值的优选。
这表明，“房住不炒”的理念正逐渐深入人心，反映出2016年9月以来的楼市调控已取得阶段性的成效。对于那些仍寄希望于通过投资房产获取收益的人们，需要重新审视楼市的未来走向，谨慎决策。
在过去的两年中，我们无法回避的事实是，众多城市和地区的房价正在经历贬值。尽管2023年的楼市政策对市场有所倾斜，但我们是否可以期待楼市出现逆转的迹象呢？毕竟，楼市的走势常常受到政策的影响。
今年初，各地的楼市扶持政策如雨后春笋般涌现，房贷利率和首付比例降到了历史最低水平，部分地区甚至推出了购房补贴政策。然而，令人惊讶的是，2023年的房价并未如预期般反弹，反而在年初短暂回暖后继续下跌。这似乎在传递一个明确的信号：市场对未来的房价走势并不抱有太大信心，购房意愿也日益减弱。
这种趋势的背后隐藏着深层次的原因。一方面，政策的影响力正在逐渐减弱。在过去，类似的政策出台往往能迅速带动房价上涨，就像2016年的房价大涨一样。然而，现在的情况却大不相同。购房者对于楼市的信心明显不足，即便在如此优惠的政策环境下，他们仍选择持币观望。另一方面，市场的供需关系也在发生改变。随着城市化进程的加速和人口流动的加大，购房需求逐渐趋于平稳。与此同时，新房供应量却持续增加，使得市场出现供大于求的情况。这也解释了为什么房价会在政策扶持下仍然下跌。
进入2024年，救市政策对楼市的影响将逐渐减弱，人们也会逐渐适应这些政策。那么，这是否意味着房价将迎来新一轮的贬值？对于这个问题，万科董事长郁亮提出了三个重要的观点：
早在2019年底，万科就提出了“活下去”的口号，引起了广泛关注。作为财务状况最为稳健的房企，我们始终敏锐洞察市场趋势。然而，尽管我们提前发出警告，但在郁亮看来，过去几年我们在拿地方面仍存在过于激进的行为，即土地购买过多。大量购地意味着投入大量现金并承担沉重负债，增加了财务风险。显然，未来万科和其他房企将更加审慎地拿地，这意味着房地产行业投资规模可能逐渐缩减。在稳健的财务策略下，我们将寻求更明智、审慎的投资方式，以确保企业长期稳定发展。
在当前的楼市中，库存积压问题已然成为一颗难以消化的“硬骨头”。消化这些库存，显然需要一段不短的时间。而对于那些房企来说，降低负债已成为迫切需要解决的问题。但是，这个目标并不容易实现，销售房子是当前房企的当务之急，只有资金回笼，才能减轻他们的负债压力。
然而，现实是骨感的。据《中国房地产报》的数据显示，TOP50的上市房企的总负债高达19.7万亿，这意味着平均每家房企背负着近4000亿的债务。更令人震惊的是，那些负债超过万亿的房企并不在少数，一些知名房企如恒大、绿地和融创等，甚至已经面临资金链断裂的风险。
为了应对这一危机，住建部在2020年推出了“三条红线”政策，意图限制房企的融资规模和速度，逼迫它们降低负债率。但现实是残酷的，尽管最后的期限已过，符合这一政策的房企仍然寥寥无几。降低负债率的道路并不平坦，房企如何应对这场“楼市寒冬”？他们需要更多的策略和智慧。
据郁亮分析，以下两个因素为房地产行业的未来发展提供了坚实的支撑：首先，未来10年将有大量新市民涌入城市，新增7000万新城市人。他们将产生庞大的住房需求，为房地产行业注入强大的活力。其次，目前城镇中存在大量2000年前建造的房屋，这些房屋普遍缺乏电梯等现代设施。随着人们生活水平的提高，改善居住条件的需求也日益增强，这为房地产行业提供了广阔的发展空间。
因此，郁亮对未来的楼市充满信心，并认为房地产行业将逐渐回归正常的发展轨迹。当然，楼市行情的逆转和信心的修复需要时间，但随着时间的推移，房地产行业必将迎来新的、巨大的发展机遇。
在笔者看来，郁亮的看法，很可能是对的，因为当下楼市行情确实不好，并且人们基本上都是“买涨不买跌”，这让楼市雪上加霜，但是房子不会一直贬值下去。而有一点不可否认，房地产行业依旧有发展空间，这是大部分人都认可的事情，而当下房企面临困境，房子卖不掉、负债率居高不下是影响着当下房地产行业正常发展的主要原因。但是这些问题最终肯定是能够解决的，随着房企库存消化掉和负债率降低下来，大部分房企肯定可以重新启航发展，到了那时，整个房地产行业也肯定可以健康稳定发展下去。房子是一个商品，同时房子也会更新迭代，再加上我国人口众多，城镇化建设也在持续推进，所以未来房地产行业的发展空间依旧会非常大。
在当前的楼市环境下，是否应该购房成为了很多人的疑问。对于那些急需购房的人来说，如果目标是在一二线热门城市，那么现在确实是一个不错的时机。然而，如果考虑在房价仍然虚高的三四线城市购房，那么建议再三思而后行。在选择房产时，二手房或新房现房往往更为可靠。我们应该在挑选房子时，注重开发商的规模、物业的服务质量和房屋的品质。毕竟，房子是为了满足居住需求，只有那些真正提供舒适生活的房子才能在未来的市场中获得欢迎，其价值也会随之增长。
总的来说，购房的决定需要综合考虑个人的实际需求和市场状况。只有在深思熟虑后做出的决策，才能真正满足自己的生活需求，同时也能确保资产的价值。