中原地产研究院统计数据显示，2023年全年出台房地产调控政策高达1008次，在2022年历史首次政策突破1000次后，连续2年政策爆发发布。而在2024年伊始，楼市调控放松的暖风吹到了“楼市调控最严省”的省会海口市。
1月9日，《华夏时报》记者向海口市购房资格审核部门工作人员了解到，海口近期出台了楼市优化政策，明确了“由此前的全市范围限购调整为区域限购”“商品住房转让年限5改2”“多孩家庭可购买第三套”“优化企业购房政策”等六大方面的内容。
此外，上述工作人员向记者表示，网上流传《关于优化房地产政策的通知》（海住建管〔2024〕6号）（简称《通知》）的文件是真的，但不公开发布。不过，对于上述调控措施的出台，中原地产首席分析师张大伟给予了“作用不大”的评价。但也有业内人士认为，“优化企业购房政策”的出台令人眼前一亮。
据记者了解，《通知》对支持居民家庭合理住房需求、优化总部企业人才购房政策、优化商品住房限制转让政策、优化企业购房政策、优化商业、办公类项目销售政策、优化产权式酒店客房、酒店式公寓（非住宅性质）销售政策等6大方面进行了调整。
其中，“优化企业购房政策”的具体内容为，停止执行海府〔2018〕150号文“暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）”的规定。
2018年，海南省落实全国最严厉的“全域限购”政策后，不少投资客仍能以企业的名义来购买商品住宅。这也成了彼时限购政策中的漏洞。2019年1月5日，海口市政府出台通知规定，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。彼时海口市政府实施上述举措，被业内人士认为是对限购政策进行“打补丁”。
其实，在房地产过热阶段，很多城市为了防止投资客以企业名义投资炒房，陆续限制企业购房，如深圳在2018年7月便暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳本市购买商品住房。
如今，房地产市场供求关系发生重大变化。而针对海口此时选择优化企业购房的举动，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在高端的规划下，海南会招商引资大量的企业。而等企业进驻以后，它们会基于海南未来的发展，以企业的名义来购买一部分房源。
2018年4月13日，国家宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。2020年6月1日，中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》。
“作为企业经营也好，或者说企业的人才住房也好，我觉得这个是有一定必要性，而且现在也没有说像过去一样，因为投资性需求膨胀而用企业的名义购房，（那种情况）基本上也没有了。如今各地都在招商引资，如果企业有这个（购房资格），那也是招商的一个优惠条件，这和海南自由贸易港建设有一定的关系。”李宇嘉说道。
据房地产研究机构海南锦诚海岛，截至2023年11月，海南新注册企业和市场主体已连续45个月排名全国第一，充分证明了海内外投资者对海南自贸港建设的期待和看好。2023年1月至11月，海口市新增市场主体138万户，同比增长93%，占海南全省的86%，新设企业住房购买需求快速增长。
不过，李宇嘉认为，现在很多企业购房的意愿比较低，因为不动产在中国的前景已经开始进入下半场，加上现在很多地方政府都为引入的企业直接提供低租金甚至是免费的空间。只有一些企业资金实力雄厚，或者说看好海南未来不动产的前景，或者要为本企业引入人才提供一些房源，才会考虑购房。
“公司买了再卖给个人的话，这个不太可能，因为税费太高了，除非短期房价出现很明显的上升。公司买的话，商业资产的转让，其不动产交易的税费等都是非常高的。”李宇嘉进一步补充说道。
值得注意的是，海口市购房资格审核部门工作人员向记者透露，目前只是说企业可以买商品住宅，但是关于企业购房的具体细则还没下来，现在还不清楚企业需要提供什么材料、符合什么条件去买、可以买几套等。此外，上述工作人员还建议记者等下周再打电话过来咨询。
而在李宇嘉看来，如果海口出台关于企业购房的细则，可能会规定企业要在本地注册经营，然后不能是空壳公司来炒作。与三亚相比，海口还好一点，因为三亚受全国旅居人群、冬季度假人群的影响，如果放开的话炒作会比较大。但海口的供应量比较大，不太可能出现违规现象。
除了允许企业购买住宅政策，海口对总部企业人才购房政策也有所优化。海口市住建局在《通知》中指出，取消海住建法备字〔2019〕1号文中关于企业工商登记注册地址需在我市行政区域内的限制规定。
除了允许企业购买住宅、优化总部企业人才购房政策外，海口市住建局还调整了限购范围，并将商品住房限售年限由“五年”改为“两年”，同时还允许多孩家庭可购买第三套。
对于海口楼市此次新政力度，李宇嘉认为是比较大的，主要原因在于海南2018年实施“全岛限购”以来，导致购房需求突然被冻结，对海口的楼市影响非常大，特别是现在海南建设自贸港需要招商引资、引进人才、建设基础设施等等，需要的财政支持是比较大的。
“在楼市的投资需求被迅速的抑制住，而本地的实际购买需求量并不大的情况下，那么对楼市的稳定，乃至海南整个产业招商或者自贸港建设所需要的财政支持也好，都是一个巨大的削弱。加上北京、上海已也对购房门槛、普通住房认定标准等等这些进行调整，那么对于海口来讲也应该松动，也在情理之中。”李宇嘉表示。
中国房地产指数系统百城价格指数，海口新建住宅价格整体稳定，2023年累计上涨0.06%，二手住宅价格累计下跌1.9%，二手住宅价格环比连续8个月下跌。此外，中指数据监测，2023年10月，海口新建商品住宅成交20.8万平方米，环比增长超三成，但同比仍下降25.4%。2023年11月，新建商品住宅成交24.5万平方米，环比增长近两成，但同比仍下降18.8%。
不过在谈及此次海口楼市新政实际带来的作用时，李宇嘉则持有保留态度，“这个调整只是在需求端放开了口子，关键要看流量会不会进来，而这取决于海南商品房后续的走势和市场的预期。近两年，海南人口流入还是比较明显的，但海口和三亚房价基本上还在高位。在这种情况下，只是放开需求端，而大家的收入、就业预期，特别是这种调整没有扶持市场购买力，所以我感觉只是像其他城市一样鼓励大家买。”
李宇嘉进一步表示，北京、上海、广州、深圳这些人口、就业、公共服务集中的城市，即使放开了需求端的资格，也没有带来多大的需求爆棚。那从海南本身来讲，尽管目前规划定位是比较高的，但是整个公共服务和区位优势，还有产业创造就业方面跟一线城市没法儿比，所以说楼市政策调整的影响可能并没有那么大。
张大伟也认为，上述政策出台对海口楼市来讲作用不大。“这个限售政策对市场影响一直不大。放开限售，严格来说只导致房源供给量多了，有可能二手房卖得更多了，但也可能导致市场出现新的下行。”ku酷游