近日，上海雅銮房产经纪有限公司与上海思和资产经营管理中心（有限合伙）中介合同纠纷一审文书公开。法院审理认为，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢某与思和中心之间亦没有“跳单”共谋的行为，
原告上海雅銮房产经纪有限公司（以下简称雅銮公司）与被告上海思和资产经营管理中心（有限合伙）（以下简称思和中心）中介合同纠纷一案，本院于2022年1月27日立案，适用普通程序，并依法组成合议庭。审理中，本院于2022年3月8日依法追加第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（以下简称太平戴维斯公司）作为本案第三人参加诉讼，于2022年9月9日依法追加重庆眉开眼笑文化传媒有限公司（以下简称眉开眼笑公司）作为本案第三人参加诉讼，并分别于2022年8月25日、10月27日公开开庭进行了审理。雅銮公司的委托诉讼代理人张晗晖、思和中心的委托诉讼代理人张洪玲、施尔佳、太平戴维斯公司的委托诉讼代理人商庆伟、眉开眼笑公司的委托诉讼代理人张一君、陈祥杰到庭参加诉讼。2022年10月30日，第三人眉开眼笑公司解除对陈祥杰的委托。本案现已审理终结。
雅銮公司向本院提出诉讼请求：1.要求思和中心支付佣金59.2万元；2.要求思和中心以59.2万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准，支付自2020年2月19日起至思和中心实际支付之日止的逾期付款利息。事实与理由：思和中心持有包括上海市黄浦区复兴中路507弄思南公馆东苑7号101室房屋（以下简称系争房屋）在内的多套房产。为销售其房产，思和中心与雅銮公司之间达成非独家委托代理销售合作的合意，但双方未签订书面合作协议。双方的合作方式为思和中心将待售的房产信息发给雅銮公司，雅銮公司帮忙寻找潜在买家并带买家看房，如果买家确定购房，雅銮公司则将买家信息交给思和中心，由思和中心和买家完成签约手续，如买家与思和中心最终成功交易的，雅銮公司会开具佣金发票给思和中心并提出结算佣金的申请，并由雅銮公司、思和中心以及买家补签居间合同，思和中心则向雅銮公司支付相当于房屋总价款1%的佣金。在同时期，思和中心与其他房产销售或经纪公司也达成了类似的合作。雅銮公司通过上述合作方式曾达成了上海市黄浦区复兴中路507弄思南公馆东苑6号101室房屋（以下简称6号101室房屋）的交易，思和中心按照房屋成交价格的1%支付了雅銮公司佣金。2019年6月21日、22日，雅銮公司客户经理霍某按照既往代理销售模式安排并陪同张某、谢某及谢某母亲罗某2等人（谢某、罗某2合称意向买家）两次前往标的房屋看房，雅銮公司通过微信向思和中心做了看房报备，看房时亦由谢某签署了《思南公馆·东苑来访登记表》。该表格为思和中心自制的文本，其备注部分载明“客户有效期为确认之日起6个月，逾期需要重新确认”，但是该看房单，思和中心并未让雅銮公司拍照留存，亦未交给雅銮公司，意向买家实地看房后，表达了计划购买系争房屋的意愿，并表示其不具备在沪购房资格，拟考虑以公司名义购房，雅銮公司客户经理霍某告知其可以注册公司后购买，但之后意向客户表示不再购买。嗣后，雅銮公司获知意向买家通过太平戴维斯公司以“重庆眉开眼笑文化传媒有限公司”的名义（2019年10月成立，意向买家谢某占该公司99%的股份，意向买家罗某2占该公司1%的股份，并担任该公司法定代表人）于2019年12月14日签订了网签合同，购买了系争房屋，购房金额为5,920万元。雅銮公司认为，《思南公馆·东苑来访登记表》备注部分明确客户有效期为确认之日起6个月，该备注是对带看房中介机构的保护性规定。意向买家于2019年6月21日、22日在雅銮公司陪同下看房，由谢某签字的《思南公馆·东苑来访登记表》在思和中心处，未同意雅銮公司拍照保存，亦未交于雅銮公司，但是思和中心看房流程非常规范，不存在意向客户看房不签署来访登记表的情况，因此，意向客户系雅銮公司的带看客户，属于雅銮公司的独有信息。而太平戴维斯公司与眉开眼笑公司签订居间协议的时间是2019年12月1日（带看房屋的时间应早于上述日期）、签订网签合同的时间是2019年12月14日，均在6个月的客户信息有效保护期之内。同时，思和中心明知系争房屋系意向客户以眉开眼笑公司的名义购买，但未核实意向客户之前的看房情况以及带看中介机构等情况，也未注意到6个月的保护期，即向太平戴维斯公司支付酬金，属于故意或者具有重大过失的行为，构成“跳单”情形，不能免除思和中心向雅銮公司支付佣金的义务。现雅銮公司提出上述主张，请求法院判如所请。
思和中心辩称，一、系争房屋的开发商为上海A有限公司，该公司将系争房屋在内的思南XX中心，思和中心委托了上海B有限公司代理销售，并由该公司下属拥有网签条件的子公司上海C有限公司办理签约手续，故雅銮公司之前成交的6号101室房屋中介和系争房屋网签合同的中介都是上海C有限公司，佣金等是通过上海B有限公司进行代付。由于本案并非新建商品房，雅銮公司和思和中心之间不存在委托销售关系，所以雅銮公司以商品房委托销售合同作为法律基础关系起诉，思和中心不予认可，本案应为中介合同关系。二、系争房屋不是独家委托，房源是公开的，思和中心要求中介公司必须在取得购房客户和中介公司签订的居间委托合同后，才能和思和中心进行房屋买卖的洽谈事宜，如果谈妥并交易成功，根据思和中心的佣金结算要求和流程，思和中心要求中介公司提供客户签字的来访登记表（填写客户的姓名、联系方式、来访时间，还需要客户、中介公司及思和中心销售人员签字才有效），同时还需提供居间合同、中介公司的资质，才能结算佣金。本案中，虽然雅銮公司带客户看房，但是根据雅銮公司向媒体披露的事实，其带看的意向客户并没有确定购房，雅銮公司带客户看房时亦未依据思和中心的要求提供意向客户签字的来访登记表，因此雅銮公司并未取得意向客户委托其购房的授权。带看房屋不代表中介关系成立，亦不代表提供了中介服务。三、雅銮公司主张的意向客户为谢某、罗某2，系自然人，本案实际购房的为眉开眼笑公司，系法人，两者是不同的法律主体。思和中心在正常交易中不会去审核法人的股东构成，只注重购房人是否有购房能力和付款能力，且在眉开眼笑公司购房过程中，雅銮公司所称意向客户并未出现过，思和中心不存在“跳单”。四、系争房屋为非独家委托代理的房屋销售，任何获取房源的中介公司均有权居间该房屋，对思和中心而言，只要中介公司获得意向客户的信赖，并取得书面委托，且交易成功，思和中心就按照约定支付佣金，没有“跳单”的必要和动机。本案中，太平戴维斯公司已经按照结算佣金的规定，提交了相应的委托文件，思和中心亦已经向其支付了佣金，思和中心亦没有“跳单”的实际行为。五、不论是作为出卖方还是购买方，均有市场选择权，都有选择有能力促成交易的中介提供中介服务。综上，不同意雅銮公司的诉讼请求。
太平戴维斯公司辩称，同意思和中心的答辩意见。系争房屋的房源信息是公开的，雅銮公司并非独家代理，不存在其他中介公司利用了雅銮公司独家信息的情形。作为购房者，有权选择其信任的、服务好的、专业的中介公司完成交易，且太平戴维斯公司是接受眉开眼笑公司的委托，并非雅銮公司意向客户的委托。接受委托后，从确定购买方案、价格磋商、价格确定到合同签订、合同履行、过户办税等，都是太平戴维斯公司参与并提供中介服务，而雅銮公司仅带看房屋的行为并非交易必经环节，雅銮公司也没有促成交易，不应取得佣金，故不同意雅銮公司的诉讼请求。
第三人眉开眼笑公司辩称，眉开眼笑公司于2019年10月15日成立，谢某占股99%，罗某2占股1%，谢某与张某系夫妻关系。2015年谢某因在思南公馆拍摄节目，对思南公馆比较熟悉，2019年谢某向朋友表达过喜欢思南公馆的想法，朋友就向谢某的助理罗某推荐了霍某的微信。2019年6月21日，罗某通知霍某安排了看房，但是罗某没有去，谢某和张某去了，因谢某和张某户口都不在上海，考虑以公司名义购房，但是雅銮公司认为用公司名义购房也属于限购范围，所以谢某方之后没有再看房以及联系雅銮公司。2019年9月，谢某和太平戴维斯公司唐某吃饭，从唐某处得知可以用公司名义购房。2019年12月，谢某就聘请律师委托办理看房买房的业务。2019年12月1日，谢某的委托律师、太平戴维斯公司唐某、赵某某，眉开眼笑公司工作人员莫某去看了房屋，商定了购房方案。因正值年底，思和中心需要回笼资金，加上眉开眼笑公司全款购买，无需贷款，所以最终以5,920万元价格购买了系争房屋，并于2020年2月办理了过户手续，2020年3月9日取得系争房屋的不动产权证书。眉开眼笑公司认为，一、本案的法律关系系二手房的中介合同关系，与雅銮公司主张的法律基础关系不一致，眉开眼笑公司与太平戴维斯公司存在中介合同关系，与雅銮公司不存在中介合同关系。二、因为限购问题，雅銮公司没有提出相应的解决方案，否则，雅銮公司理应继续跟进后续事宜。此外，雅銮公司的霍某没有经纪人资质，在带看房屋的过程中违反谢某方的事先告知，照片，故谢某方不愿委托雅銮公司进行中介，谢某方有权委托更好的中介公司提供服务。三、太平戴维斯公司为购房提供了专业的意见和服务，价格也从原来雅銮公司给出的6,200万元降至5,920万元，系争房屋又非独家代理，故眉开眼笑公司选择房价低、服务更专业的公司进行中介并无不当。综上，不同意雅銮公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、系争房屋原登记于思和中心名下。根据雅銮公司以及思和中心陈述，系争房屋所在楼盘由上海A有限公司开发建造，后该公司将上述房屋转让给思和中心，思和中心委托上海B有限公司代理销售，并由上海B有限公司下属拥有网签资质的子公司上海C有限公司办理房屋买卖合同的签约手续。房屋销售的具体模式为：1.思和中心（代理方上海B有限公司）将房源信息（包括房屋坐落、面积、价格）推送给相关中介公司，由中介公司通过各自营销渠道进行发布并寻找意向买家。2.通过微信报备方式带意向买家看房，并填写《思南公馆·东苑来访登记表》，该来访登记表中，有客户姓名、联系方式、来访时间，同时还需要客户签字、中介公司业务员签字以及销售人员签字。来访登记表下方备注栏载明：客户有效期为确认之日起6个月，逾期需重新确认。3.意向客户确定购买并与思和中心（代理方上海B有限公司）谈妥交易条件的，由思和中心通过上海C有限公司与客户签订网签版《上海市房地产买卖合同》，并办理相应产权过户手续。4.交易成功后，中介公司向思和中心（代理方上海B有限公司）申请结算佣金，结算佣金时，应提交中介公司的营业执照、《思南公馆·东苑来访登记表》、客户与中介公司签订的居间合同（协议），并经思和中心（代理方上海B有限公司）内部审核通过后，由上海B有限公司按照合同价款的1%向中介公司支付佣金，客户方无需向中介公司支付佣金。2019年3月，思和中心（代理方上海B有限公司）推出包括系争房屋在内的部分房源，雅銮公司居间介绍成功了6号101室房屋，该套房屋于2019年3月31日看房，2019年4月25日签订《上海市房地产买卖合同》（合同价格3,500万元），2019年10月29日签订《房地产买卖居间协议》（落款时间倒签为2019年3月31日），申请结算佣金的时间为2019年10月30日，佣金35万元的支付时间为2019年11月7日。
以上事实，由雅銮公司提供的微信聊天记录、《上海市房地产买卖合同》（6号101室）、银行客户回单、发票，思和中心提供的《思南公馆·东苑来访登记表》（6号101室）、《房地产买卖居间协议》、营业执照、《关于支付思南公馆东苑6号101室中介佣金的请示》、《关于支付思ku酷游南公馆东苑6号101室中介佣金的请示》的会签、自媒体微信截图，以及双方当事人当庭陈述予以证实。
二、2019年6月21日，谢某的助理罗某通过微信向雅銮公司法定代表人霍某了解思南公馆房源情况，霍某遂向罗某推荐了系争房屋（报价6,200万元，价格无法变动），并约定当日下午看房。霍某亦向思和中心（代理方上海B有限公司）销售人员微信报备，报备内容为芒果台的谢女士、张先生、罗先生。下午1时许，谢某及其母亲罗某2等人实地查看了系争房屋。次日，谢某等人再次看房，霍某的微信报备内容为谢老师，在微信中，霍某提到，昨天的客户谢某，看了以后蛮喜欢。庭审中，雅銮公司表示6月21日看房时，谢某签署了《思南公馆·东苑来访登记表》，但是该登记表思和中心（代理方上海B有限公司）销售人员未交于雅銮公司，亦未让雅銮公司拍照，思和中心（代理方上海B有限公司）则表示谢某并未签署《思南公馆·东苑来访登记表》，如签署来访登记表，没有必要不交给雅銮公司或不让雅銮公司拍照。
以上事实，由雅銮公司提供的微信聊天记录、照片、微博截图，以及双方当事人当庭陈述予以证实。
三、2019年10月15日，眉开眼笑公司成立，谢某占股99%，罗某2占股1%。
四、2019年9月初，谢某委托律师与太平戴维斯公司商谈购房相关事宜，包括新开公司购房的限购问题、交易价格、税费、支付方式、交易流程等，太平戴维斯公司在与思和公司以及相关部门沟通后，就有关问题向谢某的委托律师作出详细报告。2019年12月1日，眉开眼笑公司工作人员莫某由太平戴维斯公司赵某某带看了系争房屋。在当日的《思南公馆·东苑来访登记表》上，有眉开眼笑公司盖章，以及太平戴维斯公司赵某某签字。同日，眉开眼笑公司与太平戴维斯公司签订《房地产居间合同》，该合同中约定的系争房屋交易价格为5,920万元。2019年12月14日，思和中心通过上海C有限公司与眉开眼笑公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》（合同价格5,920万元），眉开眼笑公司于2020年3月9日取得系争房屋的不动产登记证书。2020年5月11日，太平戴维斯公司向思和中心申请结算佣金，2020年5月26日，思和中心通过上海B有限公司向太平戴维斯公司支付佣金59.2万元，太平戴维斯公司出具了相应发票。
以上事实，由雅銮公司提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记簿》，思和中心提供的《思南公馆·东苑来访登记表》（系争房屋）、《房地产居间合同》、营业执照、《关于支付思南公馆东苑7号101室中介佣金的请示》、《关于支付思南公馆东苑7号101室中介佣金的请示》的会签、银行业务回单、发票，太平戴维斯公司提供的微信聊天记录，以及双方当事人当庭陈述予以证实。
五、雅銮公司法定代表人霍学某于事后得知谢某、张某以公司名义购得系争房屋，遂通过网络发布了信息，称谢某、张某“跳单”，引发社会关注。其在接受访谈时表示，谢某在看房后明显是喜欢（系争房屋）的，之后又说不考虑了。2020年11月10日，雅銮公司委托律师向谢某、张某发出《律师函》，称雅銮公司在2019年6月21日、22日陪同谢某、张某一行看房，因谢某方表示在沪不具有购房资格，但表达了考虑以公司名义买房的意向，看房后谢某方未再进一步联系雅銮公司。之后，雅銮公司了解到谢某方已经以公司名义购买系争房屋，故要求谢某、张某就是否购买系争房屋或思南公馆其他房屋作出书面答复，以便雅銮公司向卖方或者谢某方主张居间服务费用。
以上事实，由眉开眼笑公司提供的视频、访谈博文截图、《公证书》（微博）、律师函等证据予以证实。
六、2021年10月25日，雅銮公司向本院递交的起诉状称：“随后，原告了解到，意向买家因没有上海户籍，属于被限购对象，意向买家随后决定以公司名义购买房屋，购房金额6,200万元左右。”
2021年11月25日，雅銮公司向本院递交的起诉状称：“原告客户经理霍某告知其可以注册公司后购买”。
七、审理中，雅銮公司表示，本案“跳单”的是思和中心，谢某或构成“跳单”共谋。
本案系争房屋并非新建商品房，雅銮公司与思和中心之间亦不存在商品房委托代理销售合同，本案系思和中心将其所有的房屋交由多家中介公司进行居间，寻找意向购房者，并由思和中心与购房者进行房屋买卖的中介行为，故雅銮公司与思和中心之间存在的系中介合同关系，雅銮公司以商品房委托代理销售合同纠纷的案由起诉显属不当，本院依法确认本案的案由应为中介合同纠纷。
本案处理的系雅銮公司与思和中心之间的中介合同关系，而非雅銮公司与谢某、罗某2或眉开眼笑公司之间的中介合同关系。现雅銮公司认为谢某、罗某2与思和公司存在“跳单”共谋，但根据本案查明的事实，系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。本案中，谢某虽由雅銮公司带看房，但是在看房后，谢某与雅銮公司之间再无联系。对此雅銮公司认为已经向谢某提供了以公司买房的方法，而眉开眼笑公司则认为雅銮公司告知谢某以个人名义买房属于限购，以公司名义买房也属于限购，但双方均未提供相应的证据。因此，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢某与思和中心之间亦没有“跳单”共谋的行为，故雅銮公司要求认定谢某存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。
综上，思和中心在与雅銮公司中介合同的履行过程中，并不存在违约行为，雅銮公司要求思和中心支付佣金并支付逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十三条第一款、第九百六十四条、第九百六十五条之规定，判决如下：
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；
购房人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假，无商品房预售许可证对外销售房屋的，购买时都有隐患，存有不安全因素。
现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。
在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。
公寓能否作为学区房，目前教育部门没有明确答复，因此为了孩子入学购房的要特别慎重。
在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，不仅要关注物业公司的声誉，还要仔细阅读物业合同。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较多。
合同签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
而是否有车库，一定要看规划，也不是听开发商口头承诺。另外人防车位也需特别注意。
在开发商和购房人的约定中，往往约定房屋面积以有资质的测绘部门出具的面积为主。这一做法规避了3%的法定条件（产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。）所以大家可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。
开发商往往答应帮助购房人贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款的，购房人需一次性付清房款。
开发商和购房人会在合同中，对双方或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时可要求对等待遇。
一定要在合同中明确在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
小区内的会所、健身房等场所，如果合同未约定这些场所的产权，当开发商出售这些场所后，业主不一定能免费或者优惠使用，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开发商不能出售这些场所。
燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择，如果在合同中约定，要求开发商允许几家经营商进入小区，业主就能拥有主动权。
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。
像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装修效果。
（3）根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
房屋交付后，发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。
第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当返还；
第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。
1、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍未履行的，买受人可以请求解除合同；
2、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍没有履行的，买受人不解除合同的，可以请求开发商承担违约责任；
3、经催告后开发商在合理期限内交付的，买受人不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。
需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。
一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则该合同无效。
但是，如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可认定预售合同有效。
房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？
虽然法律要求签订商品房预售合同后，需进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修，出卖人的保修期有一定的期限。
当事人为了维护自己的权益，除了依照法律规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。
房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗？
房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，其可请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。
只要当事人双方协商一致，或者合同约定的解除合同的条件成就，可以解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？
双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，主张合同无效。
房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，出卖人可以请求解除合同。
此外，解除权有一定的行使期限。根据规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
（4）在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。