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1月3日，旭辉控股集团（以下简称“旭辉”）公告称，已向债券持有人小组提出了有关境外债务全面解决方案的最新提案。据该提案，旭辉将通过转股、本金折让两种手段，削减偿债规模约33亿美元-40亿美元，其余债务拟展期2至9年不等。
不止旭辉，近一年多以来，伴随着销售预期转弱，融创中国（01918.HK）、中国奥园（03883.HK）、世茂集团（00813.HK）、宝龙地产（01238.HK）等房企的境外债重组方案均提出削债手段。
“在当下的市场环境中，出险房企均面临大量资产折损。削债可让企业减轻包袱，为重新恢复正常经营奠定基础，同时也能避免二次重组。”某房企债务重组业务线人士王鹤（化名）曾对时代财经评价称。
王鹤称，目前债权人已经能比较客观看待房企削债，争议点在于各家提出的条款细则。“不同债权人诉求不一样，有的希望尽快收回部分可确定性的资金，有的因为机制问题不能接受削债或者转股，但可以接受较长时限的新票据，所以各家方案上都是组合条款，差别化对待不同诉求的债权人。”
2022年11月，旭辉公告，对境外债务停止支付本金和利息。此后的13个月，该公司与债权人小组历经数轮探讨和磋商，终于形成了最新的方案。
1月3日，旭辉公告称，最新提案的主要内容包括：将境外债务转换为无本金削减的纯展期（分别以票据和贷款授信的形式）、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分转股的展期，以满足债权人不同的偏好和需求。
公告显示，对于附带转股元素的选项，于生效日的建议转股价为本公司股份现行交易价格的倍数，后续阶段的转股价可能会有所不同。转股考虑以一种最终期限为7年的工具进行，附带于生效日及其后每个周年日强制转股的元素。
据公告，新债务工具的到期日自生效日起2年至9年不等，票面利率将在2%-4%之间。
对于附带转股及╱或本金削减元素的选项而言，新债务加权的平均到期日较其他选项更短。对于无本金削减或不附带转股元素的选项而言，新债务的到期日也有可能会缩短，这与公司后续的合约销售金额挂鈎。
在1月3日的公告中，旭辉还披露了现金流预测情况。公告显示，截至2023年6月底，旭辉不包括应计利息的境外可归属计息负债总额约为70亿美元（约合人民币500亿元）；而该公司应占现金余额约为人民币192亿元。
旭辉预计，2023年下半年至2032年期间，境内开发项目所产生的累计现金流总额估计约为1040亿元至1150亿元。
此外，截至2023年6月底，旭辉拥有的投资性物业公允价值为456亿元，将根据市场情况及资产运作情况逐步出售部分投资物业及境外资产，预计将额外增加流动性约120亿元至140亿元。
据此，旭辉表示，可偿还境外债务的累计现金流总额估计约为人民币300亿元至350亿元。
2016年，佳兆业达成境外债重组，有赖于销售市场好转。海通证券曾指出，佳兆业的债务重组并不困难，在该公司重组的一年半时间里，国内（特别是深圳）房地产的火爆，使其债务重组的主题变成了“谁能获得更好的deal”，而不是“谁将承担更大的损失”。
而当下，多家机构预测，中国房地产市场将经历“L型”复苏。无论是房企还是债权人，都意识到房地产销售回不到从前了。要想达成债务重组，双方都需让渡更多的利益。
2023年11月，融创中国境外债重组方案生效。该公司境外债总额达102亿美元，其中至多45亿美元债务拟通过转股的手段化解。而受债转股的影响，融创中国的发行股本数量将大幅增加，大股东孙宏斌的持股比例或由38.75%摊薄至24.74%。
就此，标普全球评级曾点评称，国内房企的未处置境外违约债券规模约为780亿美元，而“融创中国的境外债务重组方案为国内其他违约房企提供了范例”。
标普认为，中国房企的债务重组曾高度依赖债券展期。这种做法只能换来时间，无法显著改善企业的资产负债表。相较之下，融创中国的重组方案条款具有建设性，可通过转股化解大量债务。这给了企业喘息的空间，让它们有能力专注于经营和创造收入。
此后，中国奥园、世茂集团、宝龙地产等房企相继披露最新境外债重组方案，在债转股的基础上，进一步提出本金折让的补充手段。
例如，2023年12月7日，世茂集团公告，境外债初步重组框架，计划通过转股和本金折让的手段减少负债约60亿至70亿美元。该公司境外债务本金总额约为117亿美元，对应削债比例51%-60%。
世茂集团公告称，截至2023年10月底，集团现金结余合计约220亿元，其中本公司持有的现金仅约10亿元，上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约40亿元，剩余的约170亿元资金均受限制，大部分现金存放于项目层面的监控账户。
对于旭辉、世茂集团等房企而言，债转股和本金折让两种手段相结合，既可实现大幅削债，也可避免房企股价被过度稀释。而本金折让的手段，债权人是否买单，还有待后续观察。
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