房地产市场长时间的深幅调整，带给中国楼市很多意想不到的变化。对政府和开发商而言，中国房地产出现两个无可奈何的新趋势：一是住宅交易的存量房时代加速到来，二是新房进入现房销售时代。

　　2023年以来，新房成交量同比下降，但二手房成交量上涨，1月至11月，新建商品住宅销售量同比下降8%。在新房销售量下降的情况下，ku酷游二手房销售量增长带动总量实现正增长，表明我国房地产市场总需求量仍保持稳定，并未出现需求明显萎缩的情况，而是交易结构发生了变化。1月至11月，全国二手房交易量占新房和二手房总交易量的比重达37.1%，较上年同期提高约10个百分点，创历史新高。全国已经有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。二手房交易量在住房交易量中占比越来越大，住房交易逐步进入存量时代或将是大势所趋。放眼国外，美国当前的新房交易量仅占住房交易总量的10%左右。

　　从新房过度到存量房，是世界各国住宅交易的共同趋势。中国发生这样的变化毫不奇怪，只是与国人的住房消费观念相比，存量房占比大增似乎有更多无可奈何的原因。我国房地产市场化仅仅20多年，现在只是在住房面积上满足了要求，而在居住品质上仍与发达国家有较大差距。居民购买婚房和改善性换房需求，首选还是新房。但是，近两年楼市下行，开发商爆雷违约新闻此起彼伏，烂尾楼现象蔓延全国，一旦踩中烂尾楼地雷，对买房者身心的打击无以言表。众多客户退而求其次，纷纷选择购房二手房作为应急。这应该是近两年，二手房成交占比迅速上升的重要原因。去年下半年和今年下半年，在政府重大救市政策出台后，在成交量同环比增速上，二手房比新房更快恢复。救市利好没有对重点关照对象：新房产生多大影响，反而让二手房获利。这是超出政策制订者预期的意外。

　　这两年的楼市，除了存量房成交占比迅速上升的趋势外，另一无可奈何的变化就是新市场售中现房销售比例大增。国家统计局公布数据，2023年1—11月份，房地产开发企业住宅施工面积585309万平方米，下降7.6%；住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%；住宅竣工面积47581万平方米，增长18.5%。楼市萧条期，在住宅新开工面积日益减少的同时，竣工面积反常地大幅增长，最终结果是开发商销售新房中现房越来越多。

　　这样的情况是开发商被动无奈的选择。为了度过地产冬天，投资商纷纷减少了拿地和开工面积，但需求端同步萎缩，住宅严重滞销的结果是，期房慢慢熬成了现房。

　　根据克而瑞对60家上市房企的库存情况统计，截至2022年年底，重点房企的现房库存在所有存货中的占比达到14.4%，且在不断增长。至2023年上半年，这一指标进一步上升至14.7%，达到历史新高。开发商自身也在努力适应这一现实，试图把握购房者对现房的偏好，转变销售策略，包括时代中国、旭辉、融创、金地等在内的多家房企陆续开启现房营销活动。碧桂园更是直接推行现房销售政策，即购房者以较低比例楼款即可锁定房源，待预售房源完工后，可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。从今年6月底起，这一政策已在多个项目落地。据碧桂园方面披露，其多个项目在新政策下，已实现到访量提升200%。

　　中国改革开放的很多重大政策，都是形势倒逼的结果。房地产市场再度重演这一规律，提高存量房交易比重，试行现房销售模式，是主管部门多年来反复倡导的政策举措，但在过去收效甚微。而在楼市大跌，客户信心几近破灭的当前。存量房交易大增和新房销售的现房化趋势却自然而然地实现了。这对房地产未来发展和购房者的权益保护是长期利好。

　　房地产下跌危机，即是危险也是机会。如果正确认识市场规律，及早布局介入，投资者将在楼市春天到来时成为大赢家。