ku酷游在2021年4月杭州迎来了新的行政区域划分——新杭州由10个市辖区、2个县、1个代管县级市组成。

　　10个市辖区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区，简称「杭十区」。

　　本地户口：可买2套（不区分落户方式、落户时间、婚姻状况（单身也可买2套），外地父母来杭投靠子女，落户即可买2套）；

　　外地户口：在杭只要有社保/个税记录（以前交过社保或个税也可以），就可以买1套。

　　在已有“认房不认贷”基础上，将“认房”范围进一步缩小。购买限购区内只核查限购区的房子，购买非限购区的只核查所在区的房子。首套（贷）认定大幅降低门槛，别的城市是按照城市来认定，杭州直接是按照限购区来认定。

　　比如你在主城区有2套房，再买1套萧山世纪城（非限购区）的房子还可以享受首套首付比例和利率；或者是你在余杭拆迁分了四套房，在限购四区买1套也可以按首套房来买。

　　政策原文中虽未对首付比例和利率的调整作明确说明，不过已有银行确认了新的信贷政策：

　　商业贷款首套利率最低利率为4.0%;限购区二套房贷最低利率为4.5%，非限购区二套房贷最低利率为4.4%。

　　（1）在住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不低于25%；执行二套房政策的，首付款比例不低于35%。

　　（2）在非住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不低于20%；执行二套房政策的，首付款比例不低于30%。

　　公积金贷款买二手房，房龄与贷款期限合计年限由50年延长至70年，拉长贷款年限可降低月供压力。

　　公积金贷款利率：自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率为3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率为3.575%。

　　住房公积金贷款是实行按人、按户限额制度的。职工个人最高可贷额度为60万。职工及其配偶均缴存住房公积金的，具体可贷额度按人分别计算，且合计最高可贷额度为120万元。

　　职工家庭名下无房，且无住房贷款记录，在首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的，家庭最高贷款限额标准上浮20%。其中杭州市区职工单人缴存住房公积金的最高额度从50万元提高到60万元，夫妻双方缴存住房公积金的最高额度从100万元提高到120万元，桐庐县、淳安县、建德市根据当地最高贷款限额标准调整。其他贷款额度优惠政策与本贷款额度上浮政策不叠加使用。

　　个人可贷额度=申请贷款时近12个月（不含申请当月）的公积金账户月均余额×15倍（目前我市主城区、萧山区、余杭区和富阳区倍数定为15倍）。

　　住房公积金账户月均余额是指职工申请贷款时近12个月（不含申请当月）的住房公积金账户月末余额（不含近12个月的一次性补缴）的平均数，计算公式为：住房公积金账户月均余额＝近12个月的住房公积金账户月末余额合计数/月数。

　　个人可贷额度计算结果四舍五入，精确至千位，低于15万元的按15万元确定，高于60万元的按60万元确定。职工及配偶均缴存住房公积金且符合贷款申请条件的，每户最高贷款限额为120万元。

　　具体可贷额度同时根据职工所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定。

　　2023年9月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

　　5年期以上LPR下调，无论是新客户还是老客户，都会直接获益。因为从2019年起，房贷利率不再与基准利率挂钩，而是锚定5年期以上LPR。

　　举例来看，以首套商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，每月的月供将减少58.54元，累积30年减少2.1万元；二套房每月月供可省60元。

　　如果以首套商贷300万元、30年期、等额本息为例，每月还款金额将减少174元，30年总利息可省将近6.3万元。

　　目前大多数房贷合同约定利率一年一调，锚定5年期以上LPR上下浮动。简单来说，LPR2023年已累计下调10个基点，到了24年1月，老客户享受的房贷利率就要比23年低10个基点，也就是0.10%。

　　如果你是即将买房的新客户，由于LPR一降再降，再加上房贷市场的急剧变化，享受到的实际利率比去年要低很多。

　　2022年5月17日，本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。

　　2023年10月16日，增值税有变化。非限购区域：满二年免征（不看是否唯一），四个限购区：满二年唯一（看限购区域是否有房）

　　5月的杭州二手房市场依旧低迷，共成交6998套房源，与4月成交（7266套）基本持平，但相较于3月近万套的成交，继续保持回落态势。

　　月成交10套以上的小区，杭州壹号院(臻奥院)以近10万/㎡的单价，月度14套的成交冲在前锋。此外，城东改善4万+的金色黎明、萧山市北红盘江南之星也分别成交了10套。

　　奥体豪宅标杆壹号院5月成交14套，成交均价9.54万元/㎡，最高成交单价11.92万元/㎡。剔除极少量公寓成交，壹号院5月成交2000万级6套，户型222㎡-266㎡，成交单价普遍集中在10万+元/㎡；1000万以上5套，户型133㎡-182㎡，成交单价普遍集中在9万+元/㎡。

　　我们把目光延伸到一线城市，可以看到北上广深5月二手房成交量持续走低，与此同时，北上广深的二手房挂牌量也集体创了新高。上海5月的二手房成交量对于上海本身来说也相对较低，但高价豪宅依旧卖得不错，比如上海徐汇区新加坡美树馆，成交单价约12万元/㎡，一周成交10套；黄浦区融创滨江壹号院，16.4万/㎡的单价，一周内成交2套，成交总价加起来就是1个亿......

　　高净值群体通过购置高端房产，以实现资产保值增值需求的心是一样的，房地产依旧还是相对安全的存在。越是行情不好，高净值人群越注重资产的保值性，核心地段优质置换也就更为常见。最后，来看看你家房子是涨了还是跌了！

　　自2018年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。

　　符合杭州市住房限购政策规定，并在项目当期进行意向登记的家庭，可参与摇号选房。

　　1、明确高层次人才家庭在杭州只能享受一次优先购房资格，且自房屋网签之日起5年内不得上市交易。

　　3、同一时间段，一个人只能登记一个楼盘，不能同时登记两个楼盘，直到摇号结果出来，才能进行下一次登记。

　　3、调整“无房家庭”认定标准，30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人，离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。

　　4、针对热点楼盘，无房家庭房源倾斜比例达到80%，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起限售5年。

　　注：热点商品住房项目，有两个认定标准：一是该楼盘是否有过万人摇记录；二是同一区域内同价段楼盘，是否有过万人摇记录。

　　将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

　　本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

　　2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

　　本通知发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

　　1.落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。非本市户籍居民家庭购买首套住房需提供自购房之日起4年内在本市连续缴纳48个月以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明。

　　2.本市限购范围内，自2021年8月5日起，新领取预售证的商品住房项目，开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，购房意向登记家庭数少于2户（不含）的，在优先确保购房意向登记家庭购房需求的前提下，开发企业可自行销售。

　　3.本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售时，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的，一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算，按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。

　　符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

　　自2018年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。

　　1、为什么要公证摇号公开销售？答：近期杭州房地产市场部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为，对于我市规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益带来较为不利的影响。对此杭州市政府高度重视，一方面房管、公安、物价等部门联合出击，集中查处了一批开发企业和中介机构违法违规典型案例，并进行公开曝光，另一方面借鉴相关城市经验，采取“商品住房项目公证摇号公开销售”措施，以进一步实现房地产市场秩序长效监管。

　　2、哪些地方的项目要进行公证摇号售房？答：市区范围（包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、下沙、之江、萧山、余杭、大江东、富阳、临安）。

　　3、市区所有项目都要进行公证摇号吗？答：2018年4月4日后取得预售证的商品住房项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房；意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房。

　　4、商品住房摇号和销售由谁组织？答：房地产开发企业是商品住房销售工作的实施主体，公证机构主持摇号工作，房管和司法部门进行指导监督。

　　5、怎么理解“一次性公开销售所有准售房源”？答：房地产开发企业应将当期预售证准予销售的所有商品住房房源一次性对外公开销售，不得分批销售。

　　6、符合什么条件才能参加摇号？以家庭为单位还是以个人为单位？答：符合我市住房限购政策规定，并在项目当期进行意向登记的家庭，可参与摇号选房。

　　4.户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，还需同时在其户籍所在地无自有住房，且在意向登记之日前一年起已在我市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月。

　　8、“无房家庭”会得到怎样的倾斜？答：房地产开发企业要提供一定比例的房源专供“无房家庭”购买，具体比例由开发企业根据项目实际情况，在项目销售方案中明确。

　　单价3.5万元/平方米以内新盘，向无房家庭倾斜的比例不低于50%，针对热点楼盘，无房家庭房源倾斜比例达到80%。

　　9、公证机构主持摇号活动具体如何开展？答：公证主管部门将于近期制定相关公证业务规范，明确有关事项。

　　10、摇号选房后能换人购房吗？答：不能。房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致，不一致的不得报送网签，房管部门不予办理网签备案手续。

　　11、摇到了号不选房，或者选了房不购买会怎么样？答：中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记；中选后放弃选房、购房达三次（含）以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。另外，摇号除摇出中选家庭外，还同时摇出候补家庭及其排序。因前序家庭放弃选房、购房而产生的剩余房源，由包括候补家庭在内的后序家庭按序选房、购房。

　　12、非住宅要实行公证摇号吗？答：办公、商业等非住宅可不实行公证摇号销售。

　　高层次人才(A、B、C、D、E类高层次人才享受有限购房）限售5年（网签日算起）

　　无房家庭在认定的“热门楼盘（红盘）”享受80%房源倾斜购房的，限售5年（取得房产证日算起）

　　符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。（合法三胎家庭是指申请人双方（至少一方是杭州户籍）具有合法的夫妻关系，已共同生育或依法收养三个子女（指现有子女数），其中第三个子女的出生或收养日期应在2021年5月31日（含）以后。）

　　在2021年4月迎来了新的行政区域划分——新杭州由10个市辖区、2个县、1个代管县级市组成。

　　10个市辖区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区，简称「杭十区」。

　　其中，除临安区不限购外（也就是说，外地人想在临安区买房，无需落户或缴纳社保，且不限制购买套数），其他九区均为限购区。

　　2022年第四次土拍，钱江新城二期宝地无悬念触发摇号，建杭摇中；热度最高的钱江世纪城核心地块共吸引了40多家房企激烈角逐，摇号中签率低于3%，本土房企中天房产幸运中奖；

　　和热火朝天的钱江新城二期仅一条钱塘快速路之隔，艮北新城近两年身价水涨船高。由于地缘上紧邻钱二，也就意味着配套上几乎共享，而钱二的新房限价区间在5.1-6.98万元/㎡，艮北新城限价仅44400元/㎡。

　　跨年之际，绿城·馥香园、杭曜置地中心双双取证公示，作为新年首波新盘彩蛋，前者以中签率12.56%首开，有房家庭入围社保门槛173个月；杭曜置地中心中签率12.97%，开盘相撞的局面下，热度依然不相伯仲。

　　2023年2月27日第二次土拍，拱墅区华丰板块限价从33200元/㎡上涨到34690元/㎡，上涨1490元/㎡。

　　三墩板块作为城西科创大走廊东起之处、浙江大学的根据地，板块内汇聚了高校、产业、商会等资源，区位优势得天独厚。

　　山水环绕、森林葱郁、茶园连绵，处处可见原生态的江南农耕景象，龙坞板块依托稀缺景观优势，晋升西湖区新兴宜居板块。

　　作为传统宜居板块，之江的城市界面、交通便捷、商业、产业等多方面资源共同构成了较高的“护城河”。

　　重点打造的浙江省博物馆新馆、浙江图书馆新馆、浙江省非物质文化遗产馆、浙江省文学馆四大馆已经拔地而起，成为之江乃至浙江的文化新地标。

　　双浦也要迎来一个“天空之城”了，双浦车辆段地块位于规划地铁12号线双浦车辆段站上盖，容积率1.25，建面26.49万方。

　　2023年3月24日第三次土拍，江东核心区限价从21300元/㎡上涨到22240元/㎡，上涨940元/㎡。

　　2023年3月24日第三次土拍，义桥首次有限价，限价为18600元/㎡。

　　2022年第二次土拍中最受欢迎的“黑马”为临平区的翁梅地块，共16家房企参与争夺，主城区“人气”最旺的为13家参与报价的华丰地块。

　　2022年第四次土拍中，富阳银湖宅地遭到疯抢至封顶。银湖宅地之所以封顶成交，一方面是地块本身的稀缺性，1.01的容积率足可打造排屋叠墅等低密产品，且给房企留足了利润空间；另一方面，银湖产业前景可期，又具有毗邻主城区的区位优势，今后的去化压力不大。

　　2023年1月7日第一次土拍，滨湖新城限价从29500元/㎡上涨到38850元/㎡，上涨9350元/㎡。

　　1999年的一天，杭州的一号地块位于下城区体育场路原杭州丝织总厂，以3700万元起拍。在经10轮叫价后，被时任杭州市市政房产综合开发公司经理一职的鲁强以4100万元夺得该地块使用权。由此，杭州第一次以拍卖的方式成功完成土地出让。两年后，云裳公寓在此拔地而起。

　　2017年4月杭州开始推出“限地价，竞自持”的土地竞拍规则。即挂牌出让土地设定土地上限价格。

　　2017年，杭州土地出让金首次超过2000亿元，2018年再创新高，达到2501亿元，在全国各城市中领跑。2020年，杭州以2574亿元的土地出让金位列全国第二。2021年杭州土地出让金，全年一共贡献了3,135亿元，继续排名第2。2022年杭州以2232亿元，高居第2。

　　目前最新的杭州土拍规则是：地块出让方式依旧延续“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率12%，达到上限价格进入摇号环节。

　　本篇目前汇总近十二次杭州土拍详情，分别为2023年7次土拍（其中2次还未开始竞拍），2022年5次土拍。

　　6月16日上午，2023年杭州第七批集中供地挂牌，7宗涉宅地，计划于7月18日出让。

　　从板块上来看，地块分布于丁桥、浦沿、良渚、乔司、金沙湖等杭州楼市热门板块。

　　5月31日上午，2023年杭州第六批集中供地挂牌，12宗涉宅地，计划于6月30日出让。

　　其中，拱墅、萧山和临安各2宗，上城、余杭和临平区1宗，富阳一口气推出3宗。奥体、运河新城、城东新城等热门板块又有了新的供应。

　　5月10日，第五批宅地共5宗地块挂牌，分别是上城2宗，余杭1宗，临平1宗，临安1宗，位于钱江新城二期、勾庄、东湖新城、青山湖等热门板块，将于6月9日出让。

　　杭州有钱人扎堆摇号的钱江新城二期，竟然出了超低新房限价，只要39600元/㎡。

　　要知道，这一板块称得上杭州典型的改善板块，出了名的“单价高、户型大、总价高”。

　　5宗涉宅地，来自钱二、九堡、勾庄、东湖新城、青山湖五个热门板块，总起价93.8亿。

　　上午9点不到，钱二、九堡宅地就已率先封顶摇号。据潮新闻记者了解，钱二地块参拍房企或超70家，热度最高。紧接着，东湖新城宅地、勾庄宅地封顶摇号。青山湖低密宅地，由中天竞得。也就是说，5宗涉宅地中，有4宗封顶摇号，占比8成。

　　4月20日，第四批9宗宅地挂牌，将于5月23日出让。规则不变，依然为溢价达到12%上限后摇号。

　　商品房精装限价方面，滨江长河有了板块最低限价46000元/㎡，小和山从此前的31440元/㎡降至29310元/㎡，乔司新增限价32640元/㎡，蜀山西微涨至33430元/㎡，其他板块限价不变。

　　5月23日上午，杭州第四批宅地集中出让，没有核心区宝地，大部分都是刚需板块宅地，房企的竞拍热情依然高涨。9宗地块6宗封顶摇号，占比近7成，吸金138亿元。

　　再看今年首批13宗宅地摇号8宗，二批10宗摇号6宗，三批12宗摇号8宗，摇号率清一色超过六成，热度不变。

　　3月24日，杭州市区挂牌今年第三批次地块共12宗，地块总出让面积886.7亩，总建筑面积99.8万方，总起价153.6亿元，将于4月25日集中出让，本次依旧采取限地价+封顶摇号的出让方式。

　　江东核心区限价从21300元/㎡上涨到22240元/㎡，上涨940元/㎡。

　　4月25日，杭州第三批宅地成功出让。没有核心区重磅宝地加持，业内人士在开拍前预判此次热度难续。然而出让的结果是，12宗地块，8宗摇号，2宗底价，1宗近底价。

　　近7成摇号，热度更胜从前。比较令人意外的是，大江东、瓶窑、闲林、乔司，也进入了“封顶摇号”之列。反而运河新城地块爆冷底价成交。

　　业内人士分析，这两宗地块靠近临平边界，未来新房去化或许是影响拿地的主要原因之一。上半场，滨江、伟星、保利是大赢家。滨江、保利分食运河新城宅地，伟星竞得义桥宅地，滨江竞得新塘宅地。至此，本场土拍12宗涉宅地全部成功出让，杭州土拍单日吸金166.6亿。

　　3月29日上午9点，第二批宅地出让如期而至。10宗地块，6宗摇号，5宗在挂牌期间就火速封顶，共吸金144.8亿元。

　　本次土拍按照首批次竞价规则，采用“限房价、限地价+摇号”的方式进行，最高溢价率12%。这次的成交规模与上一次相比略有减少，成交宗数少了3宗，面积减少43%，总价减少21%。但本次平均溢价率再次上升0.9个百分点，达10.2%！可见杭州土拍整体热度再次上升！

　　2月21日，杭州迎来2023年首轮集中土拍，共出让13宗地块，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，总收金182.23亿元。

　　本次土拍按照首批次竞价规则，采用“限房价、限地价+摇号”的方式进行，最高溢价率12%。13宗地块中，有8宗拍至封顶价，进入线宗地块底价成交。

　　2022年4月25日，杭州2022年首批宅地集中出让终于落幕，从早上8点半持续到晚上10点，鏖战超13个小时。冷热分化明显，60宗地块有27宗底价成交（含两宗人才租赁地块），1宗翁梅地块流拍，23宗拍至中止价，其中2宗在一次报价环节脱颖而出，21宗在摇号中诞生，最终土地收金超820亿元。

　　重启限购，暂停购房落户。在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房

　　本市户籍家庭限购2套、单身限购1套，外地户籍社保或者个税需要3年内连续2年缴纳，限购1套。

　　落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。二是规定非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

　　无社保缴纳要求；非本市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

　　因违背公序良俗而无效。值得一提的是，这也是最高人民法院针对借名买房代持协议的合法性进行首次认定。最高人民法院的这一判决，无疑给了那些借名买房的炒房客敲响了警钟。

　　案情并不复杂。2013年，借名人徐某与出名人曾某约定，将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。2016年，由于曾某无法清偿担保债务，遂被债主起诉至法院，要求将曾某名下的房产强制执行（司法拍卖）。徐某根据代持协议向法院提出异议，主张自己才是房子的实际所有权人。

　　判决书是这样解释的：如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房需求快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响社经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。

　　一言以蔽之，借名买房行为公然违背了公序良俗，即便代持协议是双方意识的真实表示，但也不会得到法律保护。这个道理理解起来并不困难，只要是协议内容违反法律或者公序良俗，法院可以判定协议无效。

　　还有一种风险，由于房产增值过大，出名人反悔了。此前有消息称，刚挂牌的一套奥体红盘二手房，就牵涉到了这样的纠纷。该房系姨妈于2018年借用外甥的指标所购，当时的单价不到5万元/㎡，如今早已突破10万元/㎡。外甥认为姨妈当初给的“好处费”太少，要求增值部分一人一半。在这一要求得不到满足的情况下，外甥遂愤而将该房挂牌转让。在巨大的经济利益面前，有时候亲情真的薄如纸！