ku酷游12月中旬，苏州气温历经反转后进入“速冻”模式。然而凛冬并没有让看房客放缓脚步。这几天，在姑苏区福运路附近居住的马先生夫妇顶着寒风一头扎进了一家二手房经纪门店。据马先生介绍，他一周前已经和经纪门店及房地产公司签订了三方协议，出售旧房子的同时提前锁定好了新房房源，眼下正关注自家旧房子出售进度。

　　外面北风凛冽，经纪门店里热火朝天。另一边正坐着又一对夫妻，他们则是过来准备挂牌出售自家的房子。“现在正赶上了契税补贴的政策，如果顺利置换，可以省好几万！”妻子夏女士告诉记者，看在有契税补贴的份上，她愿意适当优惠一点价格出售，实现买卖两方的“双赢”，夏女士的脸上写满期待。

　　岁末寒冬，历来不是房产市场的活跃旺季，但是今年有一点特别。苏州购房政策一轮连着一轮，让不少市民“蠢蠢欲动”。这家二手房经纪门店里所热议的，正是当下苏州推出不久的“换新购”、“卖旧买新”契税补贴。

　　今年11月，苏州正式发布“换新购”活动，搭建卖旧买新购房平台，对房产交易平台展开全链优化，帮助购房者在优选房源库中提前锁定意向新房，同时加速旧房售出。房地产经纪机构将对“换新购”客户旧房进行查证、验房、实勘等，在约定销售期限内，整合资源优势，加速推广销售，缩短客户旧房售出周期。同时客户向房地产开发企业交纳新房意向金，锁定房源。经纪机构在约定销售周期内售出旧房的，客户履约完成新房购买手续；经纪机构未在约定销售周期内售出旧房的，开发企业履约退款。

　　今年12月公布的“卖旧买新”契税补贴政策中，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日至2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴，补贴份额100%、80%、50%不等，买得越早越实惠。目前，相城区、吴江区、吴中区、苏州工业园区等多个板块都已经出台落地执行细则。

　　不断“进阶”的利好，在市场上也引起了实实在在的反应。“真金白银的诱惑力肯定是大的，尤其是对很多观望人群有明显的助推作用。”上述这家二手房经纪门店的杨店长告诉记者，整个12月份的客户，几乎都和“卖旧买新”有关，并且还一直有人线上咨询相关细节和行情。“比如马先生夫妇，如果没有政策激励，他们不会急于置换，而像马先生一样的客户还有很多。”杨店长说，无论顺利实现换房计划的占比有多少，首先是要让人们有置业换房的意愿，这是激活市场的基础。

　　吴中区某个楼盘项目营销负责人算了一笔账，当下鼓励政策使得市民的购房成本有明显降幅，他们项目所售大平层产品销售总价在500万元至550万元，有些人买第3套房，征收契税需要3个点，按规定最高可省资金15万元左右，相当可观。因此，契税补贴政策出台后售楼处的咨询量相比较以往有了约30%的上涨。

　　苏州房地产行业协会执行副会长兼秘书长张峰雨则表示，推动卖旧买新主要是为了满足广大改善型居住消费者的需求，有助于市场房源流动起来。

　　日前，在零下的气温中，家住相城区的何小斌仍然利用周末时间前往相城区和颂雅苑售楼处了解新房具体情况，他正准备报名参加12月20日启动的“收旧购新”活动。“我现在的住房符合收旧的条件，所以想提前了解一下哪个新房源更合适。”何小斌说，“虽然一直都愿意置换，但是之前担心我的房子没那么好卖，而且工作又忙，没有时间和条件一直配合中介反复带看，没想到等来了这样的机会。”何小斌所说的机会，就是12月11日相城城投发布的“收旧购新”活动。

　　根据该活动方案，持有相城区建筑面积144平方米以下、产权清晰且房屋用途为住宅（不动产权证为准）的业主，可以报名参与，由相城城投买入旧房源，再购买相城城投开发推出的在售商品房，本批次购新房源可选择的小区为水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑。活动要求业主卖旧房源的总价不高于购新房源的总价。据悉，本次提供的可选房源面积段也比较丰富，84至139平方米的面积区间既照顾了刚需、刚改群体，也满足了部分改善人群的需求。对于收购旧房源，相城城投将聘请三家评估机构对房屋进行价值评估，并取三家机构出示的均价作为旧房价格参考依据，对于市民来说，较为客观公正。

　　业内有关人士介绍，此次活动由相城城投直接收购旧房，业主可无忧卖房，无须等待中介帮忙寻找买家，可以快速完成“卖旧购新”这一过程，进而享受目前实行的契税补贴政策。另外，新房源中，水韵花都、鹤云雅苑均为现房，和颂雅苑虽为期房，但由相城城投全资开发，后续交房、品质较有保障。这一活动有利于更好发挥一二手住房市场的联动效应，提升房产置换效率。

　　不过，这也并非苏州首次开展“收旧购新”活动。今年太仓已有“试水”，推出过类似活动方案，取得了不错的效果。活动要求所收房源为太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房；存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%；换购的新房为太仓市城发集团、太仓市城投集团等当地国企所开发项目。太仓市住建局相关负责人表示，这一方面是为了支持改善型购房需求，另一方面也可以丰富人才公寓和保障房供给种类，因为购回的旧房将会改造成人才公寓或者保障房，房源分布面将更广，未来可供市民选择的余地也将更多。目前，太仓已经推出第二批“收旧购新”活动房源。

　　“从已公布的信息来看，对于换房房源有一定要求。由于回购的二手房要改造成人才公寓或保障房，因此对面积作了限制，都是小户型的房源。”克而瑞苏常区域总经理戈文问表示，这样的“兜底”机制由国资企业来收二手房，此后所换新房也由国企开发，后期的交付相对而言是比较有保障的，可防止购房者出现“两头落空”的情况。而国企收购的二手房主要用途为人才公寓和保障性住房，这一方面可快速完成保障性住房供应目标，还可盘活当地房地产市场，有利于楼市的健康稳定。

　　今年以来，多地针对住房改善型需求出台了多方面支持政策，涉及二手房交易落实“带押过户”、下调存量房贷利率、执行“认房不认贷”和“卖旧买新”税费减免优惠等。多地探索商品房“卖旧买新”，希望畅通住房置换环节，进一步激活楼市。据不完全统计，除了苏州以外，今年以来还有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、扬州、徐州、南通、丽水等十多个城市开始探索商品房“卖旧买新”，部分城市还提出换房可给予适当补贴的阶段性扶持措施。

　　有苏州本地分析机构认为，之前市场上存在的难题之一是我市二手房交易周期相对较长，从挂牌到意向买家缴纳定金，普遍为6至12个月，但置换新房或置换更好的二手住房往往是短周期的，一般在1个月甚至一周左右。由于无法及时卖掉手上的二手房，或一些业主不愿意降低心理预期出售，导致改善型需求受阻。目前，相关管理部门积极推动下，国资企业、开发商及中介机构积极合力助推的“卖旧买新”政策，是针对当前房地产循环存在的问题，积极促进有效供给，匹配有效需求。

　　分析机构认为，目前来看，“卖旧买新”政策对畅通一二手房链条已经发挥一定的积极作用，提高了楼市活跃度。相比自行置换，“卖旧买新”能够让有房产的家庭加速置换周期，通过换房来提高新房去化，并突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。但住房的“以旧换新”比起家电、家具等操作难度大得多，目前仍需要因城施政。未来，更多城市参与或将是发展趋势。

　　记者发稿前了解到，姑苏区的夏女士果断挂牌了自家旧房，并且迎来了几组看房客户。“卖旧买新是大势所趋，住房置换也是我们家提高生活品质的必经之路，该出手时就出手。”夏女士说道，她对自己的决定既有期待，更有信心。

　　相城区的何小斌在向朋友们介绍自己的“收旧购新”参与计划后，收获了不少“羡慕”。何小斌告诉记者，希望在相城区实施顺利后，有更多的板块也可以推出“收旧购新”活动。对于许多置换群体而言，“兜底”了旧房子，无疑就是解决了换房路上的最大瓶颈，同时也大大减轻了压力。

　　当下购房者对于住房的要求已经从“有没有”转向“好不好”。“人们对更好居住品质的追求一定是存在的，让这种追求化为实实在在的市场活力，需要去解决其中的问题。目前这些政策，都是很好的信号，让我们有了更多希望和信心。”分析机构人士说，“当下强信心十分重要。相信随着时间推移，政策持续互相发力、执行细节逐渐完善，苏州房地产市场将更加健康有活力。”

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