日前，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议提出“在住房领域创造一个新赛道”。“新赛道”这个词并不让人陌生，特别值得一提的是，党的二十大报告指出，要“开辟发展新领域新赛道，不断塑造发展新动能新优势”。新赛道这个概念原先较多用在产业技术革命方面，而相关部委在指导住房领域发展的会议上提出新赛道，并将其赋予重要的政策含义，则是第一次。

　　首先，这个新赛道是针对当前住房突出问题来讲的。第七次人口普查数据显示中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。如果深入分析，住房总量在中国仍是问题，但更迫切需要关注的是住房市场上的结构性矛盾。一部分刚毕业大学生、农民工等“新市民”买房较为吃力，又难以租到合适的房子，解决这部分人群的住房问题，就要从社会公正、共同富裕的角度去考虑，政府因而负有主要责任。对于建设中国式现代化而言，解决新市民、青年人、农民工等人群的住房应是极为重要的衡量指标之一。

　　新赛道表现在一系列新的规则上面，归结起来就是房地产发展的新模式。近年来，中央多次强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，要求构建房地产新发展模式。这次全国住房城乡建设工作会议上提出，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。非常明显，这是从落实操作层面对中央要求的细化、具体化，意味着更系统、完备、严密的规则将进一步建立。

　　新赛道要充分发挥市场主体的作用，否则就只是地方政府的“新跑道”而不是新赛道。近期，国家加大力度，推进实施好“保障房”等三大工程建设。推进保障房建设是一项惠民生稳增长的重大举措，同时在当前房地产形势下，对于相关影响，房地产业内仍在进行一些技术性讨论。比如有的业内人士提出，建设保障房是否会对商品房市场产生一定挤出效应。此次会议既然强调“新赛道”而不是新跑道，说明中央重视发挥多元主体的参与机制、市场化的竞争机制等作用。当然，在保障房制度设计中如何发挥市场主体的作用，还需要通过一段时间实践摸索。相关部门也有必要进行充分的政策解释，回应企业家们的关切，以更好凝聚市场力量。

　　新赛道意味在住房领域，新市场培育、新技术应用和新产品推广将获得更有力的政策支持。近期，房地产业及建筑业两个产业增加值虽有所下降，但合计占GDP的比重仍达13%，ku酷游对稳定经济大盘具有重要意义。中央提出稳中求进、以进促稳、先立后破，落实到房地产业，应该就是大力推动房地产拓展发展空间、提升功能品质、提高技术含量，在此过程中创造新的经济社会价值。会议提出要以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。这一举措将拓展整个行业的空间，值得期待。此外，还有许多工作可做，比如，政府可通过行业标杆建设、标准引领、知识产权保护、财政税收支持等，为新技术应用创造条件。对一些现在成本还较高的新型绿色建材，政府部门如果有对应支持，将会大大提升这些建材的使用比例，也能促进房地产行业的绿色转型。

　　“新赛道”也涉及到对房地产短期与长期趋势的判断，涉及到对转型发展紧迫性的认识。当前住房和房地产领域确实有一些企稳向好的变化。去年全国商品房销售面积和金额下跌24.3%和26.7%，今年截止到11月，同比分别下跌8.0%和5.2%，跌幅收窄的趋势还是较为明显的。特别是2023年8月以来，房价下跌城市的城市数目虽还在增多，但交易量开始回升。在这种情况下，一种看法是年销售面积到10亿平方米以下、房地产开发投资占GDP比重到7%左右就是见底，据此判断，房地产已出现超调，短期内能全面向好。另一种看法是，房地产调整还需要相当长的一段时间。比如参照一些国际的经验，房价下行可能有十几年之久。这两种看法都看到一些现象并做出推理，但可能对出现的新赛道及企业分化并没有充分关注。

　　目前，宏观经济环境、技术条件、行业格局、住房需求等出现了根本性变化，在新赛道面前，房地产企业估计将出现新一轮分化。少数企业能够在产品、技术、服务等方面更充分把握新赛道机遇，将变成市场定位、投资研判、客户洞察、数字化流程效率等关键环节的赛场高手，因而会在细分市场上走出一片天地。而执迷于既往发展路径，特别是寄希望于在老赛道复活的企业，想法可能行不通。