从海南全省取消房产预售制，到其他各省市逐步试点现房销售制，再到雄安新区全域取消房产预售制，三年多来，现房销售的声音逐渐由弱变强
11月18日和11月25日，雄安新区宣布全面取消商品房预售制后的第一个商品房项目金湖未来城的一期、二期相继开盘。
金湖未来城的销售人员告诉《法治周末》记者，这个项目从两年前开始建设，为现房销售，首期开盘的住宅在2024年元旦前就会交房。
今年年初，住建部明确提出“有条件的可以进行现房销售”。此后，广东、山东、四川、山西、安徽、浙江等多省份的部分城市均表示将推进现房销售试点；9月，雄安新区宣布取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。
更早之前的2020年3月7日，海南省发布的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》提出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收，且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
“海南是中国第一个取消商品住房预售制度、全面推行现房销售的省份。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《法治周末》记者。
从海南全省取消房产预售制，到其他各省市逐步试点现房销售制，再到雄安新区全域取消房产预售制，三年多来，现房销售的声音逐渐由弱变强。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进曾对近几年来的现房销售政策进行过统计。他发现，在今年之前，除了海南全省明确进行现房销售，各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发的。但是今年开始，包括山东、河南和四川、安徽等地的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴，上升为“试点”的概念。
比如，2018年，安徽省合肥市出台的《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》称，优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售；当时间走到今年7月28日，合肥市举行全市房地产工作专题会议，就提出“大胆稳妥推进商品房‘现房销售’试点”。
“2022年开始，关于期房的交易风险探讨明显增多，关于现房销售的各类文件和建议也明显增多。最为典型的是，今年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。此次会议明确要促进转型，有条件的可以进行现房销售。这次会议吹响了今年现房销售的改革号角。”严跃进说。
在严跃进看来，2021年下半年以后，关于现房模式的讨论，主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发的。各地提高了政治站位，基于保护购房者合法权益的工作思路，在各地住房和城乡建设工作会议中纷纷提出现房销售的改革试点。这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。
“现房销售制度下，周转时间拉长、成本增加，能拿地的开发商，一定是算好了账，算好了增加的成本和周期自己可以承受。所以制度逐渐推行的过程，自然也就是优胜劣汰和转向新模式的过程。”李宇嘉补充道。
在海南省三亚市进行房产销售工作的吴玲（化名）告诉《法治周末》记者，目前三亚在售的商品住宅中，期房和现房基本上是一半一半。有一些住宅所在地块是开发商2020年3月7日之前拿的地，所以还能进行预售。
在雄安新区，由于从2017年开始雄安新区暂停了商品房销售，直到今年年初，雄安新区才开始允许商品房销售且是现房销售，所以近3年以来，雄安新区的现房销售比例为100%。
严跃进曾对近几年来的现房销售市场进行过统计，统计方式为：现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积。
统计显示：2021年6月，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月，该数据变为10.4%。而到了2022年该指标继续上升，到了2022年12月达到13.9%的水平。
“有的购房者担心买期房有风险，而‘所见即所得’的现房更加受宠，自然使得现房销售的市场占有率提升。”严跃进分析。
从部分购房者的角度看，当住宅总价差异不大时，立等可取的现房成为不少人的选择。
河北的李女士在2021年到海南置业，当时期房、现房都看了，但考虑到自己没有时间长期跑到海南来办理手续、跟进度，她选择购置了现房。
“我来看房时房子已经盖好了，我能看到我要买的房子格局，能看到里面的装修情况，主要现房是五证齐全，也不用担心有烂尾、无法交房的风险。”李女士说，当时现房周边的配套已经建起来了，是明显能够看到的，但以前买过很多期房，有的期房在买房时销售说配套很好，但是实际落地情况并不理想。
严跃进做研究时还统计了各个省份现房销售的比例。数据显示，2022年全国31省份中，ku酷游海南的现房销售规模占比最高，为39%。通俗理解是，海南10套住宅销售中，有6套是期房、4套是现房。其他省份方面，如黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和21%。
“不同省份现房销售规模占比的差异，有不同的原因，部分省份现房销售占比高并非因为现房销售制。海南是因为建立了比较系统的现房销售制度，有的城市是由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成了现房层面的待售房源。”严跃进总结。
严跃进认为，关于现房和期房均价的数据可以佐证上述观点，因为对全国现房和期房的销售价格进行分析可以看出，历年现房价格总体上比期房价格要低，比如说，2022年现房的价格为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。理论上说，现房的认购风险较小，其价格应该比期房要更高。之所以出现这种反常现象，原因在于目前市面上的部分现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。
查询公开资料可以看到，2005年，央行在《中国房地产金融报告》中就提出“建议取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。报告认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度。也曾有全国人大代表多次提交议案建议取消商品房预售制。
2010年起，全国部分省市也零星开展过现房销售探索的尝试。比如上海、深圳都曾在某个地块试行过现房销售，有些城市多次明确鼓励开展现房销售制后也再无下文。
但直到这两年，现房销售的步子才开始逐步迈开。但除了海南和雄安新区，全域开展现房销售的省市几乎没有。
“改革之路不是一蹴而就，对各地现房销售模式的改革路线进行梳理可以看出，也有部分遇到困难、一波三折，甚至暂停了改革之路。这说明，现房销售模式的改革，要紧扣房地产市场的改革之路，同时要密切关注房地产市场的行情走势、关注购房者和房企的利益诉求，以更灵活和务实的态度推进相关工作。”严跃进说，尽管现房销售比例在提升，但是从总体来看，实现了多年的商品房预售制度在目前仍然是主流。
李宇嘉说，海南取消预售制，是在确保“去地产依赖”“去地产投机炒作”的既定战略不改的前提下，恢复商品住房供地和开发，让地产回归正常。作为岛型经济体，海南的经济体量小、产业简单、人口少(常住人口近944万)，地产规模很小(占全国的1.2%)，负担轻、转身快，地产断崖海南都能承受。但对国内其他省市，不存在海南这种要断腕去地产依赖的大环境。
镜鉴咨询创始人张宏伟也对《法治周末》记者分析了雄安新区的特殊性：“实现现房销售考验的是企业的综合实力。目前在雄安开发商品房的开发商，大多数是央企（或国企），这些房企可以享受较低的贷款成本，央企（或国企）的开发节奏也没有那么快，所以，可以用较低成本的开发贷款来开发现房销售的项目。
公开资料显示，刚刚开盘的金湖未来城的开发商为河北建投雄安建设开发有限公司。
吴玲在接受《法治周末》记者采访时也谈到，目前在三亚开发住宅项目的主要是农垦集团、城投集团等国企、央企，私企很少，主要原因是现售必然对开发公司的资金实力要求高。
“当前全国现房销售规模占比约为14%，我认为到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。”关于未来现房销售占比的预期，严跃进也很保守。
“一旦现售制度要系统性推广到其他城市，那就要有配套措施来支持。比如，允许企业通过发行REITs来支持现房销售，各地相对应的税费政策也应调整支持现房销售等。”张宏伟说。
严跃进预测，未来有几项工作应该会明显提速，包括商品房预售资金监管政策会逐渐规范、预售门槛将结合短期和中长期做差异化调整、供地政策会不断嵌入现房销售条款、现房销售的制度和流程会加快制定、“交房即交证”会和现房制度改革紧密捆绑等。
《法治周末》记者也看到，国家对民营企业的支持力度一直不断，就在11月27日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会、国家外汇局、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、财政部、全国工商联八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，强调要明确金融服务民营企业目标和重点，通过制定民营企业年度服务目标、提高服务民营企业相关业务在绩效考核中的权重等，加大对民营企业的金融支持力度，逐步提升民营企业贷款占比。