9月房地产投资持续走弱，销售跌幅扩大，新开工面积、施工面积同比跌幅放缓，竣工面积持续增长，待售面积同比保持高位增长，住宅存量持续减少，房企到位资金同比持续减少。降首付，降利率，认房不认贷政策对市场刺激有限，9月销售环比数据略有上升，长期趋势较难改变。10月17日，自然资源部释放取消土地上限价格，预计会联动取消最高房价限制，同时取消远郊容积率1.0下限，独栋别墅有可能重现市场。具体来看：

　　1-9月房地产投资累计同比下跌9.1%。继续保持2023年房地产投资金额同比数据将继续下探的观点，全年同比跌幅将会在10-12%区间（此为官方数据，原始数据同比跌幅将在18%-20%左右）。

　　在房地产市场下行之下，国有房企的市场份额将进一步提升。在未有扭转型政策出台前，民企份额逐步减少已是不可扭转的趋势。民营资本会在不同行业的投资回报下选择进入或退出某个行业，在房地产行业利润日渐微薄的情形下，将会有越来越多的民营房企逐步退出。

　　土地财政依赖较高地区的政府投资类项目，回款将遭遇较大挑战，截至9月底全国各地新增及再融资一般和专项债累计规模超过7万亿元，可一定程度上弥补土地出让减少导致地方财政现金回流的空缺，城综项目应关注地方政府发债形势，注意安排回款节奏。

　　政策方面，金融工具对供给端产生的效能作用正在减弱。下阶段政策应重点关注消费端政策的进一步释放。应着力于进一步解放思想，转换消费理念，放松意识形态管制，优化城市综合管理，释放市场自主活力，减少以创城、创卫等活动对房地产行业的干扰，加强底层街道、市容等执法机构的自律性，将项目现场阵地包装自主权交还给项目本身，改变现有全国所有地产项目工地围墙统一色调，统一标语，挤占房地产项目宣传输出阵地的官僚作风。

　　1-9月施工面积累计同比减少7.1%，新开工面积累计同比减少23.4%，竣工面积累计同比增长19.8%。

　　预计全年房地产施工面积，同比将减少8-10%左右。新开工面积预计全年同比减少26%左右，相较于2021年末数据，将减少约56%。土地市场下行速度有所减缓。全年竣工面积，相比较2022年约有20%的涨幅，房地产项目总体交付压力有所缓解，但应注意受销售上行不畅影响，反复回跳风险。

　　受房地产施工面积同比减少影响，对房地产下业，如钢筋、混凝土、建材等类型企业的业绩产生不利影响。受房地产新开工面积减少影响，对房地产上业如规划设计、策划类公司产生较大不利影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。受竣工面积同比大增影响，房地产下游产业，如家居、家电行业，会有较好的表现。

　　1-9月商品房销售面积官方累计修正数据同比减少7.5%，原始数据同比减少16.38%；商品房销售金额官方累计同比跌幅扩大，跌4.6%，原始数据同比跌幅持续扩大，跌10.37%。待售面积同比增长18.3%。

　　预计全年累计销售面积约11.4亿㎡，全年同比跌15%左右。累计销售金额约12万亿元左右，全年同比跌幅约13%左右。

　　房地产供求关系发生明显转变，房地产销售规模总量持续下行，使得房价上涨缺乏较为坚实的基础，房价总体上涨相对乏力。房地产投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及（随时间折旧）。

　　1-9月房地产开发企业到位资金累计同比减少13.5%。房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。金融工具和政策主要作用主要体现在维持房企现金流稳定，确保项目顺利交付上，对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。

　　国家统计2023年10月18日，发布了1-9月份房地产投资及销售的有关数据。每月公布数据指标，及反映市场信息如下。

　　1-9月，房地产开发投资累计87,269亿元，同比减少9.1%（原始数据同比跌15.73%），年度累计跌幅比上个月扩大0.3%，且大于去年同期跌幅，年内投资累计跌幅持续扩大。主要原因为房企拿地减少、施工放缓、投资强度不足及供求关系转换，预期不振等综合因素所导致。

　　从单月投资情况来看，9月份房地产开发投资金额为10,369亿元，同比减少18.67%，比上月跌幅略有收窄。

　　6月份报告中，指出6月份通常是一年中投资总额最高的月份，6月份单月同比跌20.59%，跌幅远大于2022年同期跌9.4%水平，预判2023年全年房地产投资总额跌幅将有可能超过2022年。随着三季度数据落地，现几乎可以肯定2023年全年投资总额同比跌幅将大于2022年。（原始数据同比跌幅实际上同比已超过2022年）当前房地产投资信心恢复，已不在房地产本身，应寄希望于经济整体的恢复和户籍制度的深化改革，改变现有农村向城市单向人口结构流动的现状，促进人口进一步流动，方能对置业需求注入新的活力。上月报告中提出的别墅用地应予以有条件放开，本月自然资源部下发的文件中，已建议取消远郊区容积率1.0 限制。

　　9月住宅开发投资7854亿元，同比减少18.85%；办公开发投资401亿元，同比减少21.37%；商业开发投资779亿元，同比减少22.72%。各物业类别本月同比跌幅均有所收窄。

　　1-9月住宅开发投资累计6.63万亿元，同比减少8.4%；办公开发累计投资3437亿元，同比减少11%；商业开发累计投资6269亿元，同比减少17.6%。住宅、办公累计投资同比跌幅扩大，商业累计投资同比跌幅收窄。

　　趋势：继续保留以下观点：预计2023年房地产投资金额同比数据将继续下探，全年同比跌幅将会在10-12%区间（官方数据，原始数据同比跌幅将在18%-20%左右）。

　　影响：在房地产市场下行之下，国有房企的市场份额将进一步提升。在未有扭转型政策出台前，民企份额逐步减少已是不可扭转的趋势。本月H大负责人遭刑拘，无疑更是ku酷游给处于高负债民营房企进一步亮明了底线，也进一步增加了民营房企逐步退出的决心。

　　土地财政依赖较高地区的政府投资类项目，回款将遭遇较大挑战，短期内地方政府债券频发，将是替代土地财政的唯一手段，政企业务应关注地方政府债券回款及新增业务的投资风险。

　　建议：国有房企在财务稳健的前提下，可根据现金回流安排适度拓展新增项目，切忌加大杠杆冒进拿地。民营房企，在现有项目清盘结转利润后，可择机退出，寻找新的投资行业。居民购房可优先选择国有房企开发的项目。

　　政策方面，金融工具发挥的效能作用正在减弱，思想教育开放程度，主流群体消费观念的变革，中央主要群体对消费的意识形态放松，政治思想宣传占社会资源占比减少等基础观念和政策若不进行调整，则社会整体的消费观念无法得到改善。主流群体的住房消费带动性明显减弱，改善型住房需求将不会得到释放。房企新增项目应谨慎开发高端改善楼盘。

　　1-9月，房地产施工面积累计81.57亿平米，同比减少7.1%，施工面积累计跌幅与上月持平。受“保交付”工作强有力支持，施工面积在下行趋势中跌幅相对较小。

　　本月房地产施工面积新增9273万㎡，同比减少9.71%，同比跌幅比上月收窄，一方面受保交付强有力的执行，施工面积得以维持，另一方面根据以往数据，9、10月份施工数据会有所回升，11月份将继续下行。

　　9月，住宅新增施工面积6458万㎡，同比减少14.99%；办公新增298万㎡，同比增加57.67%；商业新增567万㎡，同比减少7.95%。

　　1-9月，住宅累计施工面积57.43亿㎡，同比减少7.4%；办公累计施工面积3.23亿㎡，同比减少5.5%；商业累计施工面积7.08亿㎡，同比减少9.5%。

　　综合来看，本月办公施工面积同比增长，住宅施工面积同比减少，商业施工面积同比持平。

　　趋势：受强有力“保交付”工作支持，预计全年房地产施工面积比自然下行幅度有较大改善。全面同比跌幅由原先同比减少20-25%左右，提升至跌10%左右。

　　影响：施工面积下行放缓，为各地楼盘交付提供了强有力的支持和保障，各地维W压力减缓，对房地产市场信心恢复起到良好的支持作用。

　　1-9月，房地产新开工面积累计7.2亿㎡，同比减少23.4%，跌幅连续2个月收窄。与施工面积相比，新开工面积数据相对比较简单，仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。

　　开年报告中，我们提到，在统计局取消发布土地购置面积和金额的数据后，新开工面积，也将是一个间接判断新增土地情况的一个关键指标。通常土地获取后会在3-6个月开工，具有一定的滞后性。当前新开工面积主要受2023年1-2季度土地成交量的影响。我们将持续利用该指标间接判断土地的成交总量情况。

　　9月，房地产新开工面积8232万㎡，同比跌幅连续3个月收窄至15.18%。

　　6月报告中，我提出，5月和6月是每年新开工面积的高峰期，即环比上月增长是正常现象，但同比往年数据跌幅继续扩大，则预示本年度总体情况弱于去年。2022年6月新开工面积环比增长24.44%；2023年6月新开工面积环比增长19.45%，环比增长情况弱于去年同期水平。

　　9月住宅新开工面积5876万㎡，同比跌幅收窄至16.88%；办公新开工面积276万㎡，同比增长8.24%；商业新开工面积552万㎡，同比跌16.11%。

　　1-9月住宅累计新开工面积52512万㎡，同比跌幅收窄至23.9%；办公累计新开工面积1938万㎡，同比跌幅收窄20.24%；商业累计新开工面积4910万㎡，同比跌幅收窄至23.6%。各物业类别相比较上月均有所收窄，其中，办公跌幅收窄幅度较大。

　　趋势：新开工面积预计全年同比减少26%左右，相较于2021年末数据，将减少约56%。反映出今年土地成交总规模相比2022年减少幅度虽有减缓，但整体上仍处于下行趋势。办公新增开工面积增长幅度较快，写字楼整体空置率恐将进一步攀升。

　　建议：对房地产上业如规划设计、策划类公司产生较大影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。

　　1-9月，房屋竣工累计面积4.87亿㎡，同比增长19.8%，竣工面积同比持续保持高位增长，说明“保交付”工作得到强有力执行，停工、烂尾现象得以大幅度改善。

　　9月房屋竣工面积4979万㎡，同比增长23.92%。2023年2-7月竣工面积相比较2022年同期有明显大幅度提升，竣工面积作为后期表现数据受投资和新开工面积的减少，保交付楼盘完成交付后，未来竣工面积同比将有可能出现大幅度下降。

　　分物业类别来看，9月住宅竣工48705万㎡，同比增长24%；办公竣工172万㎡，同比增长1.78%；商业竣工282万㎡，同比减少11.6%。

　　1-9月住宅累计竣工35319万㎡，同比增长19.5%；办公累计竣工1289万㎡，同比增长16.9%；商业累计竣工3187万㎡，同比增长5.1%。

　　趋势：竣工面积同比持续保持高位增长，预计全年约有20%的涨幅。保交付工作进展相对顺利，因交付导致的负面影响正在逐步减弱。

　　影响：竣工面积大幅度增长，对楼市有企稳积极作用，民企交付能力在逐步提升，停工烂尾现象逐步减少。

　　1-9月商品房销售面积累计8.48亿㎡，同比减少7.5%。（原始数据与去年数据相比同比减少16.38%，同比跌幅上月扩大，与统计局调整后数据相比出入较大）

　　9月单月商品房销售面积10857万平米，同比减少19.77%，同比跌幅进一步收窄。

　　9月，住宅销售8959万㎡，同比跌21.1%；办公销售307万㎡，同比减少14.01%；商业销售664万㎡，同比跌17.82%。

　　1-9月，住宅累计销售72770万㎡，同比跌幅略有收窄至跌6.3%（原始数据同比跌幅扩大至跌15.14%）。办公累计销售1948万㎡，同比跌幅进一步收窄11.8%；商业累计销售4501万㎡，同比跌幅持续收窄至17%。

　　趋势：预计10-12月份，商品房销售面积还将完成2.7亿㎡的规模，全年累计销售面积约11.4亿㎡，全年同比跌15%左右。

　　1-9月商品房销售金额累计8.9万亿元，同比跌4.6%（原始数据，同比跌10.37%，跌幅持续扩大，统计局公布为修正数据）。

　　9月，单月商品房销售金额10912亿元，同比减少19.23%，同比跌幅略有收窄。

　　办公销售416亿元，同比减少16.97%；办公销售月度间波动较大，与办公销售以整售为主的销售行为有关，具体单个楼盘，当月数据或为零，或为大额成交。

　　趋势：房地产政策将持续打开，除已实施的降低首付门槛，提高贷款额度，降低贷款利率外，有望全面取消限购，进一步实施宽松的货币政策，以缓冲债务危机，稳定资产价格，对抑制市场快速下滑有一定帮助，但对企稳回升帮助不大。低收入群体购买力薄弱，高收入群体消费群体受多重条件约束，是导致当前消费和房地产市场双重不振的根本性原因。

　　消费观念、消费环境及上层思想和财产管制力度需逐步放宽，通过促进消费，加快货币流通，分配政策才能发挥作用，否则货币政策将是空中楼阁，对经济整体恢复帮助有限。房地产受经济恢复乏力影响，刚需客户购买力提升有限，改善型客户消费压制，总体恢复力度较弱。预计全年，销售总规模约11.6-12万亿元左右，全年同比跌幅约13%左右。

　　总体上看，9月商品房销售均价10051元/㎡，同比涨0.67%，环比跌3.69%，环比跌幅较大，市场整体以价换量趋势明显。

　　9月住宅销售均价10484元/㎡，同比增长1.81%，环比跌3.66%。

　　9月办公用房销售均价13550元/㎡，同比跌3.44%，环比跌5.33%。

　　9月商业营业用房销售均价10949元/㎡，同比增长5.44%，环比涨3.56%。

　　影响：房地产投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及。当前商业资产普遍偏低，货币持有量较多的人群，可适当配置社区类商业产品，产业园区产品。

　　截止到9月末，商品房待售面积为6.45亿㎡，同比增长18.3%，环比减少0.4%，受新增项目减少影响，待售面积有望逐步走低。

　　分物业类别来看，住宅待售面积3.12亿平米，同比增长19.7%，办公待售面积4730万㎡，同比增长21.4%，商业营业用房待售1.4亿㎡，同比增加14.1%。

　　总体来看，待售面积同比虽有一定程度增长，但环比数据已呈现减少趋势，预计随增量项目减少和房企以价换量策略的推行，待售面积将持续走低。

　　1-9月房地产开发企业到位资金累计约9.81万亿元，同比减少13.5%。房地产企业到位资金，从需求端看，受土地购置、新开工面积、在施面积、销售规模等因素影响；从供给端看，受贷款、发债、定增等金融政策因素影响。当前来看，房企到位资金同比持续减少，主要受资金需求不足所导致，资金供给端政策相对宽松。

　　9月份房企到位资金10951亿元，同比减少18.77%。当月原始数据销售金额同比减少10.37%，到位资金降幅远大于销售规模降幅。

　　从渠道组成来看：国内贷款到位1429亿元，时隔半年，同比数据再现增长，9月同比增长3.48%。利用外资1亿元，同比减少50%；自筹资金4057亿元，同比减少15.43%，房企新增投入金额规模逐步减少；定金及预收款3446亿元，同比减少25.56%；按揭贷款1575亿元，同比减少26.88%，这两项资金主要受与商品房销售规模呈正相关关系。定金、预收款及按揭贷款到位规模跌幅同比远大于销售金额同比跌幅，说明当前销售营销手段丰富，销售在途资金增多，回款周期延长。

　　从资金结构来看，国内贷款占比12.34%，年内占比逐月降低，侧面验证房企投资持续减少；外资占比相对稳定，保持在0.04%的低位；自筹资金受金融支持房地产利好因素影响，占比持续回升，本月占比为31.87%；定金及预收款占比持续走低，本月占比34.29%；个人按揭贷款也同步走低，占比为17.36%。

　　总体上看，股东自发性投入的自筹资金总量在递减，主要原因有两个，一是房企结转利润降低，能够通过销售回款再投入的资金越来越少；二是，在房地产行业利润率下行、甚至亏损的情形下，部分资金在项目结转后离场，不再进行投入，这就会导致房企自筹资金规模越来越低，表现出同比持续降低的数据现象。

　　同时，我们注意到，国内贷款同比持续出现下降，这与前面我们通过新开工面积、施工面积增幅降低，会导致项目贷款逐步减少的推论一致。

　　趋势：房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。

　　影响：金融工具对维持当前房企现金流稳定，保证项目交付方面，意义重大。受房地产供求关系转换影响，金融工具对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。