2023年11月24日，江苏省太仓市第二批商品房“以旧换新”报名结束。据太仓市委宣传部官微“太仓发布”，市民可以将符合条件的二手房出售给国企，再置换国企指定的新房。
太仓是苏州市代管县级市，2022年GDP 1653.57亿元，在江苏各区市中排第六。
“太仓发布”曾解释以旧换新的政策意图，一方面是支持改善性购房需求，另一方面是为了丰富人才公寓和保障房供给种类。“购回的旧房改造成人才公寓或者保障房后，房源分布面将更广，可供市民选择的余地也将更多。”
最初，是由扬州、济南等地开发商自主发起；之后淄博、南京等地行业协会组织开发商、中介机构“卖旧换新”；再到如今太仓等地国企参与、和保障性租赁住房筹集相结合。模式演变过程中，地方政府和城投平台的参与度越来越高。
“太仓发布”介绍，第一批可选房源包括3个小区，均由太仓市城市发展集团有限公司（下称城发集团）开发。第二批扩展到8个小区，太仓市城市建设投资集团有限公司（下称城投集团）也参与进来。
企查查显示，两家公司均由太仓市政府国有资产监督管理办公室100%控股。南方周末记者以购房者名义咨询，多位参与以旧换新楼盘的置业顾问介绍了置换流程：
城发集团或城投集团会对二手房进行价格评估，购房者按评估价抵扣新房房款，最高不超过新房总价的60%。所购新房均由这两家国企开发，置换后二手房产权也过户给它们。
“相当于用老房子抵首付。”其中一位置业顾问说。假设想要置换300万元的新房，旧房最高可抵180万元，剩余120万元可向银行贷款。如果旧房价值超过180万元，国企也不会返现，但可以置换价值超过300万元的新房。
在这一过程中，国企收购二手房并不需要额外资金投入，60%的抵扣比例限制保证其仍有销售新房的现金入账。
这也意味着，业主所换新房一定比旧房更贵，但和卖掉旧房再买新房相比，以旧换新的时间极大缩短。
苏州一位房产中介告诉南方周末记者，目前当地二手房平均销售周期八九个月。太仓一位房产中介则表示，如果想卖房，挂牌价比市场价低10万-20万元才好出手。
而参与以旧换新，按两家国企置业顾问的说法，只需两三个月就能走完所有流程。
城发集团一位置业顾问也报了名。她负责的楼盘在政策指定的置换名单里，手上的老房子不好卖，她决定试试直接置换公司的新房。
“（以旧换新）适合出售困难的老小区。”她告诉南方周末记者，房龄老、位置差的二手房目前在市场上不好出售，但只要是70年产权的住宅、建筑面积在144平方米以下，都能以旧换新。
据“太仓发布”报道，第一批签约“以旧换新”的居民大多住在老城区中的老小区。
南方周末记者致电被指定为换新房源的8个小区，获知其中6个小区均为期房，多数为新近开盘的改善型楼盘，两三年后集中交房。
太仓城发集团一位置业顾问介绍，首批以旧换新仅100个名额，200人参与报名，最终只成交了三四十套。因为报名后还要摇号选房，不少业主因为房源、价格等不满意而放弃。
第二批名额扩充到800个，城发集团500个，城投集团300个。分布到8个小区中，每个小区只有几十套以旧换新房源，大多占比不足1/10。截至报名前5小时，名额还没报满。
多位置业顾问向南方周末记者表示，想要置换的二手房必须结清贷款。置换后，如果新房还未交付，继续住旧房需要向国企缴纳租金。
继太仓之后，江苏省连云港市也推出类似政策。当地住建局2023年10月17日发布《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》，提出探索“卖旧换新”。
具体政策是对已出让未建设、含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用。
连云港市住建局一位工作人员向南方周末记者介绍，具体参与的国企为连云港市城建控股集团有限公司，二手房由该公司收购。“置换的新房估计也由该公司开发。”
其中，海宁提出对购买存量房的房企给予总购房款2%的财政补贴，丽水则给予旧房交易税费留存地方部分100%补贴，其中个人购买二手住房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。
海宁要求，存量房购买、新建商品住宅出售的主体必须为同一家房地产企业。南方周末记者以购房者名义咨询，当地住建局一位工作人员表示，政府并未指定具体哪些房企可以置换，并不限制为国企。
具体的开发商选择、置换价格等均由业主和企业协商。开发商收购的二手房也自行处理，目前没有作为保障性住房的通知。
2023年9月6日，淄博市房地产开发协会、市房地产经纪与评估协会联合发起以旧换新签约仪式，首批12家开发商和中介机构签署合作协议。按照《淄博日报》公布的名单，参与主体主要为民营企业。
淄博市房地产开发协会一位工作人员告诉南方周末记者，这一举措更准确的说法是“卖旧换新”。主要是通过中介机构加推、引流等方式，帮助客户卖房，旧房卖出后再置换提前交付定金、锁定房源的新房，如未顺利卖出则退还定金。
“主要是缩短交易时间、节省交易成本。”这位工作人员说。除了淄博，江苏省南京市、南通市等地也纷纷采取这一模式。
江苏新能源置业集团有限公司（下称新能源置业）9月底启动以旧换新活动。其官微介绍，公司提供直接置换、委托置换两种模式。后者与淄博类似，由该公司委托中介机构帮助业主卖旧买新。前者则直接由新能源置业收购二手房。
南方周末记者以购房者名义咨询，该公司一位工作人员表示，这一活动目前仍在进行。置换的新房必须由新能源置业开发，二手房则可以是其他开发商的产品。
她介绍，公司早在2016年就曾开展以旧换新，主要是为了促进新房销售。在直接置换模式下，旧房由公司进行估价和收购，再向市场转卖，二次售卖盈亏由公司承担。
关键在于，新能源置业要求置换的新房必须是旧房价格的两倍，对旧房的房龄、位置、加装电梯等均有要求，贷款也要基本结清。
济南绿地澜庭公馆在2023年8月也推出了类似的直接置换活动。楼盘置业顾问向南方周末记者介绍，参与置换的业主需按照绿地集团（600606.SH）的评估价将房子过户给公司，再购买公司开发的新房。
和新能源置业一样，绿地集团对所收购的旧房品质要求较高。并且，业主收到旧房回购款的同时，要向公司支付新房购房款，所购买的新房要比旧房总价高40%左右。
据《齐鲁晚报》报道，该活动推出后约两个月，绿地澜庭公馆置换了三十多套房子。绿地集团还把这一模式复制到青岛、潍坊、临沂等城市的部分项目。
一位济南房地产资深从业者向南方周末记者分析，目前的市场行情下，企业收购二手房后进行转租并不划算。以较低价格进行收购，再向市场转卖可能性更大。但本质仍是为了推动新房销售，二手房并非盈利重点。
克而瑞研究中心企业研究总监沈晓玲曾撰写以旧换新相关报告。她告诉南方周末记者，各地之所以密集推出以旧换新举措，主要由于目前二手房市场流动性不佳，限制了改善性购房需求释放，以旧换新为打破这一困局提供了路径。
据她观察，不同模式的以旧换新效果也有差异。在当前新房去化难、二手房挂牌量大的情况下，不少推行中介帮卖模式的城市效果并不明显。
直接置换的效果更为直观，但收购二手房对开发商的资金体量有一定要求，选择这一模式的房企并不多。