本报告基于国家统计局定期发布的房地产开发和销售情况月度数据，对全国房地产市场8类重点指标进行系统梳理和分析，以更好把握全国房地产市场大势。这8大指标包括供求两大类，即房地产开发投资额、房地产新开工面积、房屋竣工面积、到位资金状况、销售面积、销售金额、去化周期和销售价格。报告研究表明，今年一季度全国住房销售已经终结了负增长趋势，销售数据进入到正增长的新阶段。我们认为，后续要继续关注和支持房屋销售市场。销售好才能促进房企购地、资金等指标的进一步改善。
2023年1-3月份，全国房地产开发投资额为2.6万亿元，同比增速为-5.8%，相比1-2月份-5.7%的水平略有恶化。该指标走势说明复苏存在压力或阻力，值得关注。原因分析有两点。第一、过去两年购地、新开工等指标持续低迷，客观上会制约此类指标复苏，进而使得此类指标要走出负增长区间还需要一定的时间。第二、近期虽然房屋销售行情转好，但还没有完全反映到投资端。尤其是房企的资金压力虽然在释放，但还没有达到轻装上阵强化开发投资的阶段。近期观察到的投资拿地等，也主要集中在高能级的城市。我们认为，这个指标至少说明，虽然当前房地产整体形势转好，但是供给端的指标还是有压力。二季度要进一步优化营商环境，积极推进房企开发投资指标向好发展。
2023年1-3月份，全国房屋新开工面积为2.4亿平方米，同比增速为-19.2%，相比1-2月份-9.4%的水平明显恶化。新开工指标在很大程度上代表了房企投资扩张的能力。目前新开工数据降幅扩大，和去年购地市场不景气有很大关系。当前新开工数据降幅较大，值得关注。尤其是要从房屋供应、房价促稳的角度理解该指标。若新开工数据断档，那么会影响下半年房源的供应，也可能会使得新房的供求矛盾加大。
2023年1-3月份，全国房屋竣工面积为1.9亿平方米，同比增速为14.7%，相比1-2月份8.0%的水平明显改善。纵向对比看，该指标已走出了去年持续为负的区间，当前一季度位于正增长区间，具有积极的意义。横向对比看，相比房地产开发投资额、房屋新开工面积ku酷游等指标，竣工指标表现更好。我们认为，一个很重要的原因是，今年各地把保交楼工作作为一项重要工作去抓，尤其是在预售资金监管、专项资金导入、项目股权转让和代建开发等方面落实了各类政策，有力促进了保交楼工作的推进。该指标保持正增长的趋势短期内有望延续，但要防范房地产开发投资和新开工指标为负所带来的后遗症。
2023年1-3月份，全国房地产开发企业到位资金额为3.5万亿元，同比增速为-9.0%，相比1-2月份-15.2%的数值明显改善。房企到位资金状况总体改善，源于两个资金渠道。第一、去年四季度“金融16条”政策和“三支箭”政策，客观上持续改善了房企的融资环境，尤其是优质房企的融资节奏明显加快。包括银行贷款、企业发债和股权融资等工作，都促进了房企资金面的进一步改善。第二、房屋销售端数据持续向好，也利好房企销售资金的回笼。在这3.5万亿资金中，有1.2万亿属于首付款、0.6万亿属于按揭贷款，加总共占了房企到位资金的52%。该指标相比去年全年49%的水平有所上升，其说明了一个很朴素的道理：销售行情好，房企资金状况也更容易改善。
2023年1-3月份，全国商品房销售面积为3.0亿平方米，同比增速为-1.8%，相比1-2月份-3.6%的水平有进一步改善的表现。从物业结构上看，住宅的销售行情更好。今年一季度全国商品住宅销售面积为2.6亿平方米，同比增速为1.4%。观察历史数据，住宅销售年初累计值同比增速曲线月由正转负，下跌持续了12个月。而今年3月份该指标首次由负转正，真正步入正增长通道。我们认为，该指标是最核心的指标，其代表了房地产市场企稳复苏的特征。这得益于今年一季度持续的宽松购房政策，也充分说明购房需求还是比较充足的。
2023年1-3月份，全国商品房销售金额为3.1万亿元，同比增速为4.1%，该指标相比1-2月份-0.1%的水平有质的变化。时隔12个月后，该指标首次转正，充分说明交易面积指标转好的过程中，房企销售资金状况也在改善。其中一个很重要的原因是，房价已经开始上涨，所以销售金额指标改善的机会更大、增速更高。此类指标转正，说明房企逐渐走出了销售额不景气的困难期，开始进入“好于同期”的关键阶段。二季度更需要加快推盘和销售，以巩固一季度来之不易的业绩成果。
2023年3月底，全国商品住宅现房库存面积为3.2亿平方米，环比增速为-2.6%，同比增速为15.5%。观察历史数据，当前全国库存规模大抵相当于2017年10月的水平。这至少说明，目前的库存规模绝非历史最高点，至少比2014年-2016年的高库存规模差了一大截。
我们定义：现房库存去化周期=当月月底现房待售面积/最近6个月现房销售面积平均值。需要说明的是，当前国家统计局还没有公布3月份现房销售数据，我们基于1-2月份的现房销售数据做了简单测算。测算结果显示，今年1-3月份全国现房销售规模约0.4亿平方米。在此基础上我们计算了今年3月份全国商品住宅现房库存去化周期为19.2个月。该指标相比2月份21.8个月水平有明显改善。总体上，随着后续房屋销售市场的回暖，预计库存去化周期已见顶，后续将掉头向下。
2023年1-3月份，全国商品房销售均价为10200元/平方米，同比涨幅为6.8%，该指标相比1-2月份3.7%的水平明显扩大。17个月以来房价涨幅首次突破5%的水平，总体上说明房价已走出疲软的区间。房价企稳，和购房市场活跃有关系，也说明各地稳房价工作积极到位，利于增强市场信心。当然，部分重点城市近期新房出现了抢购现象，在房价企稳的过程中，要防范房价炒作等新情况出现。
对今年一季度全国房地产市场数据进行分析，我们总结为“供冷需暖”的特征。供给端方面，相比1-2月份的判断，我们认为，房地产开发投资额、新开工面积指标的走弱，进一步说明供给端指标回暖的基础不牢。这也促使我们反思房企债务危机以来的各类隐患和风险点。在房地产市场复苏的过程中，类似反思是非常紧迫的，也是今年防范房地产风险的着力点之一。而需求端方面，包括销售面积、销售金额、销售均价等指标都呈现了回暖的态势。这种回暖说明，目前的购房环境总体是有利于购房需求释放的，购房政策总体上也是积极有效的。
住房销售行情转好是房地产市场回暖的最基本条件，也是最重要的条件。一季度总体上销售端指标表现不错，但仍然有很多不确定性和矛盾。包括近期各市场参与主体担心二季度市场复苏依然有阻力，尤其是担心购房者购买力没预期的强。此类担心值得重视，进一步说明各地要重视房屋销售的工作。从目前观察到的城市情况看，部分人口基础好、城市基本面不错的高能级城市，购房市场总体步入了复苏阶段，也具有可持续性，进而也带动了土地投资市场等活跃。而其他一些城市，确实要警惕楼市交易“忽冷忽热”、“昙花一现”等风险出现。总体上各地要充分重视房屋销售对于解决住房问题、化解房企债务风险、激活土地市场等方面的积极作用，进而在二季度千方百计提振住房销售行情。