“现在‘大筹’加上‘小筹’总共才200组不到，项目共计推出了258套房源，所以现在认筹大概率能赶上前滩新房的‘末班车’。”11月23日上午，上海市浦东新区世纪前滩天汇项目置业顾问李奇（化名）向《中国经营报》记者说道。
世纪前滩天汇此番开盘是前滩板块的“收官战”，也是今年上海市第十批次新房集中供应中单价最高的项目。此前，这一单价高达13.2万元/平方米的上海豪宅项目结束认筹，仅录得150余组意向购房家庭，认购率仅为58%。
上海浦西豪宅项目也同样遇冷。距离上海人民广场约1000米的海玥黄浦源项目，售楼处十分奢华显得尤为冷清，记者所在的1小时内并没有其他购房者，大部分工作人员都在清闲地玩着手机。自9月份首开至今，该项目去化率不足7成。
据了解，在此前大热的云锦东方云筑项目曲折“收官”后，上海市新房市场豪宅项目供应量明显减少，豪宅市场逐步“入冬”转冷。上海链家研究院统计数据显示，今年前10月，上海市新房市场累计成交金额5107亿元，同比下降1%；成交套数为72111套，同比增长1%；套均总价708万元/套，同比下降2%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，临近年底，房企回款压力增大，正加快产品投放节奏予以应对。但位于上海市徐汇滨江的世纪前滩天汇和海玥黄浦源两大“网红项目”准入门槛大幅降低，背后显示出购买客群在不断消耗，而新增客群又相当有限。但总体来看，豪宅市场还是能够跑赢上海房地产“大市”的。
相关资料显示，世纪前滩天汇项目位于前滩商务区核心位置，与前滩太古里相邻，其所在的前滩21地块是总体量约60万平方米的综合型项目，计划于11月28日正式开盘。除110平方米、160平方米和210平方米3种主力户型外，还有少量285平方米和290平方米的“大平层”，预计2026年才能交付。
由于认筹遇冷，世纪前滩天汇项目只得开启“小筹”。李奇表示，相比“大筹”需缴纳150万元的认筹金，“小筹”只需50万元即可。“参与‘小筹’的顾客在‘大筹’顾客选房结束后再按照顺序进行选购，但由于认筹人数不多，买到心仪房源的概率很大。”
“和项目一街之隔的世纪前滩天御项目今年5月首开入市，均价12.98万元/平方米，共推出了384套房源，最终认购758组，认购率197.4%，认购率是世纪前滩天汇项目的两倍还多。”李奇感慨道。
事实上，前滩板块近年来一直是上海市新房市场的“顶流”，推出的新房项目“日光”是标配，“千人摇”等热闹场景也频现。例如，2020年年底，尚峰名邸项目认筹率超过1200%。
而在上海市采用积分摇号制后，前滩板块也引来了众多“社保巨子”。晶鸿名邸、海德壹号和东方悦澜等项目的最低入围积分均在95分以上，需要购房者在满足60分的基础分外，至少要有17年的社保缴纳记录。
世纪前滩天汇项目认筹遇冷只是上海市豪宅市场“入冬”的一个缩影，第十批次新房集中供应其他单价10万元/平方米以上的项目销售成绩也并不理想。例如，在与前滩隔江而望的徐汇滨江板块，汇元玺项目和保利滨江天珺项目虽然都触发了积分，但只有61.52分和58.9分，与此前“大热”的云锦东方云筑项目相差甚远。
据了解，保利滨江天珺项目所推主力户型为99～300平方米的高层产品，均价12.3万元/平方米，与周边二手房有将近4万元/平方米的价差，但依旧未能达到市场预期的热度。
“目前，90多平方米的小户型已经售罄，总体上只剩下3成左右的房源了。”海玥黄浦源项目置业顾问李维（化名）告诉记者，首推的一号地块由1幢高层和3幢超高层组成，其中最高楼栋达到约165米，户型建面约93～598平方米，均价约14.3万元/平方米。
“如果追求性价比，有一套197平方米的复式房源，单价才13.5万元/平方米；如果想一步到位，推荐东侧边套236平方米的中高楼层房源，总价约3600万元，单价约15.25万元/平方米，并且可以看到苏州河。”李维进一步表示。
据介绍，海玥黄浦源项目在今年9月开启认购，彼时需要350万元认购金，购买首套需提供500万元存款金额证明，二套需提供1750万元存款金额证明。即使上海人民广场附近新房尤为稀缺，但该项目开盘认购率约为1∶1，未能触发积分。
上海网上房地产统计数据显示，海玥黄浦源项目共推出308套房源，截至11月23日可售房源仍有116套，去化率仅为62.4%。
有市场人士分析称，海玥黄浦源项目之所以销量欠佳，一是由于整体房地产市场环境处于下行阶段，二是多栋楼靠近南北高架路，三是2026年才计划交付，收房周期过长。
记者在项目现场看到，海玥黄浦源项目距离上海南北高架路最近仅约50米，低楼层打开窗户后能明显听到持续的车流噪声。从目前的建设进度来看，该项目仅有两栋楼建造了约20层，不到整体层高的一半，其余楼栋还处于打地基状态。
尽管海玥黄浦源项目销售情况一般，但开发商并未进行打折促销。事实上，上海市中心城区已有多个豪宅项目“顶不住压力”了。据了解，位于上海衡复历史风貌区的番禺路586晶大厦项目，目前推出了16套新房。其中，一套建筑面积156平方米的特价房源原价2308万元，现仅需1850万元，降价幅度高达20%。
此外，在有传统“富人区”之称的古北国际社区，竞衡古北88项目也在售价方面让利不少。例如，一套178.67平方米的三室房源，原价约为2493万元，现价仅约2073万元，降幅高达17%；另一套相似户型的房源，现价约2060万元，降幅也达到10%左右。
值得一提的是，地处上海市郊区的别墅项目销售也同样遇冷，位于浦东新区的绿宝园四期成为今年上海市首个“零认购”楼盘。就在不久前，该项目发布公告称，38套别墅在认购登记期间因无意向认购客户登记认购，经上海市浦东新区建设和交通委员会同意，不再采取随机摇号排序方式确定选购房屋顺序开盘销售。
据了解，绿宝园是上海市知名的顶豪项目。2022年，该项目曾推出40套洋房，入围积分高达92.1分。绿宝园四期项目此次推出了38套独栋别墅房源，每套总价6600万元～1.27亿元，整体货值超过34亿元，却陷入了无人问津的窘境。
彼时，在因各类违规停摆100余天后，云锦东方云筑重启摇号开盘。但剔除违规者之后，该项目入围分数仍高达118.32分，这也是上海市实行积分制度以来涌现的首个“满分盘”。
云锦东方云筑项目之所以竞争激烈，缘于其房价与周边二手房价之间存在明显倒挂，有约10万元/平方米的差价。因此，“打新”成功意味着可获得少则1800余万元、多则超4000万元的隐形收益，这也引发了“假结婚”、违规代持等一系列乱象。
在业内人士看来，受此风波影响，上海市多个与周边二手房房价“倒挂”明显的豪宅项目至今尚未入市，进而导致整个豪宅市场较为平淡。
“从市场运行情况来看，上海市豪宅今年一季度的市场热度最高，二三季度以来成交量开始收缩，主要是因为供应量有所减少。”卢文曦分析认为，在云锦东方云筑项目出现问题后的一段时间里，上海市单价超10万元/平方米的项目供应几乎“断档”，此后每批次陆续上市了一些豪宅项目，但总体供应量并不多。“如果供应节奏正常，上海市豪宅市场还是值得期待的。”
张华（化名）是上海本地人，在2022年卖掉手中的三套拆迁房后，手握将近3000万元的首付资金，在与云锦东方云筑项目失之交臂后，时刻关注着黄浦区董家渡板块的绿城外滩兰庭项目和新天地板块中海顺昌玖项目。
张华表示，绿城外滩兰庭项目的开盘时间至今已延期将近半年，中海顺昌玖里项目也没有出现在上海市第十一批次集中入市的新房名单中。“现在二手房市场整体都在降价，豪宅的降价幅度也比较明显，如果这两个项目还不入市我也将考虑购买二手房。”
卢文曦也告诉记者，目前，上海市二手房市场的豪宅房源挂牌量特别多，整体交易活跃度有所上升，“一些在过去不会挂出来的优质房源也能够在各大平台看到，豪宅二手房市场还是存在一定压力的”。
“今年，上海市房地产市场整体交易热度肯定是下降的，但从市场表现来看豪宅市场的韧性相对更强。目前，高收入客群比较谨慎，对于豪宅项目的产品品质更为挑剔，受不少‘网红项目’暂时还不会入市等因素影响，整体市场预期还是以平稳过渡为主。”卢文曦进一步总结道。