进入2023年以来，房地产销售全面回暖，这是短期行为还是市场趋势呢？2023年的房价还会上涨吗？

　　截至3月25日，30大中城市商品房累计销售1238万平方米，与2022年相比增长38.2%，如和历史最高点的2021年相比，这一数据下降25.3%。只能说走出低谷，谈不上全面繁荣。

　　地产出现回暖的原因在于前期疫情压抑的集中释放和低利率降首付等政策的刺激。Top50中民企销售额下降幅度虽然收窄，但依然是-10%左右，这不利于整个行业的修复和进入良性循环。

　　2022年5月中旬，上海从60天的封城中走出，随后的5月商品房销售面积环比暴增200%、6月份暴增450%。但这一爆发式修复仅持续了两个月，7月后立即恢复到正常。由此判断，今年以来的市场回暖，大概率已过了修复最快的时期，后续走势将恢复常态。

　　克而瑞数据显示，2022年末，30个样本城市中，2022年末一线、二线和三四线城市库存消化周期分别为5.1年、5.2年、8.0年。

　　珠海和深圳的库存消化周期达到令人恐怖的12年和10年，大部分中西部城市如武汉、重庆、昆明、广州等的库存消化周期都在6年以上。

　　面临如此巨大的库存压力下，市场没有涨价动力。但由于当下销售是严重的苦乐不均，去化集中在央企国企，不排除一些去化较好的央企项目出现涨价行为。

　　虽然部分烂尾项目在保交楼政策的支持下已经恢复动工，但离真正的交楼还相去甚远，会不会二次烂尾也未可知。更有大批恒大、融创等烂尾项目迟迟不能复工。这种情况还会继续压抑民企的销售，进而导致全行业不能恢复正常。

　　去年11月的第一支箭，央行、银保监会推出“十六条”以来，已有60余家商业银行向120家房企提供银行授信额度超过5万亿。授信额度和真正拿到钱并不是一回事。房企从银行融资是需要抵押物的，但绝大部分民企该抵押的早已抵押，没有抵押物一样还是拿不到钱。只是拿到了一张得到银行支持的空头支票。

　　2022年11月的第二只箭，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。截至2023年3月27日，房企共发行信用债2137.4亿元。仅恒大一家债务就上万亿，这点钱杯水车薪。而且民企新发信用债占比都在20%以下。央企本就不缺钱，最缺钱的民企还是拿不到钱。

　　2023年1-2月，房地产新开工下降-9.4%，相比去年11月-50%的历史低点，相信房地产市场最困难的时刻已经过去。

　　综上所述，2022年下半年由于疫情防控原因，房地产投资和销售都跌到历史低谷。进入2023年以来，全行业进入复苏轨道。今年第一季度，前期压抑需求和政策刺激释放结束后，后续受库存和民营融资的双重压力，市场前景仍不乐观。ku酷游