今天讨论的话题主要围绕房地产公司房屋销售和佣金支付的审计思路。说实话，刚接到这个工作的时候喵对房地产行业十分陌生，更不要说如何审、怎么评价企业的相关业务了。一路现学现卖地审下来，喵关于这个topic有了些自己的一丢丢思路，在此与大家分享，欢迎拍砖。
假设房屋已处于施工完毕状态，可以达到预付的条件。喵将房屋销售涉及的流程归类如下：营销模式的确定（支）-营销方案的制定（收、支）-房屋定价政策（收）-进行销售（收、支）。
以上房屋销售涉及流程所标注的“收、支”指的是资金流入和流出，房屋销售主要涉及的“收”为销售房屋的房款、影响房款大小的销售折扣政策；“支”主要为佣金或代理费支出。
听上去是不是十分简单？接下来我们结合房屋销售过程中的涉及的审计程序逐一细化，对应说明具体的审计内容和目的，小心看晕哦。
?????????关注营销模式确定过程中涉及的佣金/代理费用相关规则确定的合理性。??????
???????a.即检查企业在营销前，确定采用自行销售、或是委托代理销售的方式对房屋进行营销；
b.明确企业的营销模式后，进一步检查企业与自有销售团队/委托代理相应制定的激励约束机制/合同，企业是否制定了科学合理的佣金/代理费支付规则；
c.特别关注佣金/代理费支付相关条件的确定，双方是以合同签订、或是销售回款为依据支付相关佣金；
d.了解企业是否中途变更营销模式，是否存在中途变更代理单位的情况，关注企业房屋销售过程中佣金政策/代理费标准是否存在变化。???????
检查房屋价格确定过程的合规性、价格确定是否合理；销售折扣政策及对应的审批流程是否明确。
??????a.检查相关房屋启动销售前营销方案的确定是否经过有权审批人的审批，营销方案是否包含了营销模式、进度安排、价格确定等主要内容；
?????b.了解价格确定的过程，相关价格政策的确定是否合理，是否明确了销售折扣的有关规则及对应的审批流程。关注不同销售折扣对应客户的范围是否明确；
c.房屋价格的确定有多种方式，例如结合定价目标、测算开发经营成本、估测目标市场需求、分析竞争者、选择定价法等；
d.关注企业在营销方案中是否有预售的相关计划，企业采用何种方式（意向金/认筹金/订金/定金）积累客户。是否针对不同类型的预售方式明确了相应的款项收取流程及控制措施。??????
在明确房屋销售定价、折扣、佣金支付的相关政策规则的前提下，进行穿行测试，检查是否存在未按既定规则执行的情况。
?????????a.对被审计单位销售房屋现状，按照客户、购房类型、房屋定价、实际销售价格（应收房款）、支付方式（按揭/分期/一次性）、销售途径（代理/自售）、应付佣金、实付佣金等对已售房屋的相关信息进行统计；（企业一般有用于管理的房屋销售台账，在验证台账准确的情况下可以根据需要补充相应信息）
b.根据统计情况，检查是否存在销售房价低于应售房价、实付佣金高于应支付佣金标准、相关房屋是否存在折扣，折扣是否履行了相应审批程序等。重点关注是否存在前期预售、已售房屋支付了相应佣金，后续房屋有所退回时佣金是否予以退回等；
d.关注去化情况，梳理截至目前仍未完成销售的房产，调查相关房产管理现状，是否存在用于其他用途的情况，找出暂未出售的原因。?????????
突然意识到喵可能对上述程序说的太复杂太琐碎了，其实从整体看审计思路很简单，一是流程，二是资金。
从流程方面来看，就是该报的有没有报，该批的有没有批，实际执行有没有制度依据。自上而下看，梳理被审计单位股东对其下达的授权，特别关注授权中关于房屋销售中企业有权自行决策事项的范围，这一步工作有助于判断企业该上报股东决策的房屋销售的事项有没有报批，是否存在超授权行为；梳理企业董事会（若有）、总办会的会议纪要，将关于房屋销售相关的议题拎出来，按照定价、折扣、佣金等类别进行归类;以上工作可以在审计现场前进行，这样在现场审计进行访谈和穿行测试时对房屋销售相关政策、流程和审批流等有了较为明确的印象，现场工作时可以更为顺畅和有效率。
在资金方面来看，就是该收的有没有收全，该付的是不是存在多付。“收”对应的是房屋价格和折扣，“支”对应的佣金或代理费。看资金需要用到上述审计程序的成果了！可能很多小伙伴认为上述“销售现状”审计程序标注为a的审计内容（统计房屋销售现状的情况表）的工程量太浩大了，但喵还是坚持要做这个工作的，毕竟全部information input进去后就是收获成果的时候了！
根据销售大表，主要关注四个方面，ku酷游一是房屋定价与实际销售价格的差异，筛选出销售价格低于定价的房屋，排除符合折扣政策并履行相应审批程序的房屋，剩下低价出售的房屋需要审计组进一步关注；二是关注房屋销售回款情况，重点关注企业是否存在为客户垫付房款的行为；三是对比应支付佣金与实际支付佣金的差异，关注相关差异的背后原因；四是对比财务账佣金支付科目的总额与统计大表佣金支付总额的差异，找出差异并进一步跟进相关佣金的用途……
碎碎念完审计思路后，有木有觉得清晰一些呀？（可能还是混乱的orz）,特别提示在人员分工方面，既要考虑审计程序的连贯性，又要关注资金收取和支出的完整性，不然很容易发生重复劳动力降低效率的情况。
关于房屋销售，需要审计关注的实在太多太多，喵的认识可能还停留在表面，期待大咖们的拍砖和指导。