ku酷游10月31日，中指研究院发布《2023年1～10月中国房地产企业销售业绩排行榜》。整体来看，TOP100房企权益销售额为36181.6亿元，权益销售面积为21297.6万平方米。销售额超千亿房企14家，较去年同期减少2家，百亿房企100家，较去年同期持平。
与此同时，各地房地产优化政策进入落地阶段，但多数城市的房地产市场尚未表现出明显的反弹迹象，延续下跌趋势。相比之下，业内对一线城市的复苏前景更加看好。
在今年1～10月，销售额排名前5位的房地产企业为保利发展、万科、中海地产、华润置业、招商蛇口，销售面积排名前5位的房地产企业分别为碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置业，依然保持了央企打头的特点。
从整体数据来看，TOP100房企销售总额为52977亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。其中TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。
关于房企销售额降幅扩大的主要原因，中指研究院企业研究总监刘水认为，首先，行业信心仍较脆弱，行业预期没有改善，近期个别房企流动性紧张，房地产企业风险仍在蔓延，也打击了行业信心；其次，政策放松及支持力度不够，特别是一线城市限购仍较为严厉，首套房及二套房首付比例没有调整放松，普通住宅认定标准没有调整，这些抑制了需求；最后，近期重点城市政策效果持续性不足，缺乏市场持续回升的“领头羊”城市，重点城市向三四线城市传导无力，没有力量带动整体市场出现明显修复。
值得庆幸的是，不少房企的短期负债压力有所缓解。截至10月31日，已有85家沪深上市房地产公司发布三季度财报。其中，现金及现金等价物余额均值同比下降6.8%，短期有息债务同比下降13.1%，现金短债比踩线企业较上年同期持平，短期流动性压力略有缓解；总有息债务同比下降了2.1%，但长期债务负担仍较重。记者了解到，今年已有数家头部民营房企相关境内债展期方案获表决通过，涉及金额超百亿元。
比如，融创中国于10月5日披露的公司境外债重组进展情况显示，寻求香港高等法院批准计划的呈请已经于10月5日进行聆讯，公司境外债务重组计划根据高等法院作出的指令获得批准。
碧桂园也在近期宣布有本金共计约人民币147亿元的9笔境内公司债券展期成功。碧桂园方面表示，上述境内债完成展期后，将有效缓解流动资金压力，有利于改善整体财务状况，稳定生产经营。
10月24日，远洋集团也发布公告称，“15远洋05”公司债第三次公司债券持有人会议，投票表决通过“增加公司债券利息兑付宽限期、豁免第三次公司债券持有人会议通知、临时提案等程序”事项。
中指研究院报告显示，从现金流结构来看，整体房地产企业的经营性净现金流同比显著增加，筹资性现金流持续净流出，现金流量净额仍为负。分不同类型企业来看，央企、地方国企现金及现金等价物余额均值同比分别增长8.8%、7.1%，短期有息债务均值同比分别下降4.1%、8.1%，短期偿债能力有所提升；民营企业、混合所有制企业现金及现金等价物均值同比分别下降33.3%、24.5%，短期有息债务均值同比分别下降20.5%、16.2%，短期流动性改善不明显。
政策方面，10月，监管部门更多以推进落实前期政策为主，明确大城市推动规划建设保障性住房，城中村改造明确三类推进方式。10月中旬，自然资源部已经向各省市主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0的限制等，或对“稳房价”“稳预期”产生积极效果。
与此同时，各地的房地产限制政策正在逐步放开。比如在10月，杭州市收窄限购范围，上海市优化金山区三个重点区域人才购房政策，上海市、北京市优化住房公积金贷款套数认定标准，成都市执行公积金“认房不认贷”，同时成都、济南、合肥等地取消地价上限。
然而，市场层面表现出了一定的滞后性。报告显示，10月，重点100城新房成交面积同比下降约10%，降幅较9月收窄。从供给端来看，在上月集中推售后，本月企业推盘意愿回落，重点50城批准上市面积环比下降超50%，同比下降超四成，供应规模处在低位。
不同的城市分化也十分明显。长三角、珠三角中南京、苏州、广州等城市新房销售面积环比增长，其中南京、广州在去年同期低基数下同比也出现增长，而多数城市10月市场表现较为平淡，销售面积环比下降，其中上海环比下降20%左右。
京津冀、山东、中西部地区除个别核心城市外，市场整体延续低温运行。其中，成都在9月收窄限购范围并取消144平方米以上住房限购，对市场活跃度形成较好带动，在低基数下10月销售规模环同比均出现增长；北京在9月需求集中入市后，市场活跃度持续性不足，10月新房、二手房成交规模环比均回落；青岛市场表现平淡，在高基数下环比降幅约30%，利好政策对市场活跃度的带动效果有限。
中指研究院报告指出，“认房不认贷”政策落地后，10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足，房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。当前，“稳房价”“稳预期”才能更好地促进房地产市场修复，从政策趋势来看，未来北京、上海、深圳有望按照因区施策原则，优化限购政策，广州限购政策亦有进一步优化空间；北京、上海优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等亦是重要方向。
从市场趋势来看，预计短期成都、杭州等政策优化力度较大的城市市场活跃度有望保持一段时间，若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市市场调整压力仍较大，短期市场或延续低迷表现。