原标题：2023深圳住宅市场半年报：新房量价齐跌 二手房备案量达三年来新高

　　2023年上半年，深圳房地产市场最终还是等来了“稳楼市”政策的出台，除了全面降准、降息外，3月份深圳跟进公积金贷款政策的调整，提高首套房公积金贷款额度最高至126万元。此外，较为重磅的无疑是执行了超2年之久的二手房参考价的松动。

　　4月20日，接到银行通知，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅做参考。虽然二手房参考价并未取消，但贷款不再以二手房参考价为准，无疑可以降低刚需及改善型客户买房门槛，能起到刺激需求加快释放、活跃二手房交易的效果。

　　此外，在5月份深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2023年度实施规划》，根据《实施规划》中住房供应计划目标，2023年，深圳计划供应分配保障性住房8万套（间）、建筑面积约419.04万平方米；计划批准预售和现售商品住房6万套、建筑面积约600万平方米。

　　3月24日下午，深圳市住房公积金管理委员会印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》，本规定自2023年4月7日起施行。《通知》明确符合以下情形之一的，公积金贷款最高额度可以上浮一定比例：

　　这意味着，政策调整后，满足条件的职工个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。这是近2年来深圳跟进的较为有实质性内容的稳楼市政策，对于首套房及多子女家庭购房给予支持，鼓励刚性和改善性住房需求。

　　3月17日，中国人民银行发布通知，决定于3月27日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。

　　对于本次下调，中国人民银行表示，是为了推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，打好宏观政策组合拳，提高服务实体经济水平，保持银行体系流动性合理充裕。由此可见，降准的原因依然是为了稳定经济，为提振市场信心未来稳经济措施会越来越多。

　　6月20日，央行公布了最新的LPR报价利率，下调10个基点，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，这是继去年7月份以来的首次下调。当下，深圳首套房和二套房的房贷执行利率分别加点30bp和60bp为4.50%和4.80%。

　　2023年上半年，深圳土地市场共计成功出让35宗土地，共计出让土地面积302.09万㎡，环比上涨0.68%、同比上涨91.86%；共计吸金290.25亿元，环比下跌52.8%、同比上涨12.86%。

　　上半年土地市场成功出让的土地中普通工业用地16宗、新型产业用地8宗、居住用地7宗、其他（物流用地、加油站用地或城市道路用地等）3宗、商业用地1宗。从土地出让的区域分布来看，全市除罗湖、福田、大鹏新区3区无土地成交外，其他各区均有土地成功出让。其中，龙岗区是成功出让土地最多的区域，共计出让12宗，以工业用地为主；其次为坪山区共计出让6宗；此外依次为龙华5宗，宝安、光明3宗，南山、盐田、深汕合作区3宗。

　　具体看居住用地方面，上半年深圳已迎来了2批集中用地供应，第一批次推出的5宗宅地均成功出让，第二批次推出的10宗宅地，在6月底已率先转让2宗，接下来的8宗将在第三季度陆续开拍。所以，截止上半年，深圳宅地共计成功出让7宗，南山1宗、宝安1宗、龙岗1宗、龙华1宗、光明2宗、坪山1宗，共计出让土地面积15.24万㎡，吸金211.73亿元。

　　7宗地块均为限价地块，均采用“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，吸引了华润、中海、保利发展、招商、中铁建、越秀、金茂、建发等头部房企参与竞拍。从出让结果来看，4宗地块触顶成交，3宗底价或接近底价成交，拿地主力以国企为主。

　　值得注意的是，位于深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地是上半年拍地备受瞩目的优质地块，该地块在4月底刚完成土地性质调整，由商业服务业用地变更为“二类居住用地+城市道路用地”，成为22年以来深圳湾“超总基地”唯一新增住宅用地，建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/㎡（不含室内装修价格）。该地块竞拍则较为激烈，最终经过100多轮竞拍，被中海地产以最高限价125.32亿元+自持58500㎡保障性租赁住房面积收入囊中，成交楼面价60349元/㎡。

　　上半年深圳宅地土拍取得的成果早在意料之中，宅地的热卖无疑将对目前冷淡的市造成一定的刺激，或将起到激活市场信心，改善市场预期的作用。

　　据统计，2023年上半年全市共计有71个新房项目获得85次预售许可证，总共39405套（含人才房）商品房获得预售许可证，环比下跌21.9%、同比上涨51.4%，总获批面积为383.54万㎡。

　　住宅产品批售方面，一季度新房预售项目有58个项目含住宅产品，获得72次预售许可证，共计34553套（含人才房）住宅产品获得预售许可证，环比下跌6.6%、同比上涨90.4%，总获批面积324.56万㎡，住宅供应占比为88%，住宅供应占比继续上升。

　　从住宅预售项目的区域分布来看，上半年除了罗湖区无新增预售外，其他各区均有住宅产品供应，且宝安、南山、龙华、龙岗和光明5区是主要的供应区，其中宝安区供应量最高，共计9748套住宅产品获批，占全市总量的28%。

　　回顾上半年新房市场整体表现，呈现高开低走的态势。一季度市场行情回暖，新房供应及开盘速度均有所加快，成交量也有所走高，但到了二季度供应量持续走高，项目整体去化率不理想。据统计数据显示，深圳上半年共计有超50个新房项目开盘，除极个别网红盘如海德园、深业云海湾等，在开盘当天取得较好的去化（海德园售罄、深业云海湾去化超95%），其他项目的去化普遍在30%-40%，更有甚者开盘当天去化率仅个位数水平。

　　虽然目前市场新房去化效果不理想，但并不对后期计划入市项目造成太大影响，预计供应量仍呈上升趋势。据深圳市住房建设局最新公布的信息显示，截至2023年7月3日，2023年第三季度计划入市的商品房项目34个，预计供应房源面积为1734907.52㎡，16984套，其中：住宅1470039.47㎡，14957 套；商务公寓33624.38㎡，222套；商业87101.67㎡，728套；办公144142.00㎡，1077套。（详见表）

　　从三季度供应区域来看，住宅供应量主要集中宝安、龙岗、坪山、光明4区，该4区预计入市住宅量高达11864套，占全市预计供应总量的81%。

　　2023年上半年，深圳一手住宅备案量呈量价均走低的趋势。据统计数据显示，上半年全市一手住宅共计备案16209套，环比下跌11.5%、同比小幅上涨0.5%；备案均价53189元/㎡，同环比均下跌，环比下跌6.2%、同比下跌8.5%。

　　分区域来看，上半年全市一手住宅各区备案量均呈现不同程度的下跌，其中跌幅最高的为南山区，环比下跌71.8%；跌幅最低的为龙华区，环比下跌22.9%。

　　从备案绝对量来看，龙岗区以2142套备案量排第一，紧随其后的为龙华、宝安2区，分别备案2029套、1983套，大鹏新区备案量最低，上半年仅备案74套。

　　从备案均价来看，各区一手住宅成交均价也都呈现不同程度下跌，南山区跌幅最高，为14.4%，但其备案均价则继续稳居第一的位置，为102050元/㎡，也是目前唯一一个均价破10万的片区。

　　上半年一手住宅备案量TOP10楼盘宝安、龙岗区最多各3个，此外龙华区2个，光明、坪山各1个。TOP10排在首位的是来自龙华民治的北站超核万象中心，上半年共计备案712套/7.91万㎡。从备案均价来看，以单价在6万元/㎡以下的项目为主，备案均价在6万元/㎡以上的仅2个。

　　2023年上半年，全市二手住宅共计备案16236套，环比上涨38.3%、同比上涨62.9%。总备案面积130.97万㎡。

　　自2021年2月8日指导价执行以来，加之疫情管控的影响，深圳二手房市场成交便陷入低迷状态。进入2023年疫情管控完全放开，且房贷额度不再以二手房参考价作为参考，二手房市场需求得到一定的释放，上半年备案量达3年来新高。

　　从各区备案量看，上半年各区备案量环比均呈现不同程度上涨，其中涨幅最高的为南山区，环比上涨49.5%；涨幅最低的为盐田区，环比上涨28.3%。

　　从备案量绝对值来看，排在第一的为龙岗区，共计备案3887套；紧随其后的为宝安、福田两区分别备案3400套、3317套。

　　上半年二手住宅小区备案量TOP10中，位于福田区的最多，共有5个项目入榜；其次是龙岗区，有2个项目入榜；此外，南山、龙华、宝安各有1个项目入榜。其中，位于福田香蜜湖的侨香村以101套/9359.85㎡备案量位居榜首，龙华的中心花园和龙岗布吉的嘉御豪园分别以78套/7703.73㎡、65套/6295.88㎡的备案量排在第二、第三名。

　　2023年上半年深圳住宅租赁市场租金水平延续了去年的跌势，据美联物业（深圳）蓝筹住宅租金显示，上半年全市租赁均价约84.9元/㎡·月，较去年同期下跌2.4%，较去年下半年下跌1.6%；租金回报率则呈上升趋势，上半年租金回报率为1.63%，同环比均上涨。

　　一方面，深圳市场保障性住房的支持力度持续加大，随着保障性租赁住房相关政策的落地、金融支持力度增加，租赁市场上保障性租赁房源快速增加，越来越多的人可以通过购买安居房、人才房或者租住保障性租赁住房解决住房问题，导致租赁市场需求减少。另一方面，受买卖市场不景气的影响，更多的业主会选择把房源拿出来对外出租，导市场租赁房源供给增加，导致租赁市场租金水平呈走低的趋势。

　　分区域来看，全市上半年租金水平仅宝安区环比上涨，涨幅为0.3%；其他各区环比均下跌，跌幅最大的为盐田区，环比下跌4.3%。从租金水平来看，福田区以110.6元/㎡·月的租金水平居各区之首；其次为南山区，租金水平为109.5元/㎡·月；租金水平最低的为龙岗区，为47.4元/㎡·月。

　　2023年上半年，深圳在楼市政策调控方面迈出了勇敢的第一步，不但调高了首套房住房公积金贷款额度最高至126万元，更有二手房贷款不再以二手房参考价为准，都给市场带来了实质性的利好。但就市场反应来看，购房者获得的刺激有限，不排除下半年政府会继续出台鼓励刚需及改善型住房需求的政策，以起到活跃市场交易的效果。

　　住宅市场方面，上半年新房市场虽然开盘入市的项目超50个，但仅个别网红盘能有较好的去化结果，如海德园A区售罄、深业云海湾去化超95%等，其他项目的去化普遍在30%-40%，更有甚者开盘当天去化率仅个位数水平，导致上半年一手住宅备案量环比量价齐跌。进入下半年，新房市场供应量继续加大，三季度预计入市住宅房源16984套，且发展商为加速回款，下半年或将推出更多的购房优惠，届时市场上可供选择的性价比高的产品或有所增加，新房市场成交量随之而上涨。

　　二手住宅市场方面，在一季度前期积累的需求集中释放，市场迎来一波回暖，但并非市场真正回暖，在二季度回暖行情便难以为继。目前，二手房市场客户信心仍较为欠缺，大多以观望为主；同时，不少业主对后市预期缺乏信心，怕跌破自己所持有的成本线，会选择将自己的物业挂牌出让，导致挂牌房源增加；此外，新房市场不断推出性价比高的限价新房产品，不少客户首选打新，进一步对二手房市场造成挤压。若无利好刺激，下半年二手房市场或将继续维持目前的水平，更不排除成交量进一步走低的可能性。ku酷游