年初，疫情结束，各界对2023充满期待，一季度也确实出现了开门红，但是4月以来，经济持续下滑，房产持续萎靡。

　　普遍反应是，ku酷游市场信心不足，“疤痕效应”，刺激不动，普遍迷茫，“等待戈多”...企业不敢投资，居民预防式储蓄，叠加海外经济放缓，三驾马车均面临挑战，房市、股市、汇率悉数承压。

　　我总觉得一件事，需要通过大力刺激才去做的话，就已经晚了。趋利避害，趋乐避苦，这是人的基本理性，主导了所有经济活动。

　　比如鼓励二胎三胎，2016年，中国出生人口是1883.2万人，2022年直接跌到了956万人，一半出生人口直接就跌没了。

　　各地出台了刺激政策，收效甚微，核心原因当然经济问题。有人呼吁生孩子是社会责任，“如果生是社会责任，那社会应该承担抚养费用，如果生是个人责任，那么社会需要尊重个人选择。

　　房地产也是这个道理。村里的二大爷有个轶事，“村里的猪集体便秘了，村长张榜四处求医。二大爷敲了敲烟袋说：如果使用了泻药和开塞露，也不管用，有没有想过很久没有喂食了。

　　二大爷的道理翻译过来是：不要看那些眼花缭乱的刺激。2024好不好，根本还是要看大家兜里有没有新钱。

　　7月24日会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，明确稳楼市基调。

　　8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，

　　9月1日，北京、上海等多地宣布落实认房不认贷政策；天津取消非城六区限购。

　　9月5日以来，沈阳、大连、南京、青岛、福州、郑州、合肥、武汉全面取消限购。

　　这一系列政策组合拳，力度为过去十年之最，诚意满满。但2023年上半年，全国商品房销售面积同比下降11.8%，销售额同比下降9.2%。其中，住宅销售面积同比下降12.6%，销售额同比下降10.5%。这是自2015年以来最差的表现。

　　我所在的大郑州，解除限购这么大的事情，也没有溅起水花，还是让我有点意外的。

　　现在有一种现象，越来越多的社会底层人沉迷于宏大而无用的叙事。这不是一个好现象。

　　经济史告诉我们，古今中外，经济发展好的时候都有一个基本特征：放水养鱼，减轻税负，尊重常识，勤劳务实，问题导向的实用主义。经济不好的时候，债务危机、信用缺失，舆论极端、社会动荡。

　　2023年上半年，全国期房交付率仅为54.8%，创历史新低。其中，一线%，二线年房地产热词是“延期”，2022就是“停工”，2023是“保交楼”，2024年可能是“房企重组”、“清算”或者“防止大面积烂尾”，这之后或许才会回暖。

　　3年也好，5年也好，但再大的雨也会总停，阴霾也总有散去的一天。人始终是情绪动物，大部分人都缺乏理性思考的能力。

　　乐观的时候会过分乐观，悲观的时候过分悲观。做投资恰好与之相反，当人们都乐观的时候，我们反而要悲观一点，当人们都悲观的时候要乐观一点，逆着走，有机会。

　　中国的城镇化，可能在人类历史上绝无仅有。但现在房地产市场，预期变化了，刚需缩水了，改善暂停了，远郊不热了。这种情况之下，2024年，房地产还能支楞起来吗？

　　改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

　　从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

　　但是也要看到不均衡：城市发展不均，拥产不均，产品需求不匹配，改善和豪宅缺乏，这些都是未来的机会点。

　　房价收入比，是指住房价格与城市居民收入之比。按照国际惯例，比较通行的说法认为房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

　　我国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北上广深、沈阳、贵阳、南京、大连和西安的比率都超过了10，郑州也超6。

　　2016年，中国出生人口是1883.2万人，2022年直接跌到了956万人，一半出生人口直接就跌没了，这里面有很多原因，但是房价太高，年轻人生活压力太大，绝对是主要因素之一。

　　根据克尔瑞统计的数据，购房客户中郑州改善客户占比由2015年的20%上升到2021年的45%，且在进一步的上升。2010-2016年是郑州刚需置业高峰，主力产品为90㎡小两房。

　　经过近几年的打拼，其中一部分人有了足够的积累，区域性改善盘就成了近两年的香饽饽，支撑市场。

　　但一二线城市的教育、医疗等资源对地市的虹吸效应，源源不断的人涌入，刚需也仍会是未来的主力。

　　其实，即使是当下，依旧有很多人需要房子，比如年轻人结婚需要婚房，有添丁的家庭需要置换房子，想让孩子上优质学校的有购学区房的需要等等。

　　从2022年开始，问题楼盘数量不断增多，延期交房的项目遍地开花，连带着大家对于整个房地产市场都不看好了。经济预期不好，再加上市场情况悲观，政策出台，但是市场却是不见好转，大多数人都处于一个观望的状态。

　　2024年，楼市将面临诸多变数，从政策调控减小到结构性的市场变化，再到房企的债务压力。这些因素将共同塑造未来房地产市场的格局。

　　对于投资者和购房者来说，需要更加谨慎地分析市场情况，关注结构性的特点，选择适合自己需求和风险承受能力的投资方式。

　　同时，财务规划和风险管理也至关重要。在不确定的楼市环境中，理性决策和多样化投资可能会是明智之选。

　　最终，未来的楼市走势将取决于多种因素的综合影响，所以要保持警觉并及时调整策略。

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