2023年以来各地为助力释放新房购买需求，根据自身情况出台多项政策。在当前二手房普遍难卖的情况下，宁波、南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多城市针对置换客群政府推出了“以旧换新”的政策，对于有需要“卖掉旧房 “再“置换新房”的购房者帮助他们缩短旧房出售周期，提前锁定意向新房，从而激活市场的改善需求。那么具体如何操作，这些政策成效又如何呢？
1.中介帮卖模式：主要分为3个步骤：签署协议，明确房源；锁定房源，优先售卖成交与否，履行合同。也就是购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房。一般旧房挂牌会有3-6个月的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金，购房者无需承担违约责任。当前大部分城市推行的都是这种模式，如宁波、南京、南通、淄博等。
2.房企回购模式：房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。其中海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴；扬州新能源房屋开发公司在房交会上也提供两种选择方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中的“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者购买新房该政策购房者无须等原有房屋卖出即可购得新房。
根据官方资料及克而瑞统计整理， 2023年9月6日淄博市推出首批“以旧换新”活动后，包括万科、旭辉、绿城等大型房企在内的12家开发商和房地产经纪机构代表签署合作协议。
9月7日南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布“换新购”活动，保利、招商、万科、中海、金基等企业均有参加。
9月19日扬州在发布试点通知后，仅万科地产、扬州中广置业2家作为试点企业参加，到9月30日扬州举办房展会，进一步扩大置换计划试点规模，新增华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地产、远大不动产、和润房产等开发企业和中介作为市区第二批购置新建商品住房“以旧换新”试点企业。
10月20日，宁波市为加快住房置换效率，满足居民住房改善需求，正式启动全市住房“换新购”活动，包括中海、保利、万科、伟星等房企均有楼盘参加，目前该市已有34个楼盘以及23家房产经纪机构参与该活动。
目前针对 “以旧换新”活动，部分地方政府也可能会给到相应的补贴，开发商反应也较为积极，除了可以盘活存量房外，也对项目大户型的去化带来了积极作用。有国央企背景的房企也可以通过自身优势调动多方资源，促进新房与二手房之间的轮动。但对于回购模式，对房企的实力有一定的要求，民营企业还是要测算好回购的成本以及后续对旧房处置的合理性，提前规避风险。同时，买、卖两端的交易都可能产生纠纷，房企和中介机构也要注意各个环节的衔接。
从各地政策出台后，市场销售端的反应来看，对于中介帮卖模式，虽然购房者可以借助开发商的资源，集中优势资源对旧房进行销售，帮助客户加快二手住房销售速度，有利于缩短二手住房售出周期。但在当前“卖一买一”的客群逐步入市，二手房挂牌数量持续上涨、成交量未见起色的情况下，多城市推行的该模式成效有限，“去化难”依旧是难题。如最先实行的淄博政策出台至今，也未见明显增量；南京推行的“换新购”，参加的房企虽然不少，但加入的房源一般是难去化的顶楼等难去化房源、项目尾盘、或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果也不明显。
但对于开发商回购模式，把购房者原有住房兜底回购，给予了实打实的优惠，却有较为显著的成效。比如南通的“以旧换新”就取得了较好的效果，主要在于一方面开发商兜底购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠；另一方面，用于换新购的新房房源是一栋楼，新房房源较好，使得最终的去化效果也较好，双节期间成交的50%来自该活动。济南绿地澜庭公馆在2023年7月的时候试点了该模式，流程为：客户旧房价格评估；开发商牵头项目合作方（项目施工方、承包商）参与，开发商对购房者的旧房进行收购，用于买卖或者工抵；客户支付新房购房款。在该模式下，该项目2个月间成交达30余套。
除此之外，部分城市针对“以旧换新”给予差价补贴也取得了相对不错的成效，这种“以旧换新“的交易成本跟自己去操作置换相比，可以得到政府给予的总房款1%-3%的补贴，甚至在南通出台了购房者旧房可低于市场价出售，降价部分(最高20万元)由招商蛇口进行补贴，与贝壳合作，卖旧换新1%好赞补贴等。例如9月济南万科城也推出了“以旧换新”政策，购房者订房后有一个月宽限期，此外有1-2%的新房优惠，支持二手房交易环节的中介费，政策已经推了一个月，促成置换十套左右。
当前政策出台后的成效不一，兜底销售、给予差价补贴等实打实的优惠成效显著。不过这对开发商的背景实力有一定的要求，在当前房企资金流动性不佳、库存去化难的情况下较少企业选择该模式，但实际操作端也证明了，如若房企可以联动其供应商将旧房用作工抵房、进行出租或者二次销售，也可以帮助房企化债，同时去化新房源。
从各方机构统计数据来看，部分城市二手房挂牌量已经超过20万套，这也印证了房地产市场供求关系已发生转变，从卖方市场转向买方市场。除了一小部分具备学区优势或者急售降价的房源得以成交，大部分房源依然还是激增的挂牌量其中之一。叠加楼市政策优化，部分“卖一买一”置换需求的购房者也开始入市，从而推动了二手房挂牌量的再度上涨。
大多数人只有卖掉旧房子才能购买新房，“以旧换新”政策一定程度上能帮助置换需求客户加速卖掉旧房子，降低其在置换过程中的机会成本，打通一二手房市场的轮动，激活市场的改善型需求。而通过出售旧房获得财政补贴等系列实打实的政策优惠，也可降低购房者购买新房的成本，盘活存量房，提高市场活跃度。针对二手房交易时间长、成本高等问题，除了“以旧换新”外，多地取消或松动二手房交易指导价等，也在尝试出台新政策以加快流转。不过要想让政策收效，实践证明，结合自身城市特点，实打实地帮助购房者解决问题的政策才是补足楼市缺失的关键一环。