9月、10月是房地产传统的营销旺季，市场上一直有“金九银十”之说。一般来讲9月、10月都是楼市成交量的高峰期，代表着一年房地产市场的现状和趋势。尤其是今年，房地产市场暖风劲吹，8月底9月初，广州、深圳、上海、北京先后宣布执行“认房不认贷”，而后包括成都、武汉、长沙在内的超40多个城市宣布跟进调整放宽政策。

　　在“认房不认贷”政策全国铺开的背景下，今年的“金九银十”成色如何？10月19日，国家统计局公布了9月70城房地产数据。从一线城市来看，新房销售价格环比由8月的下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%。

　　国家统计局数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

　　从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%，其中北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。

　　从同比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%，广州和深圳同比分别下降1.7%和3.0%。一线城市二手住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京同比上涨1.1%，上海、广州和深圳同比分别下降1.9%、3.8%和1.0%。

　　在业内人士看来，北京楼市的稳中有涨，主要是因为高端改善需求入市带来的结构性拉升。

　　比如9月3日，高端改善项目北京融创壹号院开ku酷游盘，单套总价3000万起，据融创中国官微，9月3日开盘当天获得169套认购，总计认购额达56.2亿元；同样还有北京城建的天坛府，也是9月推出，单价13.9万元/平方米。

　　这些高价盘的集中成交带动了北京新房近期成交的回升。不止是新房，北京二手房成交也升至1.2万套的枯荣线%多，比去年同比也增长了10%以上，可以说是恢复势头明显。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟告诉北京青年报记者，这样的成交回升，一方面是北京整体市场在认房不认贷之后就开始活跃，包括二手房交易量也开始上涨。另一方面，置换类需求不断增加，带动楼市开始企稳，不再下降，甚至从结构上由于改善需求的入市，拉动了成交价格微涨。

　　虽然成交恢复势头明显，但在诸多利好的共同加持下，楼市并未走出真正的“金九银十”行情，二手房成交量对比今年3月份的2.2万套的高点，还有明显差距。并且有一个新问题开始出现，那就是网签量大增的同时，挂牌量也依旧大增。“认房不认贷”调整以来，新增挂牌量1.6万套，北京二手房总挂牌量超过了16.6万套，也就是说这一个月多卖了4000多套之后，依然多增加出来了1.6万套挂牌，属于是越卖越多的节奏。

　　少数一线城市之外，大部分二三线城市依然承压。根据国家统计局数据，二三线城市商品住宅销售价格在9月仍然呈现环比下降。从环比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比8月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与8月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比8月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅比8月扩大0.1个百分点。

　　张宏伟表示，有成交量回升的城市基本上是靠降价或渠道费用的增加的结果。三四线城市仍然有较大的去库存压力。当下各城市也正在检验落地政策的效果，一旦政策效果不及预期，那么，后续仍然可能有其他政策组合拳陆续出台落地。

　　从9月房价数据可以看出，一线城市呈现率先领涨的态势，但是，二三线城市的楼市还有待于进一步回温。并且回暖的一线城市，对比过往的“金九银十”也显得成色不足。那么，接下来的四季度，楼市将如何走？

　　对此，58安居客房产研究院张波表示：“目前政策的确加速了市场复苏的预期，但由于大环境不确定性依然存在，以及居民对于未来收入预期等因素存在，今年市场总体将维持‘弱复苏’态势”。面对回暖张宏伟认为，市场仍然处于多变的复苏过程中，一线城市的回暖只代表政策起到了促进作用，可以短期刺激楼市，但长期仍需要为市场建立信心，也需要有一定的耐心，等待市场进一步复苏好转。

　　近日，万科集团董事会主席郁亮在媒体发布会上表示，房地产市场具有向上修复的动力，类似于现在的旅游需求的报复性增长，反弹的力度将取决于之前压了多久。

　　郁亮表示，虽然9月份楼市成交数据有所好转，但受舆论的引导，房地产市场情绪仍比较悲观。导致这种悲观情绪的原因，一是过剩论，认为市场上房子太多了；二是政策没用论，认为宽松的政策没起到作用。这两个论调都影响了市场情绪。

　　对于过剩论，郁亮表示，有两个原因：第一，是被平均了。根据最新人口普查数据，我们的城镇居民人均住房面积在36.8平方米，但其实像深圳这样的大城市，人均居住面积仅为21平方米，大城市实际上被小城市平均了。如果折换成使用面积，我们现在相当于40年前日本的人均居住水平，随着经济发展，老百姓生活水平提高，不可能还停留在40年前日本的水平上。

　　第二，在居住问题上，我们仍面临居住升级的需求，比如旅居需求等，都是在满足基本居住需求后的升级需求。

　　所以，我们判断目前的房地产市场是颠过头了，有向上修复的动力，反弹力度多大取决于需求被压制了多久。

　　而对于现在的房地产的政策是否起到作用？郁亮认为，政策肯定是有用的，虽然政策不是万能的，但还是有用的，比如9月份市场好转就是市场修复力量和政策发力共同作用的结果。

　　当然政策还有可以做得更好的，郁亮举例道：比如已经有的政策可以落实到位，比如地方政府可以更好地利用因城施策的工具，根据自身需求，自身市场情况，做相应的调整。

　　有的城市供给端供地太多，是否可以放缓或者暂停一下土地供应；有的城市比如错配的土地资源，像商业办公之类的，是否可以调整为受市场欢迎的东西呢，都可以探讨。

　　最后，对于房地产市场的走向，郁亮表示，市场短期仍有压力，但长期仍然非常有信心。