ku酷游1-10月，商品房屋竣工面积175.98万平方米，增长78.24%，其中，住宅竣工面积为144.91万平方米，增长94.91%;商品房屋销售面积153.60万平方米，增长60.56%，其中，住宅销售面积134.85万平方米，增长72.96%;商品房屋销售额43.33亿元，增长80.11%，其中，住宅销售额35.89亿元，增长92.20%。

　　2019年中山镇区楼市供应量达81.73万平方米，总量是城区的2.5倍。其中仅2019年上半年中山市建设局公布的资料显示，商品房开工面积城区仅为67.63万平方米，而镇区商品房开工面积则达到112.08万平方米，在2019年以前的销售排行中，城区多个项目占据销售榜的前十名，但自2019年以来，占据主要位置的基本上是镇区盘，中山房地产的发展重心由城区转移到镇区。

　　在城市东移、广珠轻轨过境等利好刺激下，城东楼市近年发展迅速，楼价也不断走高(去年该区域的主流价格在3000元/㎡以下，但今年主流价格已达3000元/㎡以上)。大盘(如尚城、聚豪园)的不断涌现，使城东的居住氛围日益浓厚，居住环境日渐成熟，深受外来人员和年轻白领追捧。

　　我司年前曾针对各楼盘的促销活动进行详细市场调查，发现目前各地产商的销售阶段还是楼花为主。此时急于在成为现楼前出货，但并没有推出大型的促销活动，只是推出少量一口价单位，或在售楼现场有9.8折左右的折扣不等，而这些优惠还只是针对未交楼的楼花执行，较多成为现楼的楼盘没有折扣。从这里可以看出消费者的日渐理性，不会因一时优惠就匆匆下定，可见促销将不再是营销的唯一法宝。

　　据行业有关资料显示，中山置业者以面积在100-120㎡的房型需求最大，约占44%;其次是面积在120-140㎡的房型，占20%;80-100㎡与140-160㎡的房型需求分别占15%、11%;70-80㎡的房型需求相对较校因此，面积在100-120㎡的三房备受广大置业者的追捧，并成为中山的热销户型。

　　在02、2019年，市区所推出的户型讲实用性，60-80平方米的做两房，90-120平方米的做三房。而到2019年，万科城市风景、朗晴轩等盘三房面积均在110平方米以上，最大的达到138平方米。镇区盘在楼盘质素、客户定位与城区尚存在一定差距，户型设计仍以实用性为主导。

　　■ 各地产商品牌意识增强，开发水平、营销水平大幅提高，推广规模与力度空前;

　　面积在100-120㎡的三房将成为下一阶段主流产品和主要的竞争领域。社区化的楼盘更受欢迎。

　　市场的饱和及供应量不断增加，将导致整体市场价格渐趋平稳，这一点在中高端产品市场上表现得尤为突出。面积在90120平方米之间的中、小户型，单价在20193000元/平方米，总价25万左右，首期48万，月供10001500元的楼盘项目市场空间比较大。

　　根据中山市统计局统计数字，本地城区户均居住面积已约达100平方米，城区人均居住面积约达30平方米，农村人均居住面积约达34.2平方米。中山楼市已经进入了二次置业时代。中山市房地产第一轮消费主体是一部分先富起来的高收入群体，为自己购买的住房，政府机关企事业单位购买大量福利房，在20世纪90年代前8年也居于消费主导地位。第一轮的消费主体无疑最先成为二次置业者，他们看到日新月益的楼盘，无论是规划、环境、物业管理都越来越进步的新楼盘，也步入二次置业的新阶段。经福利分房的公务员群体也开始通过自己的选择购房，也算是进入“二次置业”阶层。大批在乡镇以及城郊地带自建房的人士，大都具有较强的经济实力，为了寻求社区的安全感和归宿感而重新选择质素高的社区。

　　目前市场中具有购房需求的将是大量用于自住为改善居住品质的二次置业者和满足成家基本需求的新婚人群。

　　教育地产带动片区效应：该区域范围内有市重点中学华侨中学北校区，省一级学校中山市实验小学，石岐区第一小学，中港英文学校，阳光花地幼儿园等。

　　老城区配套成熟置业之选：旅游综合商业广唱大信新都会，汇集品牌商家：大福源，置禾超市，麦当劳，屈臣氏，国美电器等，石岐购书中心，石岐影剧场，夏威夷水疗馆，著名食街厚兴食街，饮食名店张溪，人民医院。

　　房地产市场发展比较成熟：北区房地产市场开发时间较早，开发的楼盘数量比较多，已经形成了良好的居住氛围。

　　北区市场上在售楼盘总建筑面积有76万平方米，但这些在售楼盘实际上可售的面积远远小于这个数，因为北区的在售楼盘都处于后销期阶段，目前基本上没有新开发的楼盘。据粗略统计，目前在售的楼盘建筑面积大约在12万平方米。

　　北区楼盘的供应量仅次于东区，但其市场需求量却十分畅旺，基本上没有出现滞销的楼盘和烂尾楼的现象。随着老城区配套成熟、教育地产带动片区效应和商业氛围的浓郁，选择在北区置业的人群呈显增长势头，从北区二手商品房市场交易异常活跃就可见一斑。未来北区楼房的需求量依然很大。北区楼房需求特征：

　　客户构成比较复杂，附近二次置业的居民，为子女就读名校而入住北区的客户，附近工作的管理层、中高级职称的技术人员，还有本区域内的个体经营客户。

　　由于北区可开发土地十分有限，未来北区的城市框架将向港口方向拓展，房地产发展格局将向港口方向发展和进行旧城区改造工程。目前大信新都汇已经在大信新都汇在东明桥河的对岸购买下996亩用地，项目名海岸家园，于3月18日开售，价格由3200-3500元/㎡.此外还打听到番禺一家地产商亦在此附近购买下一幅地皮，略比大信新都汇那幅地校未来一两年内延东明桥方向将有两个大项上市。

　　1、二者适用对象不同。商品房预售许可证的适用对象是期房，因为该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目未建成时便可销售的标志。商品房销售许可证的适用对象是现房，因为该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目竣工后便可销售的标志。

　　2、二者办理条件不同。商品房预售许可证和商品房销售许可证的办理条件不同，虽然它们都要求房地产开发企业必须已经取得土地使用权证书、建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书，但若要取得预售许可证，则要求开发企业已投入的工程建设资金需达到总投资的25%以上，且已经确定施工具体计划和竣工时间，建立了商品房预售监管账户。

　　若要取得商品房销售许可证，则要求该房产开发项目已经竣工且验收合格，此外，该房产的供水、供电、燃气等配套基础设施也必须已具备使用条件或者已经确定交付日期。

　　自1988年我国实行货币化分房政策以来，房地产快速发展。一方面，极大地改善了我国居民的居住条件，但另一方面，日益高涨的房价让广大居民望房兴叹。与此同时，也促使政府对房价的调控措施频出。

　　2007年，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍；年底，国家出台了《经济适用住房管理办法》来增加经济适用房的供给，抑制炒房行为。2008年，国家房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房供应外，再加上央行加息，多个城市出现了房屋成交量下跌的态势，房价涨幅开始放缓。2009年，主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给；2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；3、要加强市场监管；四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。2010年，中央对房地产进行史上最严厉的宏观调控《国十一条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施，将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。2011年，新“国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套房及以上不发放商业贷款。2012年，住房信息系统联网。2013年，了新的房地产市场调控政策“国五条”。

　　在这种房价一路看涨和政府宏观调控措施频出的情况下，未来中国商品房的走势如何是普遍关注的问题，本文通过对商品房屋销售价格的历史数据的内部挖掘和分析，希望找到一个未来我国商品房价格走势的方向，为政府进一步宏观调控提供一定的依据。

　　检验结果表明：Q统计量的P值均大于0.05的显著水平，说明不能拒绝原假设，故认为该残差序列为白噪声。说明模型MA（1）通过了检验。

　　通过建立模型，可以利用EVIEWS计算预测2013年的商品房屋的销售价格，这就为政府进一步宏观调控提供一定的依据。本文针对济源市商品房销售价格快速上涨的趋势，提出了一下的政策建议：

　　第一，要根据广大购房者的需求，适当加大经济适用房的建设，限制高档住宅特别是别墅的盲目开发和大规模建设，加大小户型房屋建设，满足中低收入者对购房的需求，缓解城市住房需求压力。

　　第二，根据房地产市场的需求，增加土地有效供给，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。同时改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。（作者单位：贵州财经大学数学与统计学院）

　　[1]付淼.我国房地产投资和宏观金融数据的协整关系 [J].生产力研，2007.04.

　　[2]沈悦，刘洪玉.住房价格与经济基本面：1995年-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004.06.

　　房地产业作为基础性和支柱性产业，是拉动国民经济增长的重要因素。房地产价格集中反映了市场的供求关系，传递着房地产市场最为重要的信息。房地产市场是地域性很强的产品市场，而深圳作为一个快速发展经济特区，创造了举世瞩目的“深圳速度”，其房地产市场亦具有一些特殊性。关于房地产价格与各个经济变量之间的关系，很多学者用不同的计量方法，从不同角度进行了研究。本文试图以格兰杰因果检验方法探寻房价与固定资产投资间因果关系，并在此基础上建立自回归分布滞后模型对数据进行拟合。

　　变量选取：被解释变量―固定资产投资额，用FCI表示；解释变量―房屋销售价格指数，用HPI表示。

　　资料来源：本文采用年度数据，样本区间为1997―2010年。深圳市房屋销售价格指数的数据资料取自《中国统计年鉴》，固定资产投资额数据来自《广东统计年鉴》。本文使用的软件为Eviews6.0。

　　我们知道，对于非平稳的时间经济序列，在做线性回归之前，必须进行单位根检验，以排除“伪回归”现象，保证分析结果的可靠性。通常单位根检验的方法有DF、ADF、PP法等，而滞后阶数的确定采用的是最小AIC或SC信息准则。本文采用ADF法进行单位根检验，结果（表1）可知，房屋销售价格指数与固定资产投资额都是非平稳变量，进行自然对数变换后，lgHPI仍然非平稳，而lgFCI平稳，对lgHPI取差分后检验，表明ΔlgHPI是平稳变量。

　　注：1.检验类型T和C分别表示在ADF检验中有趋势项，常数项，括号中的数字代表滞后阶数（由AIC和SCI信息准则决定）。 2.Δ表示取一阶差分。

　　格兰杰因果检验是检验经济变量之间因果关系的方法，基于以下统计推断思想：如果变量X引起变量Y，则变量X的变化将先于Y的变化。由表3可知，ΔlgHPI是lgFCI的格兰杰原因，但lgFCI不是ΔlgHPI的格兰杰原因，即房屋销售价格的提高将导致固定资产投资额的增加。也就是说研究房屋销售价格的变化有助于对有效的固定资产投资额进行预测，反之，则不成立。

　　房地产是投资周期较长的产品，本期的投资额应该根据前几期的房价、投资额和本期房价来决定。正好，自回归分布滞后模型（ADL）是分析这类问题的常用工具。

　　我们首先建立一个含有一个外生解释变量，解释变量与被解释变量各滞后两期的ADL(2,2,1)模型，得如下结果：

　　我们采用逐步回归法排除统计意义不显著的变量，观察上述模型，发现lgFCIt-1的回归系数对应的t值较小，予以剔除，再次回归，结果为：

　　该模型各解释变量都高度显著，DW值接近2、ARCH值小于1，表明该模型不存在自相关和异方差，R2仍然高达0.9489，整体拟合效果仍然比较理想，因而，该模型可以作为反映固定资产投资额和房价之间关系的ADL模型。

　　对于大多数的产品市场来说，价格和供给间存在双向因果关系，价格上涨导致供给增大，供给增大会导致价格降低。而本文研究的深圳市房地产市场，房价对固定资产投资存在单向的格兰杰因果关系，即研究房价的波动性有助于预测固定投资额的走势，而固定资产投资额对房价却没有预测能力。表明房价存在不理性的因素，供给并不是影响房价的主要因素，而需求是主导因素，这也与房市多年的卖方市场有关，所以政府应出台相关政策，如保证保障性住房的投资额度、房市价格管理政策等，以抑平市场不合理的投资、投机性需求。（作者单位：河北大学经济学院 071000 河北保定）

　　依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，委托人与中介人在平等，自愿的基础上，就房屋租赁中介的有关事宜达成协议如下：

　　甲方委托乙方在委托期限内为其中介寻找符合以下条件的房屋(必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线)，并协助促成其与出租人签订房屋租赁合同：

　　坐落：____;楼房为___室___厅___卫;平房为___间;无装修;一般装修;精装修;防盗门;有线电视接口;空调;天然气;煤气;集中供暖;土暖气;热水器;电话;电视机;电冰箱;洗衣机;上下水;家具____;楼层：___;结构：____;朝向：____;建筑面积：_____平方米;月租金标准：____元;租期：____;房屋用途：_____;

　　超过以上期限仍需要中介服务的，双方另行签订中介合同或以书面形式将本合同委托期限延长。

　　乙方应当制做看房的书面记录，列明房屋的具体地址，看房时间及其他事项。看房记录需经甲方签字确认，由双方各执一份。

　　乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足出租人提出的特别条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付看房费。

　　(四)不得在委托期限内及期限届满后____日内与乙方介绍的出租人进行私下交易。

　　(二)应尽力完成甲方的委托事项，按照本合同第一条甲方提出的条件为甲方寻找房屋，将处理情况及时向甲方如实汇报，为甲方看房和与出租人签订房屋租赁合同提供联络，协助，撮合等服务，并促成甲方与出租人的房屋租赁合同成立;

　　(三)应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，并且甲方满足出租人提出的特别条件要求;

　　(六)应保证为甲方介绍的出租人具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证，营业执照等身份资格证明;保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或者其他权利纠纷;

　　(七)收取看房费，佣金，中介活动费用的，应向甲方开具合法，规范的收费票据;

　　三、商品包装应按运输部门规定办理，否则运输途中损失由甲方负责。如因不符运输要求，乙方代为改装及加固，其费用由甲方负责。

　　六、手续费收取与结算按下列办法：按销货款总额____%收取手续费;待乙方收到货款后，即给甲方结算并扣回代垫费用。

　　七、甲方代销商品应与样品相符，保质保量，代销数量、规格、价格，有效期内如有变更，甲方必须及时通知乙方，通知到达前，已由乙方签出的合同，应照旧履行。如因质量或供应脱节而造成的损失和费用(包括手续费)，均由甲方负责。

　　九、本协议一式____份，甲方____份，乙方____份，自签订日起生效，有效期____月。

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》之规定，甲方特委托乙方销售甲方的房地产开发项目，经甲、乙双方平等协商，达成如下协议：

　　第二条委托销售房屋为________[预售商品房][现房]，商品房预售许可证号：_______(商品房屋注册登记证号：_________)

　　(一)整体包销：乙方在一定期限内以甲方名义销售，向甲方支付包销价款，获取销售差价利益，并保证在包销期限届满时完成甲方应售商品房。

　　(二)风险：甲方在未支付费用的情况下，乙方作为甲方的人对房屋进行销售，产生的权利义务由甲方承担，乙方按销售业绩及约定获取报酬。

　　(一)本合同约定的销售范围内的房屋价格按下列第_________项执行：

　　(三)房屋售价经甲方同意折扣销售的，服务费应按下列第________项计算：

　　甲方_________[同意][不同意]由乙方代收购房定金及预付款;如甲方同意代收的，乙方应在收到购房定金及预付款后________日内将代收款项交付给甲方。

　　(二)甲方提供营业执照、资质证书、土地使用证复印件、商品房销售委托书、商品房合同范本及物管合同;现房委托销售的，还应提供《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》。

　　(三)提供项目的商品房预售许可证或商品房屋注册登记证、房屋分层平面图、户型图等销售资料。

　　(五)未经乙方同意，不得将本合同约定的代售房屋自行销售或另行委托他人销售。

　　(四)如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况，不得超出甲方认可的宣传范围进行宣传。

　　甲、乙一方或双方有违反本合同条款的行为，应向对方支付本合同总销售金额______%的违约金;因此给对方或者第三人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　如乙方在本合同签订之后_____月内，所销售的房屋少于应销售房屋套数_____%的，甲方有权在_____月届满之时，解除本合同

　　如乙方在本合同规定的期限内未完成受托销售义务，未售出的房屋，甲、乙双方同意按下述方式处理：

　　(二)乙方将未售出房屋退还给甲方，但乙方应向甲方支付未售出房屋总售价_____%的违约金;

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，遵循诚实信用原则，在平等自愿的基础上，就甲方独家委托乙方销售甲方名下房产一事达成以下协议，以兹共同遵守。

　　甲方将位于 市 区的房屋(以下称“该房屋” )委托乙方进行销售。该房屋建筑面积为 平方米，楼层为 ，总层数为 ;房屋所有权证书编号为 ，

　　房屋性质为 (以上均以产权证上登记为准)。该房屋符合国家法律、行政法规的相关规定，允许上市进行交易。甲方拥有对该房屋合法处分权，如甲方为人，该房屋所有权人的合法授权。

　　2.3 乙方承诺在合同生效后天内促成客户以不低于上述委托价格与甲方达成交易，订立《房屋买卖合同》。乙方为此支付保证金 元，如果乙方未能实现上述承诺，则将该款项补偿给甲方;若在委托期限内乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖合同》，则甲方应于订立该合同当日向乙方返还已收取保证金。

　　2.4 在上述期限内甲方不得自行销售上述房屋，亦不得委托第三人进行销售。在此期限内双方未经对方同意，均不得单方变更、解除本合同。

　　2.5如果本合同约定的期限届满，乙方未售出该房屋，自期满之日起七日内甲方未与乙方办理合同解除手续(乙方亦未收到甲方书面通知延迟办理解约的)，期自期满之日起自动顺延2个月。本合同有效期相应顺延，且不作为乙方违约处理，该顺延期内乙方将房屋售出的，甲方应依本合同的约定返还保证金并支付相应的服务费。

　　在委托销售期限内，乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖合同》，则甲方应于订立该合同当日，支付乙方中介费，数额为最终销售价格的 1 %。

　　4.1.2 本合同期限届满，乙方未能提供客户与甲方签署《房屋买卖合同》，乙方依据本合同第2.3条支付给甲方的保证金，甲方可不予返还。

　　4.1.3 为担保本合同履行，甲方在合同签订当日将如下证件及物品，暂时交由乙方在委托期限内保管：

　　4.1.4当乙方推荐的客户同意以不低于上述委托价格购买该房屋时，乙方有权代收客户购房保证金，在乙方收取保证金并通知甲方后___个工作日内，甲方不得以任何理由拒绝与乙方推荐的客户签署《房屋买卖合同》，否则视为违约，违约金等同客户意向金。

　　4.2.1 乙方应履行甲方委托事宜，寻找意向客户，促成乙方推荐的客户与甲方最终达成交易。

　　4.2.2 乙方向甲方支付保证金【大写】 ，双方约定保证金支付时间为 。

　　4.2.4 乙方应妥善保管甲方交付的相关证件及物品，如因乙方原因造成上述证件及物品丢失或损毁的，由乙方负责。

　　为保证顺利促成甲方与乙方推荐的客户房屋买卖交易，保护其合法利益，甲方保证对如下事项做真实陈述，未做任何隐瞒：

　　5.1.4 若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人的书面同意，有权代表其他共有人签署本合同。

　　5.1.5 甲方已如实向乙方介绍此房屋基本情况，不存在虚报房龄，隐瞒房屋质量问题及自杀、凶杀等非自然死亡之情形。

　　6.1.2由于甲方人为原因，导致乙方推荐的客户不能顺利购买该房屋，包括但不限于甲方与第三方自行订立房屋买卖合同;甲方以赠与等方式转移该房屋所有权;甲方与乙方介绍的客户私下或通过其他中介成交;甲方利用乙方提供的信息与第三人成交;甲方擅自将该房屋出租，导致交易过户手续无法继续办理。

　　6.1.3 甲方违背本合同第5.1条之陈述和保证，隐瞒足以影响乙方推荐的客户签订房屋买卖合同的因素。

　　6.2.1 如甲方有6.1.1的违约行为，甲方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，甲方应返还保证金，并向乙方支付数额相当于保证金的违约金。

　　6.2.2 如甲方有6.1.2和6.1.3的违约行为，甲方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，甲方应返还保证金，并向乙方支付数额相当于该房屋委托价格的 3 %的违约金。

　　6.3.3 乙方有违背本合同5.2约定之陈述与保证义务，做虚假陈述的，应承担违约责任。

　　6.4.1 如乙方有6.3.1和6.3.2的违约行为，乙方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，乙方支付的保证金作为违约金，甲方不予退还。

　　6.4.2 如乙方有6.3.3的违约行为，乙方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，乙方向甲方支付数额相当于该房屋委托价格的 3 %的违约金。

　　如因洪水、地震、火灾等不可抗力的原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。

　　在本合同履行过程中产生的争议，双方应协商解决，协商的结果以补充协议的方式做出，与本合同有同等的法律效力，协商不成，双方同意按照第 种方式解决纠纷。

　　本合同一式 贰 份，自甲乙双方签字盖章之日起生效;若甲方为人，则本合同自该房屋所有权人授权委托书送至乙方之日起生效。

　　2014年以来，房屋销售异常火爆，房价一涨再涨，房屋销售记录一再打破，看房人数也一增再增。与此同时，房产企业信息化管理却较为滞后，有的没有实现信息化管理，纯手工记录，有的仅仅实现部分信息化，例如只对所售房屋进行管理的软件，而对于看房新老客户的资源，都是通过销售人员用笔来记，所以顾客信息很难实现企业内部共享，浪费企业的信息资源，同时也可能由于销售人员的离职而造成企业资源的丢失。我们根据房地产行业销售管理的特点，同时融合CRM中客户关系管理的一些理念，再结合信息化处理的关键要素而推出的一款用来解决房地产行业销售问题的应用软件。

　　随着互联网技术的高速发展和J2EE（Java 2 Platform Enterprise Edition）平台的广泛采用，基于B/S体系结构的web技术发展越来越成熟。在软件开发的设计模式中，MVC设计模式克服了传统Web应用开发方式的弊端，通过传统的三层结构加上控制器的方式，来适应越来越复杂的多层Web应用系统的设计需求。因此，采用在房地产营销管理系统采用此技术。

　　软件设计中的分层模式，是软件设计中一种最常用的架构模式，它也是很多架构的基础。它主要是将解决方案分割到不同的层中，在同层之间保持高内聚，层与层之间保持低耦合。这种设计架构有利于团队开发及软件的维护和二次开发，通常我们说的分层都是三层架构。

　　三层主要包括表示层、业务层、数据访问层。表示层作用是主要和用户进行交互，通常所说的UI层，数据访问层作用是主要和数据库进行操作，即数据库的增删改查。业务层作用主要是通过表示层传过来的数据，调用数据访问层的一系列方法实现某个功能。三层架构如图1所示。

　　从图1可以看到，数据访问层只对业务层负责，业务层只对表示层负责，表示层直接与用户进行交互。其中实体层可以作为数据的载体，在三层之间进行数据的传递。

　　MVC设计模式是一种经典的设计模式，它为B/S软件设计问题提供标准的解决方案。它的优点是可以使用同一模型处理多个请求，对于客户端的增加更加容易，可以很灵活的设计和实现模型对象。

　　MVC设计模式由模型（modal）、视图（view）、控制器（controller）三部分组成。模型对象主要是接受控制层传入的数据，调用数据房屋层实现某一业务功能，主要包括实体层、业务层。视图对象提供模型组件以开发用户界面，主要包括UI（JSP、HTML等）。控制器对象充当应用程序视图ο蠛湍P投韵笾间的中间对象，主要包括servlet、filter等。MVC设计模式如图所示2所示。

　　从图2可以看到，客户端把请求给控制器，控制器调用业务层，业务层调用数据访问层实现业务层功能，业务层把结果带给控制器，控制器根据业务层的返回结果，跳转到相应的页面，在此过程中，实体层作为数据载体，进行数据不同层之间的传递。

　　基于MVC的房地产营销管理系统针对房地产销售、房地产的市场营销、买房客户的服务三个核心业务，并将房产广告、买房客户确认、销售人员销售反馈、客户成交、财务收款、财务催款、售后服务、问题投诉等管理环节紧密结合，形成一种性能优化的且高效的实现管理房地产营销业务流程的系统。系统流程如图3所示。

　　针对企业的需求进行细致的分析，再结合软件架构的设计，最终确定房地产营销系统模块如图4所示。

　　由图4看出房产营销管理系统主要分为八个大的功能模块，分别是：系统管理模块、统计分析模块、广告营销模块、客服管理模块、财务管理模块、销售管理模块、项目管理模块和公用管理模块。在这里以部分模块的部分功能为例。

　　房产项目管理模块主要包括物业管理、楼座管理、户型管理、房屋管理、付款方式管理、价格管理、推出管理、面积实测补差、工程进度、销售计划等十个子模块。

　　1）项目管理：在系统中输入新开发项目的详细信息，包括：项目编号、项目名称、项目的开发商、楼盘地址、预售人、房地产企业法人等等信息。从页面获取输入信息并且对输入的数据进行相应的验证，在数据库中创建新记录并刷新项目列表页面。点选“删除”操作提示“是否确认删除？”按钮，用户点击“确定”后则开始执行删除操作，用户点击“取消”按钮则不执行删除操作。

　　2）楼座管理：用来设置一个开发项目的每一栋楼座信息，包括：楼座编号 、楼座名称、建筑面积、房屋套数、销售日期等信息。

　　3）户型管理：主要是对开发项目户型的数据进行管理，如房屋户型图、房屋均摊面积、房屋建筑面积、房屋套内实际面积、房屋朝向、房屋景观、房屋内装修的标准等。

　　4）房屋管理：用来在系统中输入开发商销售的房屋信息，包括房屋编号、房屋建筑面积、房屋的实际面积、房屋户型图等。

　　5）销售计划：通过销售计划的设定，可以选择一个楼座一个销售计划表，也可以选择几个楼座放在一个销售计划表中展示，制定开发计划。

　　6）推出管理：房屋推出表示房屋正式公开发售，开发商根据某种销售策略，对楼座或者房屋都可以选择分批推出。在房屋未推出前，系统中房屋的状态为“未推”，正式推出后，房屋状态自动修改为“未售”。未推和未售的房屋在销控表中显示的状态不同。

　　该模块包括：房屋查询、客户管理、认购管理，退换房管理、保留管理、合同管理。其中以房屋查询和认购管理为例。

　　房屋查询模块主要实现实时查询每一套房屋的销售状态，由房屋销售人员使用，销售员在接待客户客户时，实时对客户信息进行登记。如客户看中某一套房屋时，销售员可以通过房屋查询来查看当前房屋状态，房屋查询结果中还提供了销售员常用的贷款计算工具，方便使用。此功能除可以部署在不同的计算机中，还可以部署在类似于触屏或者等离子电视等设备中，既方便使用，又提升企业形象。由于本功能一般提供给销售员使用，因此房屋在客户认购后就设置”售出”标识。销售经理或者销售总监如果需要了解详细真实的销控数据请销售销售管理的中房屋销控表功能。

　　认购管理模块，客户决定认购某套房屋后，首先需要缴纳订金，如缴纳部分订金，则称为“小订”，顾客需要在7 个工作日内补齐定金，如全部订金缴清，则称“大定”，大定之后10个工作日内缴齐首付款，首付缴清后进入正式签约环节。其中在顾客认购管理生效后，房屋状态将由“未售”更新为“小定”或“认购”。销售员再使用的房屋查询功能时，房屋销售状态已显示出“已售”状态，表示此套房产不能在销售。

　　财务管理模块主要实现房产企业的财务进行管理，包含收款管理、付款查询、应收应付管理、退房退款管理、欠款催收管理等子模块。以房屋收款为例。

　　房屋收款，在客户签订认购书或者正式契约后，客户需要缴纳定金、认购款、首付、房屋全款等，所有这些收款工作全部由房屋收款管理功能完成。

　　房产销售，设计到方面很多，任何环节出现问题，都会导致整个企业的正常运转出现问题，因此在设计的过程中，要慎之又慎。本系统的设计过程中，采用经典的MVC设计模式，利于本系统的二次开发及软件的维护，同时也符合Java EE开发规范。

　　[1]周双权， 廖英杰， 胡龙超，等. 基于MVC框架下的生产用电统计分析系统的设计与实现[J]. 电脑知识与技术， 2016， 12（4）.

　　例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7％，教育费附加为3％。

　　2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：

　　2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。

　　另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].

　　可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。

　　2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。

　　此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元（800000÷20×2），结转房屋的销售成本，

　　2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000÷（20×12）×6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000÷（20×12）×6]，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。

　　另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元（1000000－1000000÷20×2），即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。

　　根据《企业会计准则——收入》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

　　在实际业务中，我国的房地产开发企业对商品房的销售一般分为现房销售和预售，其中预售是指企业将依法获准尚未建造的或正在建设中的商品房预先出售给承购人，承购人根据买卖双方签订的预售商品房合同支付定金和全部房款或分期支付房款的行为。这样，对销售收入实现主要有以下几种方法：

　　4、以开发产品（房地产）经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。

　　1、签订预售合同并取得预售房款能不能作销售确认。《企业会计准则——收入》准则在其指南中指出，“房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业应确认销售收入。”但是，房地产开发企业在进行预售时，商品房还没有生产出来，预售业务在发生时只能满足“收入的金额能够可靠计量”和“相关的经济利益很可能流入企业”，但还不能满足其他三项条件，取得的预售房款对企业而言是一种负债，因此不能确认销售收入。

　　2、已签订正式房屋销售合同但没有支付款项能不能作销售确认。此时，法律意义上的要约虽然已经成立，但是标的物商品房还没有得到购买人的验收认可，企业仍未将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可签订。但在合同中规定了关于房屋质量问题、面积差异等处理约定，因此在购货方验收认可前，存在退货风险，故也不能确认销售收入。对于这类正式销售合同，只有符合建造合同的条件，并且属于不可撤销的建造合同情况下，才可以根据建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的销售收入。

　　3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准是否合理。我国的房地产业经过多年的发展，有关的管理制度和业务程序已经比较健全。在房地产开发前，需要根据规定缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等，开始销售前还需要领取销售许可证等。有了这些规定的保证，未来风险已大大降低，工程竣工并经验收合格、购货方无异议并办理入住手续，企业收讫房款的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方，此时，产权是否过户并非确认收入的必要条件。如果要把办妥房地产证作为收入确认的标准可能会造成收入确认的滞后。这是因为，办理产权过户手续涉及房产管理、土地管理、财政税收等有关部门，办妥证书的时间长短不是由房地产企业所能完全控制的，购货方何时去办、何时办妥具有很大的不确定性。

　　4、开发产品（房地产）已经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。在这种情况下，房地产开发企业所开发商品房处于以下状态：①无论是现房销售或是预售房屋，开发商品房的销售款已经取得；②开发商品房已竣工验收，房屋面积经有关部门测定；③已与客户签订的正式房屋销售合同（现在预售合同通过房管部门备案后也具备正式合同的效力）；④销售合同中标的物——房屋已经客户验收。对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议。并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。

　　至此，房屋买主已可持相关凭证到有关部门办理房地产有关权证，与商品房所有权相关的主要风险和报酬已转移给购货方；房地产开发企业在办理验房手续后，按规定将已出售房屋移交给销售合同中约定的物业管理公司管理，也就使企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品房实施有效控制；其开发成本在房屋验收时，一般都发生（支付）了总成本的80%以上，就算还有尚未支付的工程款、材料款等，也是能够较为准确预计计量的，基本满足“成本能够可靠计量”。收入也已经能够准确确定和计量。因此，房地产开发企业的销售收入已满足《企业会计准则——收入》的标准，符合其五条标准的规定，应该予以确认。

　　从上述四种情况的分析可以看出，新会计准则的规定更加注重交易的实质而不是形式，无论从收入的确认条件来看，还是从收入的会计处理来看，都充分体现了实质重于形式的原则。

　　1、一次性全额收款方式。根据房地产企业会计制度的规定，一次性全额付款方式销售开发商品房的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证时，确认销售收入的实现。从程序上来看，企业收到全额房款时，购货方还没有房屋的产权证，还不算是房屋的主人，但从实质上来看，购货方已经交全房款，拿到钥匙，已成为房屋的主人，所以房地产企业在收到房款时确认收入，实际上是实质重于形式的应用。

　　2、分期收取款项。房地产企业采用分期收款方式时，符合收入确认原则，根据新会计准则的规定，企业具有融资性质的分期收款销售商品，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。这样的会计处理更体现了实质重于形式的原则。

　　3、以支付手续费方式委托代销。采取支付手续费这种方式委托代销商品的，应当在委托单位收到代销单位的代销清单时，根据实际销售额确认收入的实现。在房屋销售实务中，有时为了提高房屋销售量，房地产企业会委托中介机构销售，以这种方式销售商品房时，虽然从形式上看是委托代销，但在最终交易时，购货方是和房地产开发企业签订购销合同，房地产开发企业收取房款并开具发票，所以从实质上来看也是企业直接销售的一种方式。

　　4、银行按揭方式销售商品房。采用银行按揭方式销售商品房的，首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在这种销售方式下，不是以产权转移来确认收入，而是根据交易的实质来确认收入，体现了实质重于形式的原则。

　　[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006.北京：经济科学出版社，2006.

　　[2]刘新国.房地产开发企业会计与财务管理[M].北京：经济科学出版社，2006.

　　从表面看，造成商品房面积纠纷的原因有以下几个方面：一是各相关部门计算房屋建筑面积的标准不一。城市规划、建筑设计、工程预决算、房地产管理等部门都从各自的管理角度制定了相应的计算标准，相互之间存在差异，导致群众思想上的混乱和“到底听谁的”的困惑。二是商品房面积计算是一个专业性强的工作，特别是共有面积分摊计算比较复杂，普通消费者不宜掌握，因此对建筑面积中所分摊的共有面积总是心存疑虑。三是个别开发企业为追求利润，利用它们在信息不对称中的强势地位，做出了一些有损消费者利益的行为。但从深层次看，商品房面积纠纷反映了房地产业超常规发展与管理部门在房地产业特性和发展规律研究上滞后之间的矛盾，笔者从事房地产测绘及管理工作10多年，对此深有感触，由于近年来建筑形式、建筑理念、建筑材料日新月异、千变万化，单纯依靠完善、细化面积计算的技术规定并不能根本解决房屋面积纠纷问题，这是因为：一方面相关技术规定、标准的制定永远落后于建筑形式的变化；另一方面制定技术规定、标准只能是抽象的、原则性的。当针对某个具体的建筑形式时，往往在认识上会产生分歧。这几年，建设部多次召集有关专家讨论房屋面积计算问题，每次都出现激烈辩论的场面，专家们都有丰富的房地产测绘专业知识，在讨论时也没有个人的利益关系，意见尚不易统一，何况作为利益息息相关而又缺乏专业知识的开发商和购房者来说，对技术规定做出不同的理解几乎是必然的。

　　因此，当以面积作为商品房销售价格的计算依据，1平方米价格少则几千元多则几万元时，面积自身在精确性、客观性上的缺陷，使它无法达到买卖双方的要求，这就好比我们用精度为“厘米”的尺子去准确丈量“毫米”一样，出现纠纷也就难避免了。究竟该如何解决长期困扰我们的面积纠纷问题呢？关键在于我们必须拓宽思路，寻找新的途径。面积纠纷源于商品房销售时以建筑面积计价的销售方式，面积纠纷的实质就是销售价格之争，因此，应该从这个根本问题入手，通过研究商品房销售计价方式，找出一种切实可行且买卖双方都容易掌握的销售方法。

　　价值决定价格，商品房价格的高低是由其内在价值决定的, 是一个“空间”价值的反映，它包含多个方面的因素。无论房屋的价值包括多少因素，最终都通过价格来体现，计算房屋价格所采取的方法，称之为商品房销售计价方式。我国目前商品房销售计价方式主要有以下三种：

　　一、按“套”计价方式。 按“套”计价是将一套房屋以一个“总价”的形式整体进行销售。在现房销售时，按“套”计价是以房屋现状为标准；若是期房销售，则以详细描述房屋状况的建筑设计图纸、技术参数为标准。国际上，不动产交易基本上都是按“套”计价，在我国民间私房买卖以及商品房二级交易市场上也普遍采取这种计价方式。从理论上按“套”计价是商品房销售最科学的方法，因为即使同在一幢楼，建筑面积、层次都相同，由于房屋朝向、户型、环境等各不相同其价值也应不同，一房一价才是合理的计价方法。而且，由于按“套”计价要求直接确认房屋总价，这就避免了“面积”等因素对房价造成的不确定性，简单直观。但按“套”计价虽然有诸多优点，也存在一个很主要的问题，就是缺少明确的量化指标，不利于对产品进行准确的评估。因此，在已有实物作参照的现房销售阶段，提倡和鼓励按“套”计价的方式。但对于期房采取按“套”销售应十分谨慎，这是因为期房按“套” 销售是以预期的建筑设计图纸为标准，比较笼统也没有实物作参照，因而对市场诚信程度、开发企业的守法依规程度、购房者的相关知识水平、政府职能部门监督、管理能力、相关法律法规的完善程度等都有很高的要求。显然，目前我国房地产业的整体水平还无法满足这一要求。因此，在现阶段，笔者不赞成全面推行按“套”计价的销售方式。

　　二、按“建筑面积”计价方式。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积。在整个房地产领域建筑面积发挥着重要作用，它是房地产项目审批、开发企业成本测算、房地产评估、物业管理收费，拆迁安置补偿、房地产产权产籍管理以及政府管理部门制定房地产市场监管评价指标等的一项基础数据，并在此基础上形成了一套完整的房地产管理体系。一套商品房的建筑面积由套内面积和共有分摊面积两部分组成。按“建筑面积”销售是指以建筑面积作为计算房款的依据，将建筑面积乘以房屋单价得出一套商品房的总售价。长期以来，我国商品房销售普通采用这种方式，但近年来，随着社会的发展和进步，按建筑面积计价的商品房销售方式却越来越被全社会所置疑，面积纠纷不断，矛盾无法解决，造成这种局面的主要原因就是建筑面积中的共有分摊面积无法把握，这是因为：1、共有分摊面积计算方法复杂，需要专业知识，购房者难以掌握。2、计算共有分摊面积需要了解整幢建筑的全部资料和数据，购房者无法获取，缺乏透明度。3、建筑施工中的任何设计变更，往往引起共有面积或其它私有面积的变化。这样，即使某一套商品房自身未发生变化，也会由于相关分摊面积的变化，最终导致该套房屋建筑面积出现差异。因此，存在不确定性。4、共有分摊面积不直观，购房者感觉看不见，摸不着，往往对此心存疑虑。

　　三、按“套内面积”计价方式。房屋套内面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。按“套内面积”计价销售商品房是指以套内面积作为计算房款的依据，房屋总价款由套内建筑面积乘以单价得出，共有分摊面积不再参与计价。其特点是：1、能较准确的量化一套商品房的基本情况，提供购房者直观的感受。解决了按“套”计价缺少可量化的衡量指标的问题。2、套内面积看得见，摸得着，就如同老百姓常说的“关门面积”，按套内面积计价有利于创造一个公开、公平、公正的市场环境，符合明明白白消费的理念。3、与复杂且常常纠纷的共有分摊面积计算相比，套内面积计算简单且误差率低，购房者可自行测算核实，便于维护买卖双方的权利，提高商品房交易的成功率。因此，与按“套”计价和按“建筑面积”计价相比，按“套内面积”计价是一种更客观、准确且容易为各方掌握的商品房销售计价方式。

　　按套内面积计价销售商品房，对于买卖双方似乎是一种“双赢”的方式，但这种方式真的可行吗？特别是我国房地产领域已形成了以建筑面积为基础的一整套管理体系。若商品房销售采取套内面积计价是否会引起整个行业的连锁反映而造成混乱呢？我们还需要认真分析可能出现的问题，仔细研究针对性的解决办法。

　　一、可能出现的问题：1、共有分摊面积不再作为计算房屋售价的依据，可能导致开发企业为节约成本而在共有面积上不投入或少投入，如缩小门厅，楼梯等，从而影响房屋的使用品质。对此，各级建设主管部门可在项目图纸设计、审批、建筑施工、验收及房地产测绘等方面严格审查，加大把关力度。当然，我们也不反对开发企业通过提高项目设计水平，在符合建筑设计规范的前提下，创造节约、高效的优质产品。我国房地产开发已进入品牌竞争时代，许多有眼光的开发企业正通过提高楼盘整体品质促进销售，在公共配套设施上的投入非但没有减少反而增加。2、购房者在共有分摊面积上的所有权和使用权如何保证？首先，我们必须明确：按“套内面积”计价只是销售计价方式的改变，而非销售内容改变，共有分摊面积虽不单独计价，但已包含在房屋总售价中，因此与按建筑面积计价一样，共有分摊面积的所有权和使用权仍然属于购房者。按套内面积计价时，开发企业在与购房人签订商品房销售合同时，应通过附图和附记的形式，明确标明共有面积的位置和范围，且不得改变。随着我国《物权法》等相关法律法规的出台，长期困扰我们的小区配套设施等共有面积的归属问题将进一步明确和细化。3、房屋单价“虚高”问题。按“套内面积”计价是以商品房总售价不变为前提。因此，与按“建筑面积”计价相比，必然产生商品房单价表面上浮的现象，对习惯了以“建筑面积”计价售房的开发商和业主来说，当然需要一个重新定位和适应的过程。一方面，应通过媒体等多种途径加强宣传，让广大市民特别是购房者知晓，按套内面积计价时，房屋单价中已含有共有分摊面积的价值，它与建筑面积计价的单价在内涵上是不同的，因此“虚高”只是一种表面现象；另一方面，房地产管理部门应及时提供技术指导，引导市场尽快熟悉新的价格体系。

　　二、按套内面积计价与目前以建筑面积为基础的房地产管理体系之间衔接问题。在我国目前的房地产管理体系中，房屋建筑面积是各项工作的基础数据，若因为改变商品房销售方式而跟着改变整个房地产管理体系，既得不偿失，还可能因此产生巨大的阻力，使工作难以开展，所以应采取如下措施：1、保持目前的房屋权属登记方式不变。商品房销售与房屋权属管理是完全不同的两件事。一个是市场经营行为，一个是建设管理部门行使国家赋予的产权登记职能。经营行为可以根据市场的要求调整，权属登记职能则必须与我国的权属管理体系相一致，我国权属管理是实行实质性审查，“建筑面积”是其中很重要且贯穿始终的一项内容。因此，无论商品房销售方式如何改变，均保持房产测绘及产权登记发证方式不变，房产测绘仍依照《房产测量规范》的要求正常开展，它服务于产权登记权属管理，房屋产权证上仍然注明套内面积和共有分摊面积。2、暂时保持现行房地产评估、拆迁安置补偿、物业收费等政策不变。若采取按“套内面积”计价销售商品房，原有的以建筑面积为基础的房地产市场评估价格体系必将被新的体系所取代，但新价格体系从建立到成熟必须要经过市场反复验证的过程。在此期间，应保持现行房地产评估、拆迁安置补偿、物业收费等政策不变，以保证整个房地产行业的健康稳定。待新的价格体系成熟后，再逐步调整，如房地产评估可以按套内面积为基础重新定价；拆迁安置补偿可采取以旧房屋拆迁前的私有面积与新安置房的套内面积相互结算补偿的办法，并计算新的补偿价格；物业管理收费以套内面积重新计算收费标准等。2001年以来，我国广东省、重庆市、深圳特区以地方立法或部门规章等形式，相继出台了按套内面积计价售房的规定。深圳特区还曾为此在网上做了调查，在调查的4000多人中，90.1%赞成。北京市从2004年起也开始实施按“套内建筑面积”计价销售商品房，市场反映良好。

　　成都市从2000年3月起，就开始推行按套内面积计价销售商品房，但几年下来，效果不甚理想，其主要原因是：1、没有制定强制性规定，缺乏相关政策、法规支持。2、在推行按套内面积计价问题上，成都市采取的是推荐实施而非强制的作法，由于缺少强制力作为保障，房地产开发企业各行其是，始终未能形成统一的市场计价体系和平等一致的市场竞争环境。3、政府行业管理部门宣传，引导力度不够，消费者对按套内私有面积计价的实质和好处不了解，不接受。 由此可见，在推行按套内面积计价的问题上，若政府及行业管理部门只倡导而不作强制性规定，购房人由于消费习惯的原因，开发企业出于自身利益的考虑很难主动接受新的计价方式。为保证“按套内面积”计价的顺利推行，应采取多种强制性措施。

　　关于由政府和行业管理部门强制推行按套内面积计价的合法性问题。这涉及两个方面的法律问题，一是这一行为是否违背《合同法》意思自治原则。二是由管理部门做出这一行业是否有的嫌疑。1、是否违背契约自由的原则呢？纵观我国近百年历史，原来房屋基本上是按间来计价的。商品房按建筑面积计价反而是政府规定的（如建设部制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价），没有人将其理解为干预当事人的意思自治。因此，从表面上看，当事人在签订售房合同时，基于契约自由的原则，有权自行选择计价方式，政府难以强行规定一定要按套或套内建筑面积计价销售，但不容忽视的是，契约自由的前提是指缔约双方应意思表示一致。开发企业按照行业主管部门的规定，向社会发出按套或套内建筑面积计价销售商品房的要约，在获得另一方承诺时，没有人会对其进行干预。2、管理部门是否涉嫌。是指行政机关不正当地行使职权，使该行为的结果背离了法律授予这种权利的目的。的一个主要特点是：该行为是出于不正当目的而做出的，或者该行为会使行政管理相对人受到不必要的损害。作为房地产行业的主管机关，出于维护房产交易双方合法权益、促进社会安定的正当目的，其管理行为的结果是为了有利于房地产业的健康发展，保护行政管理相对人的合法权益，这与房地产管理法授予的目的完全一致，应属于合法的行政行为，而绝非。

　　推行按套内面积计价销售，最好由法律、法规规定，但基于我国的国情，如立法周期较长、政府现有房地产管理体制的更新等，在与法律、法规不相抵触的前提下，目前由行政规章来规定更为切合实际。