今年的房地产市场，客户购房需求低迷、商品房成交量大幅萎缩是最棘手的挑战。房地产救市不解决商品房交易流动性梗阻难题，楼市回暖就是一句空谈。在巨大的压力面前，各地政府和开发商想方设法，大开脑洞，创造出很多前所未见的售房新招。

　　10月20日，宁波市住建局发布消息称，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。所谓“换新购”，指的是购房者出售二手住房，换购新建商品住房。

　　具体来看，要签署协议，明确房源。也就是，购房者确认改善需求，在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业签订新建商品住房(放心买)认购协议，与经纪机构签署二手住房(优先卖)协议，明确意向买进和售出房源，同时签署三方协议。在锁定房源，优先售卖方面，在协议规定期限内(倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准)，开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。

　　本质上说，宁波开展的住房“换新购”，并不是新的卖房模式，而是将居民卖旧房，买新房的行为，由政府统一组织，集中进行，参加买新卖旧活动的购房者享有房源信息，客户渠道，新房选购上的先发优势，可以比传统的二手房交易有更快的成交优先权，比新房买家有更周到的开发商服务。在当前的弱市环境下，参加住房“换新购”活动，给买卖各方提供了一个放心、灵活的新房二手房交易平台，使参与其中的购房者享有优先换购权，开发商掌握更多新房客户资源，房屋中介可加快二手房成交，达到各方多赢。

　　住房“买新换旧”模式是近期各地楼市新政中主推的一项政策措施，像南京、济南、淄博等城市的救市政策中都出台了鼓励住房“以旧换新”的条款。在政府主推，并有众多利好优惠下，各地的“买新换旧”政策确实提升了当地的住房交易量。但是，ku酷游住房“买新换旧”模式并没有解决住房供应过剩的现状，也没有增加居民的购买力，只不过增加了参与“换新购”的活动客户短期内换房成功的概率。

　　在宁波出台的《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》文件中，规定：“若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。”也就是说，开发商并不保证参加活动的购房者的二手房能一定售出，如果规定时间内未售出，开发商将退还新房定金，购房者的“买新卖旧”活动失败。

　　目前，全国各城二手房挂牌量激增。每一次重磅救市推出后，没有迎来交易量的持续上升，反而是二手房挂牌量迭创新高。根据安居客数据，2023年9月，全国百城各线城市二手房新增挂牌量都出现了明显增加，各线城市二手房新增挂牌量都出现了15%以上，其中认房不认贷政策落地后，购房者需要卖掉手头房产再进行置换才能享受首套房的优惠，因此激发了一大批房东挂牌的意愿。目前相对高位的挂牌房源量已出现了严重供过于求的态势。

　　各地新推出的住房“换新购”活动，只是让沉寂的二手房市场增加一些流动性，并未改变天量二手房大山压顶的局面。二手房房东想卖掉房子，一看价格、二看运气、三看大势，总之命运并不掌握在自己手上。住房“买新卖旧”活动，因为开发商和中介机构在政府组织下集中入场，二手房销售比普通的挂牌房源售得更快而已。这其实是让二手房销售竞争更加内卷。

　　住房“买新卖旧”确实是一件好事，参与其中的个人和企业或多或少也能受益，但无法改变市场供需局面，也不能增加市场购买力。楼市的根本性回暖还得寄希望于经济环境的好转和市场信心的提增。