截取过去5年房地产统计数据，以4个典型市县为样本，还原海南楼市“五年周期”的“曲线月海南“全球限购”政策出台以来，已有5年的历史。

　　我们挑选了海南四个典型的房地产市县，按照时间节点逐一梳理了过去五年的官方统计数据，绘制了海南楼市的“曲线图”，试图从一个方面分析过去五年楼市的变化，即“以壮士断腕决心摆脱经济对房地产行业的依赖”省份。

　　一个区域经济高度依赖房地产的市县，为什么一年后房屋销量跌至低谷？为什么其他市县楼市“减半”，但楼市依然坚挺？原因很复杂。

　　然而，从复杂的数据中，我们发现了过去五年海南楼市的变化:房屋销售的量价走势、区域楼市的活跃程度以及不同地区的房地产消费属性...

　　一些房地产企业认为，海南房地产市场仍面临巨大压力，政策层面存在一些亟待解决的问题。然而，在研究建立具有海南自贸港特色的城乡住房保障体系的前提下，如何应对产业发展与市场适应的关系是一件非常明智的事情。

　　海南房屋销售面积在今年1~7月约498万平方米，较去年同期增长30.65%；销售额约为869亿元，较去年同期增长30.9%。

　　上述统计数据显示，海口市、三亚市、陵水县和澄迈县的房屋销售面积占海南省近70%，销售额超过全省80%。

　　记者发现，在过去五年的数据中，从房屋销售面积和销售额两个维度来看，上述四个市县也位于海南省房地产前四。

　　近五年来，记者对海南楼市的官方统计数据进行了收集和整理，发现海南房地产“四强市县”的市场客观变化。

　　以2018年海南“全球限购”为“分水岭”：2017年，全省房屋销售面积约2293万平方米，销售额近2714亿元；2018年，全省销售面积急剧下降至1432万平方米，销售额下降至2083亿元，市场两大重要数据分别下降37.5%和23%。

　　简而言之，两年度数据相比，下一年860多万平方米的房屋销售面积，630多亿元的销售额被“蒸发”。

　　上述同比数据大幅下降主要集中在“四强市县”。就房屋销售而言，2018年海口同比下降21%，其中陵水和澄迈分别下降44.3%、12%。

　　2018年，三亚房屋销售额超过海口520亿元，达到601亿元。就三亚而言，2018年销售面积和销售额均呈上升趋势，比2017年增长14.5%和9.1%。

　　然而，在海南楼市普遍下跌的趋势中，三亚上涨的案例显然很弱。“全球限购”等楼市政策的出台，对海南楼市产生了深远的影响。

　　从2018年到2021年，海口房屋的销售面积和销售额都呈上升趋势，2021年达到曲线图的顶峰，年销售额接近767亿元，占当年全省销售额的49%。

　　但是，从2018年到2020年，三亚、陵水、澄迈三市县的房屋销售面积和销售额一路暴跌。根据官方统计，2019年，陵水房屋销售额下降到5年周期的最低点，从第一年的239亿元“缩水”到不到38亿元，减少了84.2%。

　　据业内人士分析，“前四市县”“五年周期”的对比变化主要受房地产调控政策的影响。海南“历史上最严格的房地产市场调控政策”——“全球限购”在一定程度上激发了省会海口刚需人群的消费。消费心理的担忧，如“房地产市场政策收紧，房价是否上涨”，在一定意义上也刺激了房地产市场的刚性消费。此外，随着海南人才引进的加强，海口商品房的去除也加速了。

　　三亚等三个市县楼市下跌，也与当地楼市调控政策有关，尤其是陵水、澄迈这两个休闲养老、旅游度假元素明显的地区，大大减少了刚需在海口买房的人数。

　　从地域位置来看，海口和澄迈位于海南的北端，也就是海南房地产“四强市县”的“海澄文”一体化范畴；三亚和陵水位于海南南端，属于“大三亚”范畴。这种“一北一南”的房地产市场格局基本代表了海南楼市的典型变化。

　　在过去的五年里，海口的房地产市场相对强劲，但三亚的房地产市场一度“减半”。从年度销售面积来看，2018年三亚的房屋销售面积约为245万平方米，占全省房屋销售额的17%。但到2019年，只有121万平方米，2020年将锐减至77万平方米。

　　就房屋销售而言，2018年，三亚超过601亿元，约占当年全省销售额的29%。但是到2019年，大约是307亿元，到2020年，大约是213亿元。也就是说，在过去的五年里，三亚的房屋销售已经跌至历史最低点。

　　陵水县和澄迈县也与三亚房屋销售“齐跌”。其中，陵水县房屋销售面积从2018年最高点89万平方米下降到2019年15万平方米；澄迈县从2018年211万平方米下降到2022年约35万平方米。

　　除了上述限购等楼市调控政策外，三亚等市县的销售面积和销售额也逐年“减半”，这也与海南省商品住宅土地供应紧密相关。另一个重要原因是与这三个市县的市场消费属性有关。与海口相比，后三个地区更倾向于养老、休闲、居住等属性。

　　以澄迈县为例，位于海南岛西北部，毗邻海南省会海口。房地产经济在过去20年里发展迅速，因为它在“世界长寿之乡、世界富硒福地、中国绿色名县”的高知名度。尤其是县城所在地的金江镇、老城区经济开发区所在地的老城镇等。，有许多开发商和房地产。

　　但是相比之下，澄迈县的房屋均价相对较低，单套房屋的总房款额并不大，再加上毗邻省会海口，市场更加偏向养老。

　　陵水县位于海南岛东南部，位于“北纬18度”，属于“大三亚”市县。与房价较高的三亚相比，住宅消费者更愿意选择在陵水买房。

　　在海南五年的房地产周期中，记者发现了一个有趣的现象:海口楼市走势呈现“先涨后跌”，三亚等三个“房地产强市县”呈现“先跌后慢爬”的曲线图。

　　就房屋销售面积和销售额而言，自2018年以来，三亚、陵水、澄迈三个市县的楼市前期呈下降趋势，但海口市场表现强劲，一路上涨；然而，到2021年左右，海口楼市开始呈现下降趋势，而三亚等三个市县则呈现出“市场复苏”的迹象，缓慢攀升。

　　以陵水县为例，该县今年1-7月房屋销售面积和销售额已接近或超过过去“低谷”年度销售面积或销售额。

　　陵水县房地产在海南房地产“四强市县”中不容忽视。它曾经是一个经济高度依赖房地产的县。由于房地产开发的贡献，它曾被外界称为“最富有的县”。

　　在《2016~2017年陵水房地产运行分析》一文中，陵水县统计局写道，2016年，该县房屋销售额为284.1亿元，同比增长63.1%。；今年“开发性房地产产业增加值对GDP增长贡献47.8%，拉动GDP增长5.2个百分点，位居各行业第一”。

　　上述文章表示，土地增值税、营业税、增值税三种税种面向房地产征收，也是全县土地财政收入的主要来源。三种税种总收入29.5亿元，占税收收入的78.3%，占土地财政收入的71.2%。房地产是陵水经济的支柱。

　　根据当地官方文章的分析，由于北方持续的雾霾和寒冷天气，海南的房地产不再是纯粹的投资、度假和养老产品，而是海南地区房地产市场的特殊地理位置和气候环境，陵水在目前国内空气污染严重的情况下，已经成为岛外居民为健康着想的刚需房屋。

　　2017年8月，陵水县开始探讨房地产行业的健康转型发展。时任县委主要领导在会上表示:“要走高端房地产的发展道路，实现房地产的转型。”

　　事实上，早在2016年，陵水县商品房均价就超过了18000元/平方米，而其他市县房价不到10000元/平方米，并继续呈上升趋势。

　　记者还根据官方统计数据进行了核算，2017年陵水县房屋平均销售价格超过20000元/平方米，2018年接近27000元/平方米，2022年超过28000元/平方米，甚至在今年1-7月，仍然保持着28000元/平方米的平均价格。

　　在海南，陵水县的“高房价”仅次于三亚。根据记者阶段性统计，陵水县的平均房价一度超过3万元/平方米，高于同期三亚的平均房价。

　　记者通过数据梳理了解到，近五年来，海口房屋平均销售价格从2018年的13233元/平方米上升到2023年7月(下同)的16889元/平方米，三亚从24567元/平方米上升到27948元/平方米，澄迈从10061元/平方米上升到11098元/平方米。

　　值得注意的是，在海口最近举行的海南房地产行业沙龙上，与会房地产企业的主要负责人表示，海南房地产市场仍面临融资困难、市场信心不足等巨大压力，区域市场供需失衡，政策层面存在一些亟待解决的问题。其中，房地产企业负责人特别提到，海南楼市的商业产品销售压力巨大，难以去除，市场消化周期长。ku酷游