2021年，房价全面进入下跌阶段，2022年，下跌肉眼可见了，2023年，包括一线城市在内的所以有城市，房价也下跌，修建的商品房越来越多，但购房者没有增加，反而还在不断下降，房子变现难度加大。

　　但是，虽然房价下跌，房子也难销售，但是地段好，优质的房子变现快，租金高，抗跌能力强。

　　这两年，买期房，都是过两年才交房，风险越来越大，房价高不说，看不到实景，有可能销售员说的行道树是一排参天大树，交房后是一棵棵小树；还有按时交房就不错，延时交房或者烂尾就得不偿失，所以，现在很多购房者在选房时会选择二手房，所见即所得，还节约等待交房的时间成本，非常舒服，购买二手房的人从之前的20%涨到了现在的60%，人群还在进一步扩大。

　　如何选房，是摆在购房者面前的，因为二手房虽然是所见即所得，但每个人都有自己的想法，有人冲价格，有人冲地段、还有人冲着楼层去的等等，需求不同，选择也不同，房价下跌，库存量大，就考验选房能力，我认为，房龄超过15年，无论价格再便宜，都不建议买，此类房产会越来越被市场淘汰，为什么呢？6个原因。

　　2018年在成都的安居巷，买了一套2003年修建的二手房，面积49平米，总价42万，总高六层，买的2楼，当初被卖家忽悠了，他是重新刷了一下墙，看起很干净，入住后，过了一年，墙漆掉了，隐藏的墙体裂纹显现出来，线路也老化，没办法，只能自己再花了3万块钱重新装修，把所有的线路全部整改了一遍，但是，只能改室内，而室外的这些水管、电线是不能修改的。

　　住了一年多后，突然有一天，我客厅的墙纸突然发霉了，有渗水现象，最后检查后，是隔壁的厨房水管爆在墙壁内，是因为房龄久了，水管自然爆管，只能叫隔壁的把墙撬开，重新布置水管。

　　所以，钢筋水泥都是有寿命的，几十年的老房子，表面是刷了漆，整体质量问题，是要考虑的。

　　拆迁是大多数购房者买老破小的唯一想法，从2012年开始拆迁，2018年达到顶峰，拆出了无数个百万、千万、亿万富翁，拆一代、二代的代名词广泛运用。

　　2020年开始告别了棚改，很多小区会修复外墙、园林、重新划分区域，让小区非常规整，我妈的房子在成都抚琴小区，上世纪80年代修建的，在一环路，2020年就开始了外墙的整改，全部统一了外观，小区大门修成了中式，小区内绿化和停车位进行了规划，楼道也加固了，ku酷游很多栋都安装了电梯，住起来还是非常方便，所以拆迁，肯定是不可能的。

　　安居巷的那套房子，在2021年就想把这套房子卖出去，当时有小两口看上了，价格也谈好了，定金也交了，结果去贷款时，银行要求首付5成以上，小两口只有3成的钱，不然不会买老破小，没办法，只好退定金，银行有规定，超过15年或者20年以上的房子，很多房源要求是一次性，根本不能贷款。

　　房龄越大，评估的价格就会低，影响贷款年限，甚至20年以上的房子，拒贷都有可能，时间越久，房龄变大，问题会更加严重，银行也是为了规避很多风险。

　　老破小，楼间距较少，道路也是曲折的，住户素质不是那么高，随意摆放杂物，还有可能乱搭建占用公共地方，线路老化，一旦发生火灾，消防车进出就会增加难度，安全隐患较多。

　　老破小很多是老年人，如果楼梯过道摆放物品，老年人很容易绊倒，特别是晚上，灯光昏暗，绊倒的几率就很大，老年人一旦摔跤，后果就不敢想象。

　　老破小还有一个问题，很容易引起小偷的注意，没有保安，人员出入比较混杂，很容易被小偷钻了空子。

　　老旧小区很少有物业费，仅有一名守门大爷，没有物业费，意味着小区的环境就没人打扫，需要自理。

　　即使现在很多小区旧改了之后，开始一两个月还可以，时间一长，没有人打扫，就会出现垃圾到处丢的现象，很多不知觉的住户，东西就会乱丢，造成环境污染。

　　垃圾桶、汽车、自行车等等随意摆放，绿化也少，现在旧改后，有所改善，但时间越久，同样的情况还是会发生。

　　老旧小区没有竞争力，年轻人买房占据主力，老旧小区人群基本为老年人，年轻人不会和老年人为伍，而且对小区的环境要求更高，宁愿买偏远一点的环境好的房子，通勤时间长一点也没关系的房子，也不会选择交通方便的老破小。

　　安居巷的房子，思来想去，没办法住了，只有卖掉，2021年卖的时候，中介直截了当的说，你这个房子已经超过15年了，只能找一次性，贷款很难，但是，现在都快2年了，无人问津，因为地段好的房子很多，一次性要付40万，还不如去首付一套好的房子了，而我这个房子，买到手就是被套牢，降价到20多万，我肯定不会卖，这样损失就太大了，只有先住着，等市场好了再等待机会。

　　即使是学区房，如今的库存量大，选择面广，也不再是抢手货，不但难脱手，还容易贬值。

　　如果想买老旧小区，考虑一下再做决定，如果还持有老旧房子，能出手的赶快出手。