140的这个昨天正式交房了，虽然不是我的房子，但是这里有我这些年周末来看望老丈人和丈母娘的回忆，他们是线多年了。我一个人打扫干净，交付给买家：一对母子，他们带着装修工人来的，立刻就开始准备装修方案了，祝愿他们在这里开始自己全新的生活。

　　今天更新是因为我用原回答的方法又在10月底把家里老人的老破小给卖掉了，这样家里的资金压力进一步减缓了。

　　1-二话不说直接约中介来拍vr，我选择某壳是因为人家早就问我了，问我房子卖不卖，给我的感觉是他们手上有意向买家。选择我爱我x是因为我自己房子是在他们那里成交的，我总觉得他们能挖到意向客户。我没有选择Q房x是因为几次跟他们打交道都感觉没职业下限，动不动就是让我去撬房源，这种事天天放在台面上讲你们是线-拍vr前自己收拾一下，你自己不珍惜房子的上镜机会，人家中介可不会提醒你收拾，最后呈现出来的场景里挂着一条内裤什么的反正给我看着我就不想买。

　　3-拍的时候自己就要调研了，可以在平台上看历史成交价，同户型同楼层大概什么个价格，然后让中介给你挂的第一个价格记得要高一些，我决定比心理价位高20万，虽然这老破小一共也就一百多万。

　　4-vr上传需要一些时间，两家中介都是的，这个时候你就想想怎么在“自我推荐”里写这套房源，它的卖点是什么，这个中介不会帮你说，你要自己写。关于这套老破小，当然我不会去说它没学区、它不会升值这些缺点，我就盯着几个点介绍：交通便利，小区刚出新过，还有就是遍地都是巷子里的名小吃，从牛肉锅贴到馄饨，从砂锅到拉面，写得自己都饿了那种，去完善自荐信息。

　　5-平台上有些任务要做，比如“至少每周与维护人保持联系一次”之类的，这些可以增加房源的评分，赶紧做掉。

　　6-vr上传完成，所有信息和任务都搞定后，告诉中介，降2万。这时候你具备了平台热推房源的两个条件：新房源、近期降价。

　　7-这时候大概率你的房源分数在8分以上，只要你定价不是发神经，你大概率会被推送为平台的“必看好房”，这个非常重要，因为必看好房的曝光量大增。

　　8-我想了想，这房子并不像我自己房子那么急着卖，就没有再去找小中介了，感觉两个平台够用了。

　　9-家里老人在家，那就可以做到“随时看房”，这个简直太重要！有十几天老人住院了，家里没人，中介无法随时带看，导致房源评分降到6分以下。后来老人出院，又能随时带看，几个带看就又把分数弄高了，又变成一次必看好房，就是这第二次必看好房，带来了最终客户。

　　10-钥匙肯定不能这时候给中介的，你又没准备搬家，家里怎么着也有些私人财务，中介带人来看房，东西丢了，算谁的？这是不行的。只有你搬走了，值钱东西拿走了，才能给中介钥匙。

　　11-我爱我x（打字太麻烦，后面这个中介统称我爱）又一次捷足先登，真是牛，带了一个全款客户来看，还把人家弄得很有意向了，问我低于心里价位的价格能不能谈，我回复一句话：你们负责把他们约出来，只要能坐下来，什么都好说。中介心里就有数了，知道我是愿意配合他们的。

　　12-周末，中介施展浑身本事，用了各种技巧（涉及行业秘密，我就不多说了），整整一天，把买家弄得八九不离十了，告诉我，价格可能上不了了，我说没事，你约时间，我来谈。

　　13-晚上8点半，夜深人静，在这个二手房停贷的恶劣环境下，整个我爱的总部楼层，空荡荡没人，看着让人唏嘘，早知道上次我来交易的时候，那叫一个人多！——双方坐下来，我和我太太两个人，对方母子二人，儿子可能比我们小5-8岁左右。

　　14-先聊聊家常嘛。这么晚了辛苦啦，现在住哪儿呀？是的不怎么方便唉，我这儿就是交通方便唉，喜欢吃什么呀？哎呀我这儿周围全tm是好吃的，每天都发愁到底要吃啥啊……看起来聊的是废话，其实我都是有点引导性的。

　　15-我看了下中介，两个中介经理明显有点累，今天他们缠了顾客一天，可以理解，所以闲聊要适可而止。差不多可以谈价格了——“你们准备出多钱？”

　　16-对方由母亲发言（这代表着母亲不管是不是管事的，至少是有决定权的）：我们跟中介说过了，大概136、137万的样子。我望了望中介，他们的表情是“大哥你看我跟你说过了他们就出这么多”。

　　17-我说，给我纸笔。中介递上来了，我开始说话：“今天大家都很累了，能坐下来，代表双方都有意向，我觉得今天应该是公平公正公开的，你们的137万，中介跟我说是138万，ku酷游所以就按照你们138万来说，这是你们预期，没问题的——我的挂牌价是154万，肯定是高于我们心里价位的，根据平台的大数据分析，我们的心里价位也不隐瞒，是150。但是你们是全款，全款当然有全款的优势，你们的优势在于，钱可以快速到位，而我们可以用你们给的钱去做理财，弥补给你们优惠而带来的损失。按照你们138万来算，现在批贷半年起步，我按照年化5%来看，半年138万能产生3.5万的收益，我就算你们4万，这样我们对于你们全款的优惠就变成了146万，而今天又是一个公平的谈判，所以我认为双方各退一步，取中间价142万，你们看行不行？”——讲完以后全场安静，中介也不困了。

　　18-空气凝固10秒后，对方母亲回复一句干巴巴的“其实我们最多也就138……”我赶紧打断她，“我理解您的意思，但是，今天咱们是坐下来聊嘛，既然聊，就千万不能抱着一句话说你只认一个价，所以不要着急，你们可以单独去旁边房间商量一下，不着急哈。”（替中介主动把两边分开，便于中介突破）

　　19-中介开始两边分别做工作。我说其实不用在我这儿浪费精力，我看得出来他们也不会多拿太多，今天目标我给你们定一下，搞定他们140，你们就下班。然后中介就去主攻他们去了。

　　20-一刻钟后，中介又过来做我工作，我说你这就是业务有问题了，我154跳水下来的，你赶紧把他们140搞定，大家结束好回家。中介又跑去继续攻他们。

　　21-半小时后，中介带着笑脸和他们进来了，意思是139.5行不行——大家注意了，这时候非常关键，这几乎就是一个成交信号，所以这时候轮到我上场了，我说——“千万别这样，听我一句，真的别这样，咱们今天是谈的房产交易，不是菜场买菜，不能这么还价，否则下一步就要讨论还几百块的问题了。您想想，我是154万主动跳水下来的，就是因为有诚意，而且看你们全款，既然我们主动降价，希望也痛痛快快，我们的要价真不过分”——我看还差一把力，于是对着她儿子说——“快，兄弟，我知道这是你母亲的主意，但是咱们是同龄人，你今天得赶紧拿个主意，赶紧拍板，大家签字各回各家了，都累了。”——小伙子拍案而起！“好！就这么说！”

　　我第一个建议：请仔细查看别人的答案，把该用的方法都用上。这些方法大家都写了，我就不废话了，比如什么五公里以内所有中介你都跑一趟去推广，比如花点钱把家里弄好看点，甚至比如还要专门租出去住以确保自己房子干干净净增加颜值之类的——这些都是干货，请卖房的仔细学习，能用的都用上。

　　我第二个建议：说点我自己在网上没搜到的一条，其实也是我个人经验看来最重要的一条：“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。——听不懂是吧？我来解释一下：

　　我的房子如果按照贝壳上的小区均价开卖，总价应该挂180万，所以我一开始挂190万，人嘛，都是不信邪的——当然没人理我了，连中介都不给我打电话。

　　降到170万（此时距离最开始挂牌已经2个月）——开始有中介打电话来问我能不能接受投资客了（房子保持在我名下，投资客付给我全款，做公证确保投资客利益，然后投资客全面用劣质材料重新装修，把房子包装成表面无敌漂亮但是实际上毒得一塌糊涂根本不能住人，卖掉房子赚其中的差价）。

　　降到165万——终于有人来看房了，每次来人看房，中介如果介绍3分钟的话，我能以更专业的言辞介绍5分钟，是的，我真的为了卖出去做足了功课，然而，永远都是给我一句“我再想想看”，“我回家问问老婆”，“我回家问问大姨”，“我回去问问隔壁邻居那条狗看看能不能买”——为什么不直接把那条狗带来呢？你不能做主你买神马房？能立刻给我消息吗？我很累！

　　降到160万（此时挂牌4个月）——我觉得已经是我心理的底价了，然而，还是165万那种人，还是那些把买房决定权交给狗的那些人，连续好几天，我真的想撕了那几条狗，因为它们能做主，但是每次却不来看房！

　　在160万挂了一周后，我照例对微信里的120位中介群发了一条消息：“本人xxx房源，今天开始调整为158万，先到先得，我累了。”

　　链家，我的房源上传经理，拍给我一张照片，是链家每天早上例会“当天必须解决的房源”那块黑板，上面写着我的房源，意思是，全区的链家经理，今天必须有一个人，把我房子卖出去。

　　想快速卖房，别计较那几万块，否则，你就慢慢等吧，中介需要的是成交，需要拿中介费，他们当然把性价比最高的推给顾客，他们时间和精力有限，他们——只推送最值得推送的。