房地产产品具有区域性、异质性、保值增值性等特性，这些特性对房地产产品的营销产生了重要的影响。但是，人们通常忽略了房地产产品另外一个比较重要的特性——无形性，即住宅房地产产品在某种程度上是看不见、摸不着的，消费者只能依靠房地产开发商的描述来想象所购买物业单位的未来面貌。一般而言，住宅房地产产品的无形性主要通过以下几点来体现。
（一）从住宅房地产产品的内容上看，房地产整体产品包括较大部分的无形性产品
从整体产品的概念出发，房地产产品不仅包括所提供的空间、户型，小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等有形的产品，还包括了楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等无形的产品。
开发商为了减少资金的占用压力和降低开发成本，通常在物业还是期房状态时，就开始预售。对于所提供的物业的产品情况，开发商给消费者画出了美好的蓝图。但产品在未来究竟会呈现出什么状态，只有靠开发商的信用来加以推测。在这种情况下，不可预见性的风险较大，消费者在购买时会非常谨慎，只有根据开发商的信誉和品牌来推测所购买的产品。
在这种情况下，消费者即使购买的是现房，他也只能知道房地产产品的有形部分，如户型、小区规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等。他很难清楚地知道自己入住后的住宅究竟会是什么样的，只有借助开发商的样板房来想象自己所购买住宅的未来情况。这样，从消费者购买和消费房地产产品的角度来看，消费者其实是很难知道他自己入住后所消费产品的具体状况以及给自己所带来的具体感受。
由于房地产产品所具有的无形性特征，会给消费者带来一系列特殊的影响。这些影响包括：
在房地产产品装修完好前，消费者对所购买住宅房地产的有形实体，很难形成准确的预期，在入住之前，消费者对所购买住宅房地产的无形部分，很难形成准确的认识。
住宅房地产的价值很大，但其质量、工期以及开发商所做出的各种承诺均取决于开发商的信誉，消费者不可预见性的风险较大。
对于不同的住宅房地产，消费者只能根据广告和开发商的承诺来形成产品形象，产品的比较也只是各物业所传播信息之间的比较。而各物业没有传播的信息之间，很难形成鲜明的对比。
由于房地产广告是开发商有选择地刊登和美化，其内容的真实性普遍会受到消费者的质疑。由于以上无形性的影响，消费者会通过各种方式来认识楼盘单位。这些途径包括房地产产品的现场设施、售楼处布局、销售人员等系列有形的线索，也包括开发商的品牌、信誉、在消费者中口碑等无形的线索。
服务营销的研究成果显示，在消费无形的服务产品时，顾客通常利用感宫对有形物体的感知及由此所获得的印象来认识和评价服务产品的质量及服务企业的形象。“有形展示”正是利用消费者的这一认识特征，通过对顾客在服务过程中能够直接感知到和提示了服务信息的有形物来传递服务产品的质量，这些有形物包括服务环境、服务工具、服务设施、服务人员、服务信息资料、服务价目表、服务中的其他项目等。有形展示有助于顾客感觉服务产品的特点以及提高享用服务时所获得的利益，有助于建立服务产品和服务企业的形象，支持有关营销战略的推行。鉴于房地产产品无形性特征及该特性对购房者产生的种种特殊影响，房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略，充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象，从而规避房地产无形性带来的不利影响。
根据房地产开发的具体情况，笔者认为，房地产营销中的有形展示应该包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。其具体的应用如下所示：
1．环境展示：（1）工地展示。工地是购房者到达现场感觉到的第一要素。有效的工地有形展示包括围板、LOGO墙装饰、引导旗、横幅打出的口号、标语等；另外，工程的施工进度和施工状况也是工地展示的重要组成部分；（2）售楼处。售楼处是消费者进行楼盘咨询最主要的地方，最能体现开发商专业水准及品牌形象。良好的售楼处形象，可以充分激发消费者的购买欲望。在售楼处的建设过程中，售楼处修建的位置、建筑外观风格、功能分区、装修格调是开发商应该重点考虑的展示因素；（3）销售资料。销售资料也是充分展示楼盘形象，给购房者有形体会的有利工具。售楼书、置业指南、户型汇编、POP海报、DM单、购房预定卡、客户问候卡、办公用品等都是有效展示楼盘现象的载体；（4）样板房/展示间。样板房能够将平面的户型设计图纸直观化、立体化，让购房者对所要购买的房子形成一个直观的感受，从而激发购买的兴趣和欲望。总体而言，样板房应该切合楼盘的主要风格，符合目标消费群的喜好；（5）其他展示。在购房者接触的环境展示中，还包括了诸如沙盘、户型模型、效果图、展板、礼品指示牌等。这些展示物都能给购房者留下具体的印象，从而影响购房者对房地产产品的印象。
2．人员展示：（1）置业顾问。在房地产销售过程中，置业顾问承担着向购房者介绍本公司楼盘的责任，其形象与行为规范、沟通技巧，直接影响到购房者对楼盘形象的认同，意义重大。因此，楼盘有形展示策略的人员展示设计，第一重要的就是置业顾问的展示设计。（2）相关工作人员。购房者在购房过程中，与其接触的人员不仅仅是置业顾问。保安、保洁、园林工人、财务等后勤员工也会在购房过程向购房者提供服务。这些人员的服务水平也会影响消费者对楼盘的印象，因此也必须对这些后勤人员进行专业培训。（3）来访顾客。我们通常会忽略来访顾客对其他购房者的影响。其实，通过对来访顾客的言行举止的观察，消费者可以判断出以后共同生活的邻居的基本素质，从而影响其对楼盘形象的看法。
3．品牌载体：（1）VI系统。VI是房地产企业和项目形象、品牌的基础。一般而言，房地产企业的VI系统包括三部分，即基础部分的LOGO，标准图形，标准色，标准字体，基本组合，印刷规范等；办公系统的名片，信封，信笺，便笺，手提袋，合同书，门牌，指示牌等；应用系统的公司旗帜，交通运输，礼品，服饰，公关等。（2）品牌。房地产产品的独特个性和消费方式，决定了支持其品牌的核心要素除了房地产产品之外，最为重要的是开发商和客户之间基于物业而建立起的关系。要建立房地产产品良好的品牌形象，首先，取决于房地产产品是否货真价实，员工是否诚实可靠，产品功能和服务质量是否和承诺一致；其次，消费者是否认同开发公司的品牌和企业文化，相关利益人是否接受这家公司或品牌所代表的意义；最后，还要看开发商能否将企业和客户之间形成的买卖关系转化为朋友关系，并持之以恒地持续下去。
自1988年我国实行货币化分房政策以来，房地产快速发展。一方面，极大地改善了我国居民的居住条件，但另一方面，日益高涨的房价让广大居民望房兴叹。与此同时，也促使政府对房价的调控措施频出。
2007年，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍；年底，国家出台了《经济适用住房管理办法》来增加经济适用房的供给，抑制炒房行为。2008年，国家房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房供应外，再加上央行加息，多个城市出现了房屋成交量下跌的态势，房价涨幅开始放缓。2009年，主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给；2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；3、要加强市场监管；四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。2010年，中央对房地产进行史上最严厉的宏观调控《国十一条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施，将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。2011年，新“国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套房及以上不发放商业贷款。2012年，住房信息系统联网。2013年，了新的房地产市场调控政策“国五条”。
在这种房价一路看涨和政府宏观调控措施频出的情况下，未来中国商品房的走势如何是普遍关注的问题，本文通过对商品房屋销售价格的历史数据的内部挖掘和分析，希望找到一个未来我国商品房价格走势的方向，为政府进一步宏观调控提供一定的依据。
检验结果表明：Q统计量的P值均大于0.05的显著水平，说明不能拒绝原假设，故认为该残差序列为白噪声。说明模型MA（1）通过了检验。
通过建立模型，可以利用EVIEWS计算预测2013年的商品房屋的销售价格，这就为政府进一步宏观调控提供一定的依据。本文针对济源市商品房销售价格快速上涨的趋势，提出了一下的政策建议：
第一，要根据广大购房者的需求，适当加大经济适用房的建设，限制高档住宅特别是别墅的盲目开发和大规模建设，加大小户型房屋建设，满足中低收入者对购房的需求，缓解城市住房需求压力。
第二，根据房地产市场的需求，增加土地有效供给，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。同时改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。（作者单位：贵州财经大学数学与统计学院）
[1]付淼.我国房地产投资和宏观金融数据的协整关系 [J].生产力研，2007.04.
[2]沈悦，刘洪玉.住房价格与经济基本面：1995年-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004.06.
[3]汪小亚，代鹏.房地产价格与CPI相关性：实证分析[J].中国金融，2005，02.
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，委托人与中介人在平等，自愿的基础上，就房屋租赁中介的有关事宜达成协议如下：
甲方委托乙方在委托期限内为其中介寻找符合以下条件的房屋（必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线），并协助促成其与出租人签订房屋租赁合同：
坐落：____；楼房为___室___厅___卫；平房为___间；无装修；一般装修；精装修；防盗门；有线电视接口；空调；天然气；煤气；集中供暖；土暖气；热水器；电话；电视机；电冰箱；洗衣机；上下水；家具____；楼层：___；结构：____；朝向：____；建筑面积：_____平方米；月租金标准：____元；租期：____；房屋用途：_____；
超过以上期限仍需要中介服务的，双方另行签订中介合同或以书面形式将本合同委托期限延长。
乙方应当制做看房的书面记录，列明房屋的具体地址，看房时间及其他事项。看房记录需经甲方签字确认，由双方各执一份。
乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件或者甲方不满足出租人提出的特别条件要求的，甲方有权拒绝签字并拒绝支付看房费。
（四）不得在委托期限内及期限届满后____日内与乙方介绍的出租人进行私下交易。
（二）应尽力完成甲方的委托事项，按照本合同第一条甲方提出的条件为甲方寻找房屋，将处理情况及时向甲方如实汇报，为甲方看房和与出租人签订房屋租赁合同提供联络，协助，撮合等服务，并促成甲方与出租人的房屋租赁合同成立；
（三）应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，并且甲方满足出租人提出的特别条件要求；
（六）应保证为甲方介绍的出租人具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证，营业执照等身份资格证明；保证出租房屋产权明晰，不存在所有权纠纷或者其他权利纠纷；
（七）收取看房费，佣金，中介活动费用的，应向甲方开具合法，规范的收费票据；
“完成委托事项”是指完成本合同第一条所列全部委托事项。甲方与出租人未签订书面租赁合同，乙方仅为甲方提供信息，或为甲方看房并与出租人签订房屋租赁合同提供联络，协助，撮合等服务的，均视为委托事项未完成。
看房费用由甲方承担。看房费用为：每次____元。甲方可以一次纳看房费用_____元，可看房_____次。
随着改革开放的不断深入和市场经济的日趋成熟，城市规模化不断扩大，房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分。自1998年停止福利分房以后，通过房地产市场购买商品房成为居民获取住房的主要手段，房地产市场日趋活跃。但是，放任房地产市场完全随市场变动会导致房地产市场混乱，政府必须对房地产市场加以宏观调控。在政府宏观调控下，房地产的消费行为逐渐理性起来。
房地产住宅的市场化建设是我国市场经济的主要组成部分。政府一直在对房地产市场进行宏观调控。房地产市场发展初期（1995-2002年），政府宏观调控的重心是支持房地产行业的可持续健康发展。到2003年，随着中国经济的迅猛发展，房地产市场也越来越活跃，房价快速上升，政府开始将政策矛头转向稳定房价，控制房价过快增长。
随着改革开放的进程，贫富差距越来越大。到了2006年，政府调控措施主要为了解决中低收入居民的住房问题，强调了对住房结构的调控，2006年到2007年期间政府的调控政策旨在进行结构调整。
2008年，美国次贷危机席卷全球，中国正处于国际金融市场对外开放和国际化加快时期，次贷危机难免对我国产生波及，中国经济的“三驾马车”之一出口严重受到打击，政府转而将矛头转向内需，通过对房地产市场的货币财政政策的双宽松政策来扩大内需对GDP的贡献，导致大量贷款涌入房地产市场。宽松的政策导致2009年房价飞速上涨，并且迅速从大中城市向二、三线城市蔓延。房价过高问题成为中国政治经济生活的热门线年房地产金融政策经历了两重天，2月份，央行上海总部联手上海房地产有关部门出台政策，打击房地产投机行为。随着次贷危机的波及，到了9月，央行六年来首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地产金融政策从抑制房价到刺激内需保持增长。
2009年到2010年，政策目标主要是抑制房价过快上涨。相关政策有：非改善型二套房贷首付至少四成；无偿赠与房屋征收20%个人所得税；保险资金不得开发地产和炒楼；住房转让营业税征免由2年恢复到5年等。从财政政策和货币政策调控房地产市场。
2010年-至今，政府进一步严格控制房价，推进保障性住房建设。扩大廉租住房政策受益范围，搞好经济适用住房申请供应，积极发挥住房公积金保障作用，严格执行住房限售政策。2011年1月，颁布“新国八条”政策，再次提高“家庭二套房贷”首付款比至60%，从严制定和执行住房限购措施，促使房价合理回归。
上海房地产市场经过十多年的发展，房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。上海房价经历快速上升阶段，目前，政府颁布政策严格控制房价。本文运用回归分析方法，探讨2004-2012年上海商品住宅房的需求模型
人们购买住宅考虑的因素很多，轨道交通设施是否便利，社区基础设施配备，环境状况，人均居住面积，可支配收入，银行利率，都会影响居民的购买意愿。需求量是指，消费者在不同的价格下所希望并且能够购买的数量。此处，商品住宅房的需求量用住宅房的销售面积来表示。商品价格是影响同种商品需求量的最主要因素。本文侧重研究商品住宅房平均价对上海商品住宅房的需求量的影响。
把商品住宅房需求量作为被解释变量Y，住宅房平均销售价格作为解释变量X，建立对数线性回归模型：
其中：（，）（i=1，2，3，…，n）为第i 次观察样本，为回归参数，为随机误差项。
选取2004-2012年的商品住宅房平均销售价格和商品住宅房销售面积数据，如表1所示。
从回归估计的结果看，在5%显著水平下，统计检验显示自变量X通过了t检验，自变量商品住宅房平均销售价格X是显著的。对于方程的显著性，F统计量的概率约为2.5%，小于5%，说明模型的线%的置信水平下显著成立。=0.536没有很接近1，这表示自变量商品住宅房平均销售价格对商品住宅房销售面积有53.6%的影响程度。住房销售量收许多因素的影响，销售价格能够对销售量有53.6%的解释程度，说明房价仍然是影响住房销售量的关键因素。
上面的回归分析说明，房价是影响住房需求量的主要因素。因此，政府通过宏观货币财政政策来调控房价可以引导房地产市场逐渐健康有序地运行。
纵观2004年到今天政府调控房地产市场的宏观政策，政策目标从控制房价过快增长过渡到结构调整时期，再在2008年转向刺激内需保增长，然后从2009年开始抑制房价过快上涨，严格控制房价。政府政策目标最终都是为了调控房价。商品住宅房市场中，从2005年开始，商品住宅房平均销售价格同比上年增长比率见表2：
可以看出，政府不同的宏观调控政策下，房价的变化不同，达到政府宏观调控政策的调控目的。2005年和2006年房价稳步增长，2008年下半年政府为全球金融危机的影响，刺激内需导致2009年房价飞速增长近一半，2009年颁布抑制房价过快增长的政策，房价增长速度有所下降。
实际说明，政府通过宏观政策调控房地产市场是有效的，政府部门将继续对房地产市场进行宏观调控，促使房地产市场的健康发展。
[2]李婕，崔开丽.1998-2010房地产市场的宏观调控分析[M].法制与社会，2011（7）.
2009年下半年开始，我国房地产价格出现了快速增长的趋势，特别是2010年，房地产价格出现了过度的涨价，严重偏离了人们的购买力。与此同时，物价水平不断上涨，面临着通货膨胀的压力。根据国家统计年鉴的数据显示，2010年1-12月，房地产销售价格指数月度同比出现了不同程度的变动，同时，我国
居民消费者价格指数也出现了不同程度的变动，通过变动趋势图可以看到，两者的变动有明显的关系。将这种变动关系分为三种：
（一）居民消费者价格变动带动房屋销售价格指数变动；（二）居民消费者价格指数变动抑制房屋销售价格指数的变动；（三）两者之间互不影响。本文试图运用实证分析方法对以上问题进行探讨。
一些学者对我通货膨胀与我国房地产的关系做了研究。例如：2005年王维安等构建房地产市场均衡模型并进行实证研究发现，房地产预期收益率与通货膨胀预期间存在稳定的函数关系。2006 年经朝明等人利用协整检验指出居民消费价格指数和房地产价格指数存在负向的长短期均衡关系，即替代效应大于财富效应，房地产价格的上涨会导致一般物价水平的下降； 2007年段忠东认为长期房地产价格对通货膨胀会产生重要影响，两者之间存在正反馈作用机制。上述研究基本上是基于房地产价格与通货膨胀率之间的关系，但是关于我国居民消费价格指数的变动与房地产销售价格指数的关系，目前相关的研究很少。居民消费价格变动指数和房地产销售价格变动指数是反映政策调整对二者影响的直观表现，也是我国政府和居民最关心的问题。所以，本文力求通过新的研究突破点，更加清晰的分析这两者之间的关系，进而为政策制定提供理论依据。
根据国家统计局2010年的统计数据，使用回归分析方法，找出居民消费者价格变动指数与我国房屋销售价格之间的关系，能够使我们认识到，调控房价和调节通货膨胀的关联性。还可以用来预测未来的我国在高通货膨胀下，我国宏观经济的发展，从而为国家相关部门制定政策提供信息依据。
4、用回归分析的方法寻找二者之间的数学规律，要根据情况看是否需要进行分段拟合；
本文根据2010年1-12月份居民消费价格指数变动数据，以及2010年1-12月我国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比变动情况，进行分析。一下涨幅均用的是与去年相同月份的同比，用百分比表示，以去年的销售价格指数为100计算。
2010年上半年，居民消费价格指数变动的幅度与商品房销售价格指数、新建商品房销售价格指数的涨幅是一致的，表现出，三者都在增长，新建商品房销售价格指数的增幅更加明显。2010年6月份之后，居民消费价格指数仍在增长，但是无论商品房销售价格指数还是新建商品房销售价格指数的涨幅在下降。
（二）利用统计学得出居民消费者价格指数变动和房屋销售价格指数变动的散点图
由图中可以看出，二者呈现出不是特别明显的线性关系。整体上看来，随着居民消费价格指数涨幅的增加，房屋销售价格指数的变动也是在月的峰值之后，房屋销售价格指数的变动随着居民消费价格指数的变动减少。得出当居民消费者价格指数在一定的范围内时，房地产价格指数的变动是呈正方向的；当房屋销售价格指数增高的同时，也带动相关的物价的上涨，进而引起居民消费者价格指数的上涨。当这个数值超出一定范围时，面对通货膨胀的压力，人们的购买力下降，房地产销售价格指数的涨幅出现了下降现象。
二者呈现出的非线性关系，利用统计非线性分析，得出Cubic模型与散点图的拟合度更高。Cubic模型又叫做三次函数，其公式如下：
公式中可以得出，我国居民消费价格指数的变动与住房销售价格之间的变动呈现出的趋势，并不是通常意义上认为的居民销售价格指数变动的越大，也就是CPI增幅越多，我国住房销售价变动也就越大，其变动大致满足以上函数关系式。住房价格的影响因素众多，不单单是居民消费者价格指数的高低可以影响，我国的宏观调控政策对我国住房市场的影响也非常大。从图中分析，随着消费者价格指数继续增加，房地产销售价格指数涨幅会有一个很低的水平，也就是图中的波谷，但是如果CPI指数再增大，我国房地产价格也会出现再涨的趋势，一旦出现这种现象，可能会对我国房地产市场造成严重的影响。
从2010年我国1-12月份的数据分析得出，居民销售价格指数的变动与我国商品房销售价格指数的变动有一定的函数关系。居民消费者价格指数的变动不仅仅是影响房价变动的主要原因，而房屋销售价格指数的变动也也不是影响房价的原因，两者之间存在关系，但不是互为因果的关系。模型的得出还是对我国房地产市场的调控给予一定的预测效果。我国房地产市场，一方面面对国家严厉的宏观调控，另一方面还要面对通货的压力。未来的房地产市场在调整的时候只有做到二者兼顾，才能稳定我国房地产市场的发展。
作者简介：刘露（1988—），女，郑州大学旅游管理学院2010级研究生。研究方向：土地资源管理。
一、C公司所开发的房地产项目在房屋竣工时，按照《物权法》第30条的规定，C公司就当然地取得了该房屋的所有权。而且，C公司已办理了房屋初始登记，该房屋权利已经记载于房屋登记簿，这些都说明了房屋属于C公司所有。
二、B公司把其股份全部转让给A公司，C公司继续存在，那是公司股权的转让。这一转让行为丝毫不会影响C公司继续作为房屋所有权人。
三、C公司开发的房地产有一部分要分给B公司，那就是要把属于C公司所有的一部分房屋所有权转让给B公司，这是把房屋所有权从原所有权人那里转让给另外一个权利人。所以，肯定是属于房屋转移登记。按《契税暂行条例》第1条规定：“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人……应当依照本条例的规定缴纳契税”，转移登记当然也应当缴纳交易手续费和登记费。
本例中A公司和B公司之间只是公司股权的转让，而不存在“分家”，是B公司把其在C公司的股权全部转让给A公司。公司分立才能叫分家。如果是公司分立，应当是一个公司依照《公司法》的规定分成两个或两个以上的公司，也就是至少要增加一个新的公司，C公司也很有可能不再存在了。
当事人认识的错误在于把房屋“分给B公司”，共有的财产才能进行分割。房屋产权已经登记于C公司名下，这房屋就属C公司所有，公司还继续存在，怎么能“分”呢?在股权转让前，A公司和B公司拥有的只是股权而并非所有权。所以都无权直接处分C公司所有的房产。而在股权转让后，对B公司来说，C公司已经和它毫无关系，B公司又怎么能销售另外一个和它毫无关系的公司的房屋呢?作为受让股权的A公司同样也不能销售，因为A公司作为C公司的股东，享有的只是C公司的股权。所以，根本不存在各自独立销售的问题。
2007年，CPI同比涨幅维持在较高位运行，其上涨基本形成了一种趋势。从表面上看，导致CPI上涨的核心是食品，但实际问题并不止于此。从居民的消费产品、结构及观念来看，居民最大的消费是居住类消费。在我国房地产市场发展的十年中，房价倾斜式上涨，居民购房出现了爆发性增长，这导致了居住类消费在整个消费中的比重提高。然而，由于CPI统计的权数及分类问题的存在，我国居住类消费在CPI中所占的比重仅为13%，这与我国居民实际消费支出严重不符，无法真正反映居民消费的压力变化。
我们收集了2006年1月～2007年12月的CPI及房屋销售价格指数的同比月度数据（数据来源于中华人民共和国统计局网站），建立CPI与房屋销售价格指数的一元线性回归模型：
其中，yt表示CPI，χt表示房屋销售价格指数,μt为随机误差项。由于2007年7、8月的房价上涨过快，我们用Eviews3.1对剩下的22个数据进行处理，得:
我们发现，回归参数b1在显著性水平5%的水平上是显著的，模型拟合程度好，不存在异方差性和自相关性。由此可见，房屋销售价格对CPI的影响是直接的，房价上涨过快，导致CPI 在很大程度上高位运行，这加剧了我国通货膨胀的压力，对居民生活水平的提高也提出了严峻考验。
近几年，房价一直是国家宏观调控的重点。在中国市场经济下，房屋商品化应遵循价值规律，但由于土地资源有限、需求膨胀、物价上涨等因素的影响，各地市房价剑拔弩张，房屋销售价格严重偏离其真实价值，使得房价的泡沫越吹越大。可见，在房改这几年中，房价高涨，拉升了居民的生活成本，提高了居民对购房的预期，而房地产投资规模过大，商品房结构不合理，房屋质量不过关等，引发了公众不满，影响了和谐社会的发展。对今后房地产市场的发展，我们提几条建议如下：
1.房地产市场应可持续发展。合理利用土地资源，不随意开发、乱盖，满足当代人及其子孙的住房需求，保持房地产与国民经济其他行业的协调发展，维持良好的生态环境。
2.加强房地产市场的价格管理，对其实行物价监督，使房价理性回归，禁止炒房行为，增强政策透明度。
3.合理改善住房结构，保证住房质量。在政府的宏观调控下，保证普通商品房中低价位、中小户型住房的有效供应，逐渐开发经济使用房，增加房屋的流动性，协调居民对住房的供需关系。
4.加强二手房市场的管理，建立规范的合同交易体制和税收制度,分清责权利关系，切实保障居民购房的基本权益。
另外,要检讨我国CPI体系，创立真正反正居民消费价格变化的CPI,使其真实反映居民的购买力及消费状况。
房地产市场的健康发展，对经济和社会的发展作用不断增大，虽然房价变化是市场优化资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，但加强房地产市场管理，体现住房机制以人为本,有利于促进经济市场整体运行的和谐发展，有利于促进CPI的平稳运行，减缓通货膨胀的压力，切实保障居民的合法住房权益，使居民在现有收入的基础上有家可居、安居乐业，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济的平稳较快地发展，都具有重要意义。
[1]曲世军 张友祥:我国房价上涨的原因及对策分析．经济纵横,2007,09:33～35
[2]钟 晨:对当前我国CPI持续上涨的成因探讨与政策建议．农村经济,2007,10:61～66
[3]王祖山:房价上涨的动力、调控政策与理性回归．中国房地产金融,2007,05:19～22
居民消费价格指数（CPI）通常被认为可以代表一个国家或地区的通货膨胀水平，本文利用CPI对房地产价格指数进行平减调整，调整后的房地产价格指数反映了房地产价格随着城市人口增加、土地稀缺、收入增加等需求变化的真实变化。
房屋销售价格指数2004年快速增加，最高达到110.8，但经过CPI调整的房屋销售价格指数的变化幅度则大大减小。2004年起，宏观经济景气大幅释放，中国经济彻底走出通货紧缩的阴影，CPI不断上升，2004年第3季度达到最高，为105.27。相比较而言，2004年起，经过CPI调整的房屋销售价格指数有较大幅度的减小，最高为2004年第4季度的106.3，比2002―2003年的平均房屋销售价格指数高出2个百分点左右。
分析表明，2004年以来房屋销售价格增长有所加速，但如果考虑通货膨胀因素的修正，房屋销售价格的实际增长速度则大大减小。
本文选取的宏观经济指标为：CPI、GDP增幅、城镇家庭人均可支配收入、利率。在本文的分析中，GDP增幅是以不变价格为基础计算的，城镇家庭人均可支配收入经过通货膨胀因素的调整为城镇家庭人均实际可支配收入，利率也经过通货膨胀因素调整而成为实际利率。
1998―2003年期间，CPI与调整后的房屋销售价格指数呈反向变化。CPI上升则调整后的房屋销售价格指数下降，并且，通货紧缩初期房屋销售价格一般有一个比较大的上涨，随着通货紧缩程度的减轻，房屋销售价格涨幅逐步减小，该规律在1998―1999年和2002―2003年两次通货紧缩期间均有体现。
2004年之后CPI与房屋销售价格指数的关系则发生变化，由反向关系改为同向关系，房屋销售价格指数随着CPI的升降而升降。这种调整后的房屋销售价格指数与CPI关系的变化是2004年宏观调控效应的表现。关于货币和土地的双紧调控政策改变了消费者的预期，造成了2004年房屋销售价格指数的不断上涨；2005年又受价格调控政策的影响，消费者持币观望导致房价增幅而有所减小。因此，消费者预期变化改变了2004年以来CPI与调整后的房屋销售价格指数之间的变化关系。
分析表明，2004年以后宏观调控因素导致的消费者预期变化对房屋销售价格指数与CPI之间的变化规律有所影响，但1998―2003年二者变化的规律性仍然可以说明，从全国整体来看，我国房屋销售价格的变化与CPI 的变化具有密切的联系。
未经过通货膨胀因素调整的房屋销售价格在2004年下半年―2005年上半年的增长幅度均超过了同期GDP增速，但是1998年以来经过通货膨胀因素调整后的房屋销售价格增幅均低于同期GDP增幅。2003年下半年开始，我国国民经济增速提高，GDP增幅开始超过9%，2003年第4季度达到10.69%,2004年以来的各季度GDP增速平均达到9.51%。2004年以来，调整后的房屋销售价格平均增幅为6.07%，比同期GDP增速低2.5个百分点左右。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来，房屋真实价格的增长速度低于国民经济的增长速度，房价的上升没有超过经济基本面的支持。
1999年至今，城镇人均实际可支配收入各季度的平均增速为9.74%，同期经过通货膨胀调整后的房屋销售价格的平均增速为3.19%，收入的增长速度比房价线年以来，房屋销售价格增速加快，平均增幅达到6.07%，未调整的房屋销售价格在2004年末超过了同期人均实际可支配收入的增长；但经过通货膨胀调整的房屋销售价格的真实增长仍低于同期人均实际可支配收入10.98%的增长，增幅比较相差3个百分点。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来收入的增幅都远远超过同期房价的增幅，房价的增长是以收入增长为基础的。
1998―2003年，调整后的房屋销售价格指数变化与实际利率的变化呈反向关系。1998―1999年和2002年3年时间里，实际利率均为负值，在负利率的初期，调整后的房屋销售价格都有一个比较大的涨幅；随着实际利率由负值逐步转为正值，调整后的房屋销售价格增幅有所下降。但在2004年以后，真实房价与实际利率的关系则有所改变，二者变化基本为正向关系，这种变化与宏观调控政策有直接关联。
分析表明，真实房价的变化与实际利率之间有确定的关系，一般情况下，实际利率由正值转为负值并在负利率存在期间，房价都有比较大的涨幅；但如果宏观调控方向发生变化，这种规律则会随之发生改变。
（一）经过通货膨胀调整的房屋销售价格可以反映由于城市人口增加、土地稀缺、收入增长等因素而引起的房价线年以来，由于通货膨胀程度的逐步上升，调整后的房屋销售价格涨幅比调整前的数值大大减小。
（二）房价的真实上涨与宏观经济基本面之间有密切的联系。近年数据分析表明，通货紧缩和负利率均与真实房价涨幅增加相联系。2004年以来，虽然宏观经济走出了通货紧缩和负利率，但由于宏观调控措施导致消费者预期变化增大了对房屋的需求，从而使真实房价的增幅进一步上升。
（三）从全国整体来看，近年我国真实房价的上涨均有宏观经济基本面的支撑。即使是在房价上涨较快的2004年和2005年上半年，真实房价的涨幅仍低于同期GDP增幅和人均可支配收入的增幅。
总之，不能孤立地看待近期房价的上涨，近期房价的上涨与相对松弛的货币政策和宏观调控改变消费者预期有直接关系，但经济基本面仍然支撑全国整体真实房价的上涨。从全国整体来看，房价问题并不是当前房地产业发展面临的主要问题，改善中低收入家庭的住房条件不能通过降低房价来实现，注重住宅建设的结构调整才是根本，即在有限的土地上使更多人的住房条件得到改善。